北京
受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，綠城中國通過讓利的方式去庫存致使毛利收窄，同時資產(chǎn)減值計提大幅壓縮了利潤空間
投資時間網(wǎng)、標點財經(jīng)研究員 習羽
繼2024年業(yè)績大幅下滑之后，綠城中國（03900.HK）預計2025年股東應占利潤或呈現(xiàn)斷崖式下跌。
公司近日發(fā)布的盈利警告公告顯示，預計2025年公司股東應占利潤同比下降約95%，至約0.8億元，創(chuàng)公司近十年盈利新低。
綠城中國2025年盈利預警公告
資料來源：公司公告
自2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯調(diào)整，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，城鎮(zhèn)化發(fā)展已從快速增長期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展模式從大規(guī)模增量擴張為主轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主，行業(yè)正式進入深度調(diào)整周期。
回顧綠城中國近年來的業(yè)績走勢可見，其盈利也呈現(xiàn)出明顯下行態(tài)勢。
財報數(shù)據(jù)顯示，公司歸母凈利潤于2021年達到近五年高點32.55億元，此后的2022年就降至25.84億元。2023年利潤略有回升后2024年又大幅下滑至15.96億元，同比降幅達48.4%。時至2025年，公司面臨的盈利壓力又持續(xù)增大。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
根據(jù)綠城中國盈利預警公告，公司主動推進存量庫存去化、計提資產(chǎn)減值損失，再加上聯(lián)營合營企業(yè)業(yè)績拖累，形成三重壓力疊加的局面，成為導致2025年利潤大幅下降的核心原因。
其中，加速去庫存并采取讓利策略，直接壓低毛利空間，是利潤下滑的核心誘因之一。
據(jù)綠城中國2024年業(yè)績發(fā)布會披露，2024年公司成功完成重難點庫存去化422億元，指標完成率達113%，超額完成年度目標48億元。2025年，公司仍將去庫存作為核心任務(wù)。截至2024年年末，公司自投板塊存量項目的未售貨值約為2800億元，2025年可售貨值約2002億元，全年預計達成1250億元的去化目標。
在房地產(chǎn)行業(yè)庫存持續(xù)高企、銷售形勢低迷的背景下，為加快去庫存進程、搶占市場份額，公司不得不采取適度讓利的銷售策略。價格折讓導致結(jié)轉(zhuǎn)收入毛利率收窄，進而使得2025年度毛利及股東應占利潤均受到顯著影響。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，公司毛利約為71.59億元，同比下降21.36%，而這也直接壓縮了利潤空間。
除了去庫存和價格折讓之外，資產(chǎn)減值的計提同樣對公司盈利造成了顯著沖擊。
數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國已計提49.17億元的資產(chǎn)減值撥備及公允價值變動，這主要是由于2021年布局的項目出現(xiàn)了存貨減值和往來款減值。而公司管理層亦在業(yè)績溝通會上表示，這些存貨主要集中在2021年獲取的項目，在去化過程中，部分業(yè)態(tài)的銷售價格出現(xiàn)了折損，公司基于謹慎原則計提了相應的減值。
步入2025年，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)深化，部分存量項目價值進一步重估，綠城中國繼續(xù)根據(jù)市場實際情況計提一定金額的資產(chǎn)減值損失。資料顯示，截至2025年上半年，公司已計提資產(chǎn)減值損失19.33億元，其中子公司存貨減值17.17億元、往來款減值2.16億元。
在毛利收縮、資產(chǎn)減值計提的雙重壓力之外，綠城中國合營和聯(lián)營企業(yè)的業(yè)績波動，也成為拖累公司利潤的重要因素。受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，旗下合營、聯(lián)營項目銷售同樣承壓。
根據(jù)公告披露，截至2025年年末，綠城集團全年累計取得總合同銷售面積約1208萬平方米，同比下降約14.3%；總合同銷售金額約2519億元，同比下降約9%。
盡管綠城中國在盈利預警公告中指出，公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，短期債務(wù)占比低于20%，現(xiàn)金與短期債務(wù)的比率在2.5倍以上，整體經(jīng)營平穩(wěn)且高效。但業(yè)內(nèi)人士認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期，多重因素共同壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間。即便企業(yè)財務(wù)基本面較為穩(wěn)健，也難以抵御市場下行以及歷史項目所帶來的利潤壓力，這也是當前優(yōu)質(zhì)房企普遍面臨的“風控堅實、盈利承壓”的行業(yè)共性難題。
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