6.1萬(wàn)/㎡跌到1.7萬(wàn)/㎡，南京“學(xué)區(qū)”神盤怎么了？

“2021年，我花670萬(wàn)在世茂外灘新城買了103㎡的兩房，現(xiàn)在掛牌205萬(wàn)。”

“去年，朋友‘抄底’140㎡大戶型，沒想到今年虧了100萬(wàn)。”

最近，南京鼓樓濱江世茂外灘新城的房?jī)r(jià)大跳水，引發(fā)大規(guī)模熱議。

2021年出現(xiàn)過近6.1萬(wàn)/㎡成交的“天價(jià)”，2025年單價(jià)不到1.7萬(wàn)/㎡也能成交。房?jī)r(jià)直接回到10年前，世茂外灘新城經(jīng)歷了什么？

01

20多年前，世茂大手筆投資約百億元，在鼓樓濱江落子南京首個(gè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目住宅組團(tuán)分三期開發(fā)，一期為世茂濱江新城、二期為世茂外灘新城、三期為世茂璀璨濱江。

2005年，集超高層建筑+戶戶面江+八大世界風(fēng)情園林等于一體的一期首開，精裝修均價(jià)1萬(wàn)出頭。

而后的很多年，這個(gè)超大體量住區(qū)的新房均價(jià)一路跳漲到1.7萬(wàn)、2.7萬(wàn)、3.6萬(wàn)……最后一次開盤定格在2019年7月，三期璀璨濱江加推20號(hào)樓，均價(jià)達(dá)3.8萬(wàn)，很快賣光。

重點(diǎn)看世茂外灘新城在次新房市場(chǎng)的表現(xiàn)。

需要指出的是，由于體量大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈；超高層，得房率不高等原因，在南京二手房?jī)r(jià)狂飆突進(jìn)的時(shí)期，小區(qū)的實(shí)際成交并不出彩。

銳評(píng)君查閱了公開數(shù)據(jù)，2019年初至2020年5月，世茂外灘新城的二手房成交單價(jià)多在3.4-4.7萬(wàn)/㎡之間，波動(dòng)挺大。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)，出現(xiàn)在2020年6月。

力人學(xué)校的一紙招生公告，將世茂外灘新城“升級(jí)”為搶手學(xué)區(qū)房。在當(dāng)時(shí)，這所9年制的學(xué)校師資配置看點(diǎn)十足：

小學(xué)部由南京市力學(xué)小學(xué)主辦，力學(xué)小學(xué)校長(zhǎng)李琳兼任小學(xué)部校長(zhǎng)；中學(xué)部由南師附中樹人學(xué)校主辦，南師附中樹人學(xué)校校長(zhǎng)孫小紅兼任中學(xué)部校長(zhǎng)，小學(xué)部、初中部與力小本部、樹人本部實(shí)行一體化管理。

名校資源的強(qiáng)大能量，很快傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。

世茂外灘新城的成交價(jià)，水漲船高。漸漸從5萬(wàn)/㎡，躍升到5.3萬(wàn)/㎡、5.5萬(wàn)/㎡、5.7萬(wàn)/㎡……甚至有部分業(yè)主覺得賣便宜了，不惜違約賠償。

到了2021年7月，小區(qū)一套105㎡的兩房以638萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)逼近6.1萬(wàn)/㎡，創(chuàng)下鏈家平臺(tái)上的成交單價(jià)新高。

02

“牛市”并沒持續(xù)太久。2022年底，5、600萬(wàn)只能買到世茂外灘新城100㎡出頭兩房的瘋狂，逐漸消散。

跟隨大盤走勢(shì)，2023年下半年起，小區(qū)的二手房單價(jià)普遍回落到3字頭。

一路波動(dòng)下行至2024年10月，世茂外灘新城的二手房成交單價(jià)，已來(lái)到2字頭。同樣是104㎡兩房，晚三年買竟能少掏300多萬(wàn)，房?jī)r(jià)直接腰斬。

一方面是房?jī)r(jià)跌出性價(jià)比，另一方面是一線江景+力人學(xué)校+齊全生活配套，2025年世茂外灘新城迎來(lái)一波價(jià)跌量漲。

好好選房小程序的數(shù)據(jù)顯示，2025年世茂外灘新城的二手房成交套數(shù)最多，達(dá)104套（僅為鏈家平臺(tái)成交量）。

2025年9月，一套110㎡兩房以185萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)還不到1萬(wàn)7，幾乎來(lái)到谷底，房?jī)r(jià)回到10年前。

