地塊解讀 | 6家參拍、超百輪競價，五里店熱門宅地研判報告

2026年3月31日兩江新區(qū)五里店板塊（26003號地塊）公開出讓。本次土拍中海、金茂、海成、遠達、邦泰、建發(fā)共6家房企參拍，上百輪舉牌，最終邦泰以總價6億元摘得，成交樓面價13916元/㎡。

為何這塊地如此受關注，該板塊又有哪些發(fā)展特征？克而瑞重慶以研究視角解讀地塊開發(fā)潛力及產(chǎn)品打造方向與目標客群定位，展現(xiàn)地塊全景信息。

一、板塊核心發(fā)展特征：

·區(qū)位：兩江新區(qū)與傳統(tǒng)母城協(xié)同發(fā)展的關鍵紐帶

五里店板塊隸屬兩江新區(qū)（江北區(qū)管轄范圍），是銜接重慶母城與兩江新區(qū)的核心節(jié)點，既承接母城成熟資源外溢，又承擔兩江新區(qū)核心區(qū)功能銜接作用，是兩江新區(qū)與傳統(tǒng)母城協(xié)同發(fā)展的關鍵紐帶。根據(jù)克而瑞重慶土地市場報告公開定位，板塊區(qū)位優(yōu)勢顯著，周邊配套成熟，區(qū)位價值明確為城市品質(zhì)板塊（U2），整體品質(zhì)較高，土地及物業(yè)價值具備堅實支撐。

·配套：開發(fā)成熟度高，交通、公共服務配套完善

板塊整體開發(fā)成熟度高，交通、公共服務配套均形成完善供給體系，能夠充分滿足板塊內(nèi)居民的日常出行、公共服務等各類居住需求，無需等待配套落地周期，居住便利性與舒適度處于中心城區(qū)較高水平，成熟配套進一步強化了板塊的居住屬性與市場吸引力。

·產(chǎn)業(yè)：共享兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利

作為兩江新區(qū)核心區(qū)的重要組成部分，五里店板塊依托兩江新區(qū)核心區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)定位具備突出的產(chǎn)業(yè)承載優(yōu)勢，可充分共享兩江新區(qū)作為重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心引擎的發(fā)展紅利，承接產(chǎn)業(yè)集聚帶來的高素質(zhì)人口外溢居住需求，為板塊長期發(fā)展提供持續(xù)動力。

·規(guī)劃：城市更新的核心承載區(qū)

2025年兩江新區(qū)出臺「1＋2＋N」城市更新政策體系，圍繞存量資源盤活、功能品質(zhì)提升等方向出臺系列支持措施，五里店板塊作為重慶中心城區(qū)成熟核心區(qū)，是本輪城市更新的核心承載區(qū)，將充分享受政策帶來的城市界面提升、配套功能完善等發(fā)展利好，進一步強化板塊居住價值。此外，全市性契稅新政等購房支持政策已落地，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，該政策落地4個月已累計減免稅費14.5億元，惠及14.2萬戶購房人，有效降低了居民購房成本，對板塊住房消費需求釋放形成普惠性支撐，有利于板塊房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、地塊核心參數(shù)與開發(fā)潛力分析

區(qū)位潛力：兼具成熟度與發(fā)展?jié)摿Γ?/strong>城市更新政策的核心承載區(qū)

本地塊所屬的五里店板塊為城市核心成熟板塊，市場關注度較高。板塊官方定位為城市品質(zhì)板塊（U2），品質(zhì)屬性突出，是重慶核心城區(qū)內(nèi)兼具成熟度與發(fā)展?jié)摿Φ木幼“鍓K，交通、公共服務、商業(yè)等配套成熟度均處于中心城區(qū)前列，可充分滿足居住需求。同時板塊作為兩江新區(qū)「1＋2＋N」城市更新政策的核心承載區(qū)，后續(xù)將享受城市界面提升、配套功能完善的政策紅利，疊加契稅新政帶來的購房需求釋放利好，整體發(fā)展環(huán)境友好。

市場潛力：土地供應稀缺性強，市場競爭壓力小，需求支撐韌性較強

從市場供需來看，五里店板塊近5年累計僅供應2宗涉宅用地，土地供應稀缺性極強，直接導致板塊內(nèi)在售商品住宅項目存量不足，當前僅1個在售項目，市場競爭壓力小。從價格走勢來看，板塊商品住宅均價近5年漲幅顯著，需求支撐韌性較強，盡管2022-2024年成交規(guī)模出現(xiàn)階段性收縮，但2025年仍實現(xiàn)2.32萬㎡、168套的成交規(guī)模，居住需求穩(wěn)定性較強，未出現(xiàn)大幅萎縮。從庫存情況來看，2025年板塊庫存4.33萬㎡，但整體仍處于較低水平，去化壓力可控。

三、產(chǎn)品打造方向與目標客群定位建議產(chǎn)品打造：高端改善型純住宅產(chǎn)品，高層+小高層的新規(guī)產(chǎn)品組合

結(jié)合五里店板塊城市品質(zhì)板塊（U2）的定位、市場供應數(shù)據(jù)及地塊已公開的規(guī)劃參數(shù)，結(jié)合板塊2025年商品住宅成交均價29495元/㎡、在售項目價格跨度較大、純住宅用地供應稀缺的市場特征，建議本地塊打造中高端改善型純住宅產(chǎn)品。依托地塊3.0的容積率指標，可規(guī)劃高層+小高層的新規(guī)產(chǎn)品組合，項目定價可參考板塊當前成交均價及在售項目12319-34158元/㎡的價格區(qū)間，結(jié)合項目開發(fā)成本合理制定。

目標客群定位：兩江新區(qū)、江北區(qū)自住改善群體

結(jié)合五里店板塊銜接兩江新區(qū)與母城江北區(qū)的核心區(qū)位特征，以及板塊成熟的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套優(yōu)勢，本地塊目標客群主要覆蓋兩江新區(qū)、江北區(qū)自住改善群體，具體包括兩江新區(qū)、江北區(qū)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、本地置換改善人群。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問智、AI報告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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