轟轟烈烈干大事！2200億資金已就位，廣州白云舊改“拆”出加速度，徹底告別城中村？

　　“限時(shí)清空，逾期不候。”廣州白云舊改這次不再“畫(huà)餅”，而是真刀真槍拆給你看。本次輪到白云棠涌村，錢(qián)、人、政策三條線(xiàn)同時(shí)拉滿(mǎn)，跑出了廣州史上最快拆遷速度，26條村同步拆，2200億已經(jīng)到賬。

　　260億撒下去，308萬(wàn)㎡建設(shè)量，白云站旁再造一座“小天河”

　　棠涌這次把賬擺到臺(tái)面：改造范圍299.3公頃，實(shí)施范圍102.44公頃，相當(dāng)于143個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)；建設(shè)總量308.38萬(wàn)㎡，其中復(fù)建安置130.8萬(wàn)㎡，可出讓融資159.72萬(wàn)㎡；總投資約260.76億元，平均下來(lái)，每平米砸下去8457元這還沒(méi)算市政、學(xué)校、醫(yī)院、綠地等公建配套。

　　琶洲西一整片總部區(qū)，土地成交金額約270億，白云一個(gè)棠涌就追平，“含金量”直接拉滿(mǎn)。規(guī)劃圖里，這條“云山珠水通廊”把棠涌—白云站—蕭崗—白云新城—羅沖圍一口氣串成糖葫蘆。

　　官方話(huà)術(shù)叫“時(shí)尚之都”，翻譯成人話(huà)就是：把十三行、沙河網(wǎng)批的“小單快反”搬到高鐵站門(mén)口，再配高端寫(xiě)字樓、免稅商場(chǎng)、總部經(jīng)濟(jì)，讓打工小妹也能上樓喝咖啡。

　　速度賬：90%簽約率，只花了3個(gè)月

　　二期征收完成率>90%十社226棟民宅，已撥補(bǔ)償款200棟，官方公布的數(shù)據(jù)，簽約率90.7%，打款率88.5%。

　　臨遷費(fèi)40元/平/月，最高280㎡，一次性給12個(gè)月，粗算280×40×12=13.44萬(wàn)/年。而棠涌目前實(shí)際租金只有15-30元/平/月，中間價(jià)差10-25元/平，相比白云280套餐，這次的臨遷費(fèi)直接對(duì)齊海珠新中軸標(biāo)準(zhǔn)。

　　先看“成績(jī)單”：3月第一周，廣州舊改到底干了啥？

　　白云：節(jié)奏拉滿(mǎn)，強(qiáng)制執(zhí)行都寫(xiě)進(jìn)公告

　　三元里內(nèi)村：一口氣發(fā)布20條征收決定，涉及57.5萬(wàn)㎡安置量，最高貨幣補(bǔ)償300萬(wàn)/棟，10天內(nèi)不搬就申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　棠涌村、黃邊村、蕭崗村、夏茅村：全部啟動(dòng)搬遷，安置房地塊同步動(dòng)工。

　　越秀：一條公告就是一條村命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。沙涌南G1地塊標(biāo)志著瑤臺(tái)舊改全面啟動(dòng)。

　　今年還要再拆36.25萬(wàn)㎡，涉及瑤臺(tái)本村、走馬崗、站南片區(qū)，三年總投資540億，平均每平方米投資強(qiáng)度近15萬(wàn)元。

　　天河：石牌、元崗、凌塘集體“出圈”。

　　石牌村：拆補(bǔ)方案、改造控規(guī)同步曝光，15.5萬(wàn)㎡征收。

　　凌塘、柯木塱、大觀、長(zhǎng)湴：首開(kāi)區(qū)基本推平，安置房全部動(dòng)工，“天河速度”=拿地即開(kāi)工。

　　黃埔：交付了1308套房黃埔新溪村，3月8日集中交房，比原計(jì)劃提前半年。戶(hù)型65-127㎡，7輪分房，400多戶(hù)村民拿到鑰匙。

　　花都：“迷你”樣板：960萬(wàn)，842㎡集群街1號(hào)危房原址重建，總投資960萬(wàn)元，建筑面積842㎡，“原拆原建、不增高度”，愣是塞進(jìn)了黨群服務(wù)中心、書(shū)吧、無(wú)障礙電梯、社區(qū)小廣場(chǎng)。

