學(xué)位房的本質(zhì)和底層邏輯！

書(shū)包房的本質(zhì)是什么？

普通中介可能很少思考這個(gè)問(wèn)題。但是我自認(rèn)不是普通中介。

今天深度分析一下這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹挥懈闱宄举|(zhì)，才能掌握底層邏輯，才能對(duì)書(shū)包房的發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)大致的把握，不至于出現(xiàn)方向性的誤判，這點(diǎn)是我跟其他博主的一個(gè)最大不同。

第1點(diǎn)，書(shū)包房的表象，就是大家對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐，想通過(guò)房子鎖定優(yōu)秀學(xué)校，進(jìn)而獲得更好的成績(jī)和升學(xué)途徑。這就造成頂級(jí)書(shū)包房的超高溢價(jià)。

比如八方的居住價(jià)值一般，但是在2021年的時(shí)候法拍房最高賣(mài)到了4.5萬(wàn)，是長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)均價(jià)的3倍多，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)可望而不可及，變成了少數(shù)權(quán)貴專(zhuān)享的資源，不利于社會(huì)和諧。

所以2021年5月，國(guó)家專(zhuān)門(mén)出臺(tái)政策，要堅(jiān)決防止以書(shū)包房名義炒作房?jī)r(jià)，問(wèn)題之嚴(yán)重可見(jiàn)一斑。

現(xiàn)在八方價(jià)格回調(diào)到2萬(wàn)多，價(jià)格沒(méi)有那么夸張，但仍然接近長(zhǎng)沙均價(jià)的3倍，這背后雙書(shū)包占大部分價(jià)值，市實(shí)驗(yàn)小學(xué)本部+長(zhǎng)郡雙語(yǔ)本部，都是長(zhǎng)沙頂級(jí)名校，大家都認(rèn)，愿意為這個(gè)確定性買(mǎi)單。

第2點(diǎn)，大家對(duì)名校的追逐，直接原因是教育資源分布的極度不均衡，學(xué)校之間的差距之大超乎想象，無(wú)限放大了家長(zhǎng)的焦慮。

中考是中國(guó)目前競(jìng)爭(zhēng)最殘酷的考試，五五分流，大約一半的人上不了公辦普高，注意是公辦普高，那最后大概率是打螺絲的命運(yùn)。

長(zhǎng)沙公辦普高率不到40%的學(xué)校一抓一大把，對(duì)外宣傳的普高率80%多，都是忽悠不懂的外行人，因?yàn)檫@個(gè)普高率算上了民辦普高，長(zhǎng)沙民辦普高率接近90%。

反觀那些頂級(jí)初中，40%都能上四大名校，四大名校高中的一本率都在95%以上，上清華北大的人數(shù)占全市的70%以上。

第3點(diǎn)，不同學(xué)校之間的差距為什么這么大？

這背后有校長(zhǎng)和管理團(tuán)隊(duì)的因素，也有師資力量的因素，最關(guān)鍵的還是生源質(zhì)量，中考成績(jī)行不行，生源因素占比超過(guò)70%。

所以，你看長(zhǎng)沙十幾年前就開(kāi)始搞校長(zhǎng)和教師輪崗，輪崗的力度超過(guò)國(guó)家要求，絲毫不影響長(zhǎng)郡雙語(yǔ)、青竹湖湘一這種牛校的成績(jī)，穩(wěn)如泰山。

2014年以來(lái)，長(zhǎng)沙市不斷推進(jìn)義務(wù)教育學(xué)校校長(zhǎng)教師交流輪崗工作，完成比例逐年提升。2020年全市義務(wù)教育階段交流輪崗校長(zhǎng)168名，交流輪崗教師948名，占符合交流條件教師總數(shù)的22.54%，其中骨干教師352名，占交流總數(shù)的37.13%。

關(guān)鍵原因還是尖子生認(rèn)這些學(xué)校，削尖了腦袋也要到這類(lèi)學(xué)校去讀書(shū)，這是品牌效應(yīng)、虹吸效應(yīng)。

如果哪天實(shí)行學(xué)生輪校才能實(shí)現(xiàn)完全的公平，但是這個(gè)現(xiàn)實(shí)是反人性的，不可能實(shí)現(xiàn)。

