利率沒降，但買房人緊張了？

新一輪LPR公布：

2026年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。（以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效）

這一次的結果，其實并不意外。

如果把時間往前推，3月上旬央行在公開市場操作中，無論是7天逆回購利率，還是整體政策利率體系，都沒有發(fā)生變化。

在這樣的“基調(diào)之下”，也就意味著本月LPR大概率還是延續(xù)“原地踏步”的走勢。

而從結果來看，也確實如此。

需要注意的是，這是自2025年6月以來，LPR已經(jīng)連續(xù)10個月保持不變。

如果回顧過去一年，其實節(jié)奏是非常清晰的：此前通過降息、結構性工具等方式，已經(jīng)完成了一輪“前置寬松”，而當利率進入低位區(qū)間之后，政策也進入到一個階段性的觀察期。

因此這一次LPR保持不變，并不是不想動，而是暫時不動。

到了這里自然就會有疑問：為何要暫時不動了？

從核心原因來看有幾個方面，首先，政策利率沒有變化，LPR自然缺乏下調(diào)基礎。

7天逆回購利率自2025年中一直維持在1.4%左右沒有進行調(diào)整，在此情況下自然缺乏進一步下行的空間。

其次，宏觀經(jīng)濟開局表現(xiàn)整體好于預期，現(xiàn)階段降息的緊迫性并不高。

結合今年1~2月的數(shù)據(jù)來看，無論是進出口，消費還是投資都呈現(xiàn)出一定的修復跡象，尤其是部分高技術制造業(yè)，新質生產(chǎn)力領域整體表現(xiàn)都較為亮眼。在此背景下，更傾向于再觀察一段時間。

最后從銀行層面來看，繼續(xù)下調(diào)利率的動力也正在不斷減弱。

當下銀行凈息差已處于歷史低位，如果lpr進一步下調(diào)對于銀行的盈利能力就會形成更大的壓力，從而影響信貸投放的穩(wěn)定性。

此外，外部環(huán)境也有一定因素。首先，當下全球利率環(huán)境整體偏高，美聯(lián)儲降息節(jié)奏存在不確定性。再加上國際油價的短期波動，帶來了輸入性通脹壓力，也會影響國內(nèi)貨幣政策的操作空間。

綜合多重因素來看，短期內(nèi)降息的必要性不高。

不過，雖然本月LPR沒有變化，但有一個信號其實已經(jīng)非常明確。

在今年兩會期間，央行已經(jīng)明確表態(tài)，將靈活運用降準、降息等貨幣政策工具，實施適度寬松的貨幣環(huán)境。這也意味著，從全年維度來看，貨幣政策的方向依然是“偏松”的。

換句話說，現(xiàn)在的不動，更像是在為后面的調(diào)整留出空間。

從市場主流觀點來看，2026年大概率仍然會迎來降息周期，全年有望降息2次，總幅度在20-30個基點左右，5年期以上LPR有可能從當前的3.5%下降至3.2%附近。

而從節(jié)奏上來看，上半年和下半年各一次的可能性較大。

其中，更值得關注的時間窗口，很可能會出現(xiàn)在二季度。

其原因也并不復雜，一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)尚可，但二季度后宏觀經(jīng)濟面臨的壓力可能將逐步顯現(xiàn)，此時通過降息來進行逆周期調(diào)節(jié)的必要性就將明顯提升。

因此與其糾結降息，不如更關注接下來的政策窗口期。

再把視角落回到西安。

目前西安主流商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸利率大多在3.15%，不論是首套還是二套，整體都已處于歷史低位區(qū)間。

可以說在LPR處于3.5%的情況下，已經(jīng)通過加點下調(diào)的方式提前釋放了一部分利率。

在公積金方面目前也同樣維持在較低水平。

5年以上首套利率為2.6%，二套為3.075%，單繳存最高貸款額度為75萬，雙繳存為100萬，多子女家庭最高可達120萬。

相對來說，真正值得關注的反而是公積金政策的變化。

近期全國多地開始密集出臺公積金新政，包括提高貸款額度，放寬商轉公優(yōu)化套數(shù)認定等。

而在其背后的原因就在于大量公積金資金還處于沉睡狀態(tài)，需通過激活需求用以住房消費。

可以說在此背景下西安后續(xù)跟進調(diào)整的概率也在不斷加大。

真正的變化，很可能還在后面。

至于具體何時落地，或許還需要再觀察接下來一兩個月的政策信號