因拒繳物業費，長春一業主被起訴

2025年，長春市寬城區某小區業主趙先生在收房后，因房屋長期處于未裝修、未實際居住的狀態，始終未向物業公司繳納物業費，最終被物業公司訴至法院。庭審前，趙先生態度堅決，明確表示自己未享受任何物業服務，拒絕履行繳費義務，甚至質疑道：“你們可以去查水電表，數字根本沒動過！我買房本就是用于投資，難道物業還要向我收取‘空氣管理費’嗎？”一句質疑道出了不少空置房業主對物業費繳納的普遍困惑，也拉開了這場糾紛調解的序幕。

【法院調解】

長春市寬城區人民法院立案庭物業調解室接手該案后，并未簡單評判是非，而是結合案件特點，制定并采取了“三步走”調解策略，耐心化解雙方矛盾。

第一步：傾聽溝通，摸清實情。調解員首先放下預設，耐心傾聽趙先生的訴求與委屈，詳細核實其房屋的空置狀態、未繳費時長及核心顧慮；同時，主動調取物業公司的日常服務記錄，逐一確認樓道保潔、公共照明、安保巡邏、電梯維護、園區綠化等基礎物業服務均在持續正常運行，明確小區整體管理并未因個別房屋空置而中斷，也未因部分業主未繳費而降低服務標準。

第二步：情理法并重，釋明權責。為打破趙先生的認知誤區，調解員帶著完整的物業服務記錄冊和《民法典》相關條款，與趙先生展開深入溝通，層層拆解問題。法理層面，明確釋明《民法典》第九百四十四條的規定，強調物業服務具有鮮明的整體性和公共性，業主的繳費義務系法定義務，不以個人是否實際居住、是否直接享受服務為免除條件；情理層面，引導趙先生認識到，房屋的保值增值與小區整體環境、物業服務質量密不可分，“即便您暫時不住，物業的日常管理也在為您的房產保駕護航，您依然在享受物業提供的資產維護價值”；在現實層面，充分理解趙先生對“空置房需繳費”的認知盲區，用通俗的語言解讀物業服務的公共屬性，消除其抵觸情緒。

第三步：搭建橋梁，促成共識。調解并非“偏向一方”，而是尋求雙方利益的平衡點。調解員同步與物業公司溝通，如實反饋趙先生并非惡意拖欠物業費，而是對物業服務的范圍、自身的繳費義務存在誤解，建議物業公司加強對空置房業主的服務告知，主動提供針對性的專項關照，讓業主感受到物業服務的溫度。

經過三輪耐心細致的溝通調解，趙先生的態度逐漸軟化，從最初的“堅決不交”轉變為“愿意協商解決”，雙方的矛盾隔閡也逐步消解。

【調解結果】

在調解員的主持下，雙方最終達成一致調解協議：趙先生一次性補繳全部欠付的物業費；物業公司則作出承諾，將對趙先生的空置房屋提供定期門窗安全檢查、雨季防汛巡查、管道維護提醒等專項服務，切實保障空置房屋的安全。協議簽署當日，趙先生便結清了全部欠繳款項，這場“空置房之爭”圓滿落幕。

◆來源：寬城區法院