翻開小區(qū)2013年底至今的價(jià)格走勢(shì)，更為直觀。

進(jìn)入2026年，總價(jià)390萬(wàn)已能買到世茂外灘新城181㎡大戶型，104㎡兩房的成交價(jià)基本在200萬(wàn)以內(nèi)。

以至于，有買房人哭訴“2021年，我花670萬(wàn)在世茂外灘新城買了103㎡的兩房，現(xiàn)在掛牌205萬(wàn)”時(shí)，網(wǎng)友們紛紛安慰。

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好好選房大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，南京二手房?jī)r(jià)的峰值時(shí)刻出現(xiàn)在2021年1月，當(dāng)時(shí)的均價(jià)超3.6萬(wàn)/㎡；低點(diǎn)時(shí)刻在2025年12月，成交均價(jià)1.63萬(wàn)/㎡，整體房?jī)r(jià)回撤約51%。

差不多的時(shí)間周期里，世茂外灘新城的房?jī)r(jià)回撤，近60%（數(shù)據(jù)來(lái)源于好好選房，僅供參考）。

比整體大盤跌得還狠，這背后有哪些原因？

首先得厘清的事實(shí)是，造就世茂外灘新城天花板價(jià)的背景，是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情緒高漲+鼓樓濱江板塊紅利+名校學(xué)區(qū)強(qiáng)預(yù)期+一線江景資源等，共同作用的結(jié)果。

對(duì)于買在低點(diǎn)、高價(jià)出手的賣家而言，他們實(shí)打?qū)嵆缘搅诵星榭耧j突進(jìn)時(shí)期的紅利。

而選擇高位接盤的那批人，通常是被怕錯(cuò)過、學(xué)區(qū)/保值等焦慮驅(qū)動(dòng)，裹挾進(jìn)場(chǎng)的群體，如今也受傷最深。

一方面，隨著時(shí)間的推移，小區(qū)產(chǎn)品本身的硬傷被放大。

世茂外灘新城最早一批交付的房源，至今房齡已有10年。無(wú)疑，超高層的產(chǎn)品設(shè)定，讓部分業(yè)主能在家將長(zhǎng)江景致一覽無(wú)遺，可隨之伴隨的容積率高、居住密度大、得房率低、維護(hù)成本高等硬傷，也不容忽視。

在公開平臺(tái)，不少業(yè)主“吐槽”，當(dāng)初沖著50多層的炫酷買的，可真住進(jìn)去了，出行高峰期電梯一等就是10來(lái)分鐘，太耽誤事。

況且，下行的行情催生了迭代的好房子。在鼓樓濱江，以桃園金茂府、沁百合、龍湖亞倫G96等為代表的樓盤，漸漸成為市場(chǎng)主流。

另一方面，名校出成績(jī)，還需要更多的時(shí)間來(lái)沉淀。

力學(xué)小學(xué)+樹人初中9年一貫制學(xué)校的含金量固然有，但新學(xué)校的生源、成績(jī)等需要時(shí)間沉淀。當(dāng)市場(chǎng)的狂熱褪去，家長(zhǎng)們不再愿意為眼下還未達(dá)到的預(yù)期支付高昂溢價(jià)。

同時(shí)得注意，在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和教育公平化政策等的共同作用下，南京學(xué)區(qū)房整體降溫。名校資源＞居住體驗(yàn)的情況下，預(yù)算不用高到離譜，家長(zhǎng)們就能買到“頂配”。

比如最近以83萬(wàn)總價(jià)、近10萬(wàn)/㎡的單價(jià)被“秒”的蘇州路迷你戶型，學(xué)區(qū)是瑯琊路小學(xué)+二十九中的頭部配置。

力學(xué)小學(xué)+二十九中施教區(qū)范圍內(nèi)的老破小漢口西路，2021年曾賣出超11萬(wàn)/㎡的天價(jià)，如今2、300萬(wàn)也能從容挑選。

整體來(lái)看，房?jī)r(jià)從6.1萬(wàn)/㎡下跌到1.7萬(wàn)/㎡，本質(zhì)上是世茂外灘新城尊重市場(chǎng)規(guī)律、回歸居住屬性的過程。

價(jià)值重估的當(dāng)下，買房人反而更能掌握主動(dòng)權(quán)。板塊兌現(xiàn)度高+潛力可期的學(xué)校+強(qiáng)于老破小的居住體驗(yàn)，世茂外灘新城，正用不到200萬(wàn)的友好門檻，包容幸福感更強(qiáng)的南京人。