第4點(diǎn)，大家追逐名校的根本原因是什么？

我覺(jué)得是貧富差距加大，階ceng固化嚴(yán)重導(dǎo)致的，普通人上升的通道在逐步縮小，底層人逆天改命的門(mén)檻太高了。

普通人想改變命運(yùn)，只能通過(guò)上名校，普通學(xué)校還不行，說(shuō)白了，就是學(xué)歷在貶值。

美國(guó)數(shù)據(jù)

所以你看，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期生存是第一位，沒(méi)有書(shū)包房概念，還有建國(guó)初期到改革開(kāi)放早期，貧富差距不大，因此也沒(méi)有書(shū)包房的概念。

八九十年代上個(gè)大專(zhuān)，就能包分配，只要不犯重大錯(cuò)誤，都走上了領(lǐng)導(dǎo)崗位或者實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由了，哪怕是高中畢業(yè)只要敢闖敢干，到深圳上海也能打出一片天地。

現(xiàn)在這種情況越來(lái)越不可能了，普通大學(xué)生遍地都是，垃圾專(zhuān)業(yè)也遍地都是，坑害了太多人。

所以，很多人說(shuō)普及高中就沒(méi)有學(xué)區(qū)房，我覺(jué)得大錯(cuò)特錯(cuò)，普及高中只會(huì)稍微弱化升學(xué)焦慮，但是中學(xué)書(shū)包房不會(huì)消失，除非實(shí)現(xiàn)985、211自由，除非人人都能上清華北大！

雖然清北畢業(yè)也不一定能夠逆天改命，但是概率會(huì)大很多很多，不要被個(gè)案蒙蔽雙眼。

結(jié)論就是，只要貧富差距不縮小，底層人上升的通道不多元化，書(shū)包房就會(huì)一直存在，書(shū)包房甚至永遠(yuǎn)不會(huì)消失，只是這個(gè)需求在某個(gè)歷史階段被隱藏。

當(dāng)?shù)讓尤嗣裥腋８袠O大提升，上升通道多元之后，書(shū)包房的重要程度自然會(huì)降低。

第5點(diǎn)，人口減少也不影響第四點(diǎn)的結(jié)論，只能影響書(shū)包溢價(jià)的高低。

很多人說(shuō)，人口減少了，負(fù)增長(zhǎng)了，以后好學(xué)校求著大家去讀，取消書(shū)包房了。

我想說(shuō)的是太天真了，書(shū)包房溢價(jià)的高低，并不是由人口數(shù)量決定，而是有總體社會(huì)需求決定。

比如孟母三遷發(fā)生在戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，當(dāng)時(shí)全國(guó)人口不到3000萬(wàn)，一樣有學(xué)區(qū)房的概念。

同時(shí)，人口減少了，上層的空間也會(huì)減少，上層的資源也會(huì)減少，如果貧富差距不縮小，階層焦慮不降低，總體有效需求就會(huì)持續(xù)保持高位。

當(dāng)然，人口減少會(huì)導(dǎo)致絕對(duì)需求的降低，這個(gè)利空早已經(jīng)開(kāi)始兌現(xiàn)，書(shū)包房?jī)r(jià)格回調(diào)力度已經(jīng)很大了， 不會(huì)等到2032年才開(kāi)始大降價(jià)。

具體到長(zhǎng)沙，真正的拐點(diǎn)在2032年左右，目前的價(jià)格回調(diào)屬于提前兌現(xiàn)。

長(zhǎng)沙市城區(qū)（含望城區(qū)）初中畢業(yè)生人數(shù)逐年上升：2024年約6萬(wàn)人、2025年約6.6萬(wàn)人，預(yù)計(jì)2026年7.4萬(wàn)人，2032年將達(dá)到11.8萬(wàn)人，之后進(jìn)入下行通道。

決定未來(lái)走勢(shì)的根本原因還是在于社會(huì)階ceng上升的焦慮程度，以及導(dǎo)致的總體需求度，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)下行，躺平思潮，也會(huì)降低社會(huì)總體需求。

第6點(diǎn)，最后的建議

不建議買(mǎi)超高溢價(jià)的書(shū)包房，不要買(mǎi)非頭部的書(shū)包房，如果是長(zhǎng)期持有，成績(jī)穩(wěn)定最重要，不能等你想出手的時(shí)候成績(jī)?cè)絹?lái)越差，那就砸手里了！

下次，我們說(shuō)說(shuō)學(xué)位房的發(fā)展趨勢(shì)！

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