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“法官，這房子真是我出錢買的，只是借了弟弟的名字登記，憑啥因為他欠錢就要把我的房子執行了？”
案外人唐某乙（化名，被執行人唐某甲的姐姐）情緒激動地向綿竹法院工作人員提出疑問。
原來，她口中的房子正因弟弟唐某甲長期拖欠房貸，被銀行依據具有強制執行效力的公證債權文書，申請強制執行以行使抵押權，而她提出的“借名買房”異議，最終被法院依法駁回。這到底是怎么一回事？今天，綿竹法院通過一起真實案例，跟大家聊聊“借名買房”的背后到底藏著多大的法律風險。
案情回顧：
房貸斷供引執行，親屬突然提出異議
幾年前，被執行人唐某甲（化名）以自己的名義購買了一套商品房，并在某銀行辦理了合法有效的按揭貸款、抵押登記手續。
起初，唐某甲還能按時償還房貸，但沒過多久，便開始出現逾期，最后干脆停止還貸，拖欠的房貸欠款越積越多。
多次催收無果后，銀行依