　　南沙：一次公示三條村鹿頸、塘坑、東流，合計(jì)1758棟、81萬(wàn)㎡現(xiàn)狀建筑，集體土地占6成。別小看這幾張公示圖——意味著下一步“拆”字就要上墻，量完體溫就要?jiǎng)拥丁?/p>

　　增城區(qū)第一錘仙村鎮(zhèn)對(duì)海街南二巷，8戶(hù)C級(jí)危房，2月28日正式開(kāi)拆。這是《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法》落地后，增城首單“新政”項(xiàng)目。

　　2200億只是“開(kāi)胃菜”，3年2.3萬(wàn)億才是真戰(zhàn)場(chǎng)

　　廣州2026年城建清單里，城市更新獨(dú)占2200億，占全市固定資產(chǎn)投資的28%。

　　再把時(shí)間軸拉長(zhǎng)：2026-2028年，全市1700個(gè)項(xiàng)目，總投資2.3萬(wàn)億；中心四區(qū)（天河、越秀、海珠、荔灣）拿走超過(guò)一半；黃埔一個(gè)區(qū)327個(gè)項(xiàng)目，就分走7861億，“單區(qū)資金>全市賣(mài)地收入”。

　　什么概念？相當(dāng)于未來(lái)三年，每個(gè)工作日都要花掉20億在舊改上。錢(qián)從哪來(lái)？專(zhuān)項(xiàng)債“能發(fā)盡發(fā)”；政策性銀行“應(yīng)貸盡貸”；城市更新基金“能參就參”。

　　開(kāi)發(fā)商不是沒(méi)錢(qián)，而是角色變了：從“拿地-賣(mài)房”變成“代建-運(yùn)營(yíng)”，利潤(rùn)從土地紅利變成管理費(fèi)+運(yùn)營(yíng)分紅。對(duì)于村民，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)”不重要，“誰(shuí)給錢(qián)”才重要——區(qū)屬?lài)?guó)企背書(shū)，銀行專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管，比開(kāi)發(fā)商的空頭支票踏實(shí)多了。

　　2026-2028，廣州舊改將出現(xiàn)的5個(gè)“確定”

　　核心區(qū)宅地供應(yīng)“井噴”天河、海珠、荔灣、越秀四年將釋放超1500萬(wàn)㎡建設(shè)用地，相當(dāng)于20個(gè)珠江新城，新房庫(kù)存缺口將被快速填平。

　　租金先漲后跌“過(guò)山車(chē)”拆的階段，周邊租金上漲15-25%；安置房集中交付后，租賃市場(chǎng)供給暴增，租金回落10%左右。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”加速清零集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有之后，再無(wú)“歷史遺留”避風(fēng)港，拿不到紅本的自建房，流通性歸零。

　　城市更新基金成為“新城投債”專(zhuān)項(xiàng)借款+基金+REITs組合，把舊改資產(chǎn)打包上市，

　　評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)“并軌”今后補(bǔ)償基準(zhǔn)不再參考“自報(bào)”，而是直接采用第三方評(píng)估，如果樓市繼續(xù)下行，有機(jī)會(huì)評(píng)估價(jià)繼續(xù)走低，變相補(bǔ)償減少。

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，廣州這一輪舊改，算是最“不差錢(qián)”的一次。2.3萬(wàn)億砸下去，相當(dāng)于把廣州年一整年的GDP又重新花了一遍。但錢(qián)再多，也填不滿(mǎn)信息差。有人因?yàn)樵绾瀮芍埽嗄昧艘惶谆剡w；也有人因?yàn)樗朗亍白詈笠粦?hù)”，被強(qiáng)制執(zhí)行，補(bǔ)償還倒扣了。城市更新不是簡(jiǎn)單的“拆”與“賠”，而是一場(chǎng)關(guān)于認(rèn)知、節(jié)奏、心態(tài)的綜合性考試。

　　文章來(lái)源：阿John講樓市