全體起立！內(nèi)地樓市“最后一跌”來(lái)了

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅持續(xù)收窄。其中，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)踏上“止跌線”，北京和上海二手房?jī)r(jià)格甚至環(huán)比分別上漲?0.3%?和?0.2%?，領(lǐng)跑全國(guó)。

那么內(nèi)地樓市的“最后一跌”(即反彈的起點(diǎn))，到底還有多遠(yuǎn)？

國(guó)金證券曾做過(guò)深度研究指出，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否止跌回穩(wěn)有3個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)：二手房與新房成交占比企穩(wěn)；租金回報(bào)率與二手房?jī)r(jià)格比例企穩(wěn)；房?jī)r(jià)收入比對(duì)應(yīng)的估值泡沫消化。

基于這些要素，按照當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整的節(jié)奏，國(guó)金證券的判斷是——今年二季度樓市止跌企穩(wěn)。企穩(wěn)的先后順序是：新好房＞老破小＞改善房＞老現(xiàn)房；新房的量＞二手房的價(jià)。

很有趣的是，丁祖昱、孟曉蘇、任澤平、邢自強(qiáng)(摩根大通經(jīng)濟(jì)學(xué)家)、王慶(重陽(yáng)投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)、汪濤(瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)等，眾多專家都做過(guò)“2026年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)底部”的判斷。

那么如果“樓市最后一跌”即將發(fā)生，市場(chǎng)會(huì)是一種怎樣的情形？

1?? 增速“歸0”，成交穩(wěn)在14億

當(dāng)前，新房市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)量”，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”的狀況越來(lái)越明顯。

新房市場(chǎng)受擠壓是自然現(xiàn)象，一方面人口需求自高位回落，一方面是買二手房的人越來(lái)越多但新房成交不會(huì)無(wú)限壓縮、二手房交易也不會(huì)無(wú)限增長(zhǎng)。

國(guó)金證券預(yù)測(cè)，不考慮投機(jī)性需求的情況下，我國(guó)新增住房需求會(huì)穩(wěn)定在14億平方米左右。實(shí)際上，現(xiàn)在的市場(chǎng)基本已經(jīng)達(dá)標(biāo)了。

數(shù)據(jù)顯示，2023年和2024年我國(guó)新房和二手房總成交面已經(jīng)滑落到15億平方米左右，2025年和2026年將維持14億-15億水平這也意味著，新房已經(jīng)沒(méi)有太多增量空間了，國(guó)金預(yù)測(cè)2026年新建住宅銷售面積同比增速有望“回到0附近”。

那么按照當(dāng)前的速度，今年上半年全國(guó)18個(gè)主要城市的二手房成交在總成交中的占比就會(huì)達(dá)到60%-63%區(qū)間，超過(guò)日本。

2?? 房?jī)r(jià)回調(diào)幅度超國(guó)際水平，租金回報(bào)率還沒(méi)到位

到今年3月第三周，一線城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比0.2%的微漲，二手房議價(jià)空間收窄至5%以內(nèi)。丁祖昱團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)了1970年以來(lái)，57個(gè)國(guó)家和地區(qū)的最長(zhǎng)房?jī)r(jià)調(diào)整周期。

結(jié)果顯示，國(guó)際房?jī)r(jià)調(diào)整周期是平均4.5年，平均回調(diào)幅度22%。中國(guó)從2021年至今我國(guó)已調(diào)整超過(guò)4年，其中二手房?jī)r(jià)已較高點(diǎn)下跌約40%，超過(guò)國(guó)際平均跌幅。

二手房?jī)r(jià)跌到位了嗎？錨定的一個(gè)指標(biāo)是“租金回報(bào)率”，也就是說(shuō)房子出租的收益，能夠和房?jī)r(jià)支出及其它各類成本，達(dá)到合理比例。

美國(guó)和日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛企穩(wěn)的時(shí)候(2011年和2009年)凈租金回報(bào)率分別約為4.75%、2.28%。

丁祖昱團(tuán)隊(duì)調(diào)取“全國(guó)30城租金回報(bào)率”中位數(shù)為2.06%，Wind口徑統(tǒng)計(jì)全國(guó)百城租金回報(bào)率在2.37%。

可以看出，整體而言國(guó)內(nèi)二手房的租金收益率已經(jīng)接近合理水平。如果租金收益率有繼續(xù)走強(qiáng)的趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)的整體下行空間還將縮小。

實(shí)際上，當(dāng)前京滬杭深二手房掛牌量急劇下降，也說(shuō)明二手房掛牌量增長(zhǎng)最快的階段已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)進(jìn)入存量博弈階段，“最后一跌”后回穩(wěn)是大概率趨勢(shì)。

3?? 新房三年沒(méi)漲了，房?jī)r(jià)收入比趨于合理

新房市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)深度調(diào)整之后的市場(chǎng)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年百城新房成交均價(jià)和2024年是持平的，說(shuō)明新房成交價(jià)格保持穩(wěn)定。而2026年也沒(méi)有任何比例新房?jī)r(jià)格大漲的因素，預(yù)計(jì)市場(chǎng)均價(jià)同比也將持平企穩(wěn)。

畢竟全國(guó)百城的新房，假設(shè)新供給80平方米最多只能賣100平方米，供求比已經(jīng)連續(xù)2年只有0.81，而新開(kāi)工量已連續(xù)4年低于新房銷售量。

由于現(xiàn)在全國(guó)真正符合國(guó)家“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的比例不到5%，所以新房市場(chǎng)還是有需求的，但發(fā)展空間只針對(duì)好房子。在這種格局之下，國(guó)金證券測(cè)算，如果按照當(dāng)前我國(guó)2025年二手房成交的中位數(shù)和家庭可支配收入重估房?jī)r(jià)收入比，即使是北京和上海等一線城市，房?jī)r(jià)收入比也沒(méi)有超過(guò)15，整體已回歸相對(duì)合理區(qū)間。

也就是說(shuō)，買得起新房的人，其收入會(huì)讓他們覺(jué)得壓力并沒(méi)有想象中的大，至少像前幾年那種“掏空幾代錢包的痛苦感在減弱。

當(dāng)前樓市的變化不同往年，這些是否是“拐點(diǎn)”的信號(hào)、“止跌回穩(wěn)”的跡象……您怎么看？

(來(lái)源鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 編輯王婷婷WTT)