北京凱諾律師事務所：被征收房屋價值怎么確定？補償不合理怎么辦

　　根據《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，因水利工程、修建高速公路、扶貧搬遷、保障性安居工程、土地成片開發(fā)等因公共利益性質需要征收農民集體土地或征收國有土地上房屋、單位的，需要給予被征收人被征收房屋價值補償、搬遷費、安置補助費、停產停業(yè)損失費，以及集體土地補償費、地上附著物和青苗等補償費、被征地農民社會保障費等合理、公平的補償，其補償原則是不能低于被征收人。

　　其中，征收農民集體土地的，土地補償費和安置補助費是按征地區(qū)片綜合地價來確定，青苗和地上附著物是由相關部門結合實際的情況來確定。征收國有土地上房屋的，停產停業(yè)損失費、搬遷費、安置補助費也是結合實際情況由相關部門制定具體的標準。

　　那么征收房屋的補償一般是怎么來確定的呢？

　　不管是在土地征收中，還是在國有土地上房屋征收中，被征收房屋價值的補償都一定是大頭，如果被征收房屋價值有問題，那么被征收人最終拿到的補償肯定會少很多。那么，被征收房屋價值一般要如何確定的？如果補償不合理被征收人又該怎么維護自己的權益呢？下面我們結合《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)中來簡單地為大家淺析一下

　　首先被征收房屋價值一般是由評估機構評估確定

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，原則上是不能低于相關部門作出的房屋征收決定之日起的被征收房屋類似房地產市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構結合相關的辦法評估確定。對于征收農民宅基地上房屋的，一般情況下也是由評估機構評估確定。

　　那也就是說，被征收房屋價值的補償，尤其是國有土地上房屋價值補償，通常是由評估機構評估確定。評估機構出具的評估報告可以作為對被征收人進行補償的主要依據。根據《國有土地上房屋評估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

　　所以房屋征收過程中的評估環(huán)節(jié)對被征收人來說是非常重要的，廣大被征收人對此環(huán)節(jié)一定要重視，一旦在評估環(huán)節(jié)不重視，那么都有可能會出現對自己切身利益不利的情況。那么，被征收人在房屋價值評估環(huán)節(jié)要重視哪些呢？主要有以下幾點

　　1、評估機構一般由被征收人協(xié)商確定

　　對被征收房屋價值進行評估的評估機構不是由征收方來確定的，而是由被征收人協(xié)商確定，被征收人沒有在規(guī)定的時間內確定評估機構的，由征收方組織被征收人按照少數服從多數、抽簽、搖號等方式來確定，征收方不得干預被征收人選定評估機構。

　　那也就是說，被征收人在征地拆遷有選定評估機構的權利，若征收方告知了廣大被征收人選定評估機構的時間，被征收人一定要積極地參與，切勿將所有的選擇權都交由征收方，以免對自己不利。這里凱諾律師想要告訴大家的是，如果評估機構是由征收方直接確定的，且未經過自己同意，甚至自己都不知道還有評估機構選定程序，那么，征收方則就侵害了自己的權利，原則上在這種情況下出具的評估報告，則不符合法律規(guī)定。

　　2、住宅類房屋，應通過市場比較法確定房屋價值

　　對被征收房屋價值進行評估的方式，一般有市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等，評估機構需要結合被征收房屋的情況，選擇其中一種或多種評估方式來對被征收房屋價值進行評估。通常情況下，如果被征收房屋的性質為住宅，那么評估機構應當選用市場比較法對被征收房屋價值進行評估，這樣才有利于被征收人。

　　不過實踐過程中，有的評估機構因各種原因卻對住宅類房屋進行評估時，選用成本法，這對被征收人來說是非常不利的。所以在遇到以成本法對自己家住宅類的房屋進行評估時，被征收人一定要及時拒絕，對評估機構執(zhí)意要以成本法進行評估的，被征收人要盡快向有關部門投訴、反映，或者是盡快咨詢專業(yè)律師，避免自己的權益被侵害。

　　3、對被征收房屋價值進行評估需結合周邊房地產市場價格

　　對國有土地上房屋價值評估時，評估機構除了要結合房屋性質，選擇評估方式之外，還要考慮到房屋實際情況，包括被征收房屋面積、用途、地理位置等因素，結合被征收房屋周邊房地產市場價格對被征收房屋價值進行評估，比如說被征收房屋周邊房地產市場價格是每平方米1000元，那么評估機構也應當要參考這個價格進行評估，不能低于這個價格。

　　所以，凱諾律師提醒大家，在評估環(huán)節(jié)，被征收人要全程參與，這樣才能及時發(fā)現評估機構工作人員是否存在侵害自己利益的行為，同時也能監(jiān)督促評估師能依法進行評估，保障自己的利益。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴被征收人的是，征地拆遷關系著被征收人的切身利益，一旦評估報告結果不合理，對征收方制定的補償標準有異議，那么作為被征收人要盡快的在收評估報告之日起的10日內申請復核，對復核結果不滿意的，在收到復核結果之日起的10日內向專家委員會申請鑒定，對鑒定結果仍然有異議的，建議馬上收集相關的證據材料，咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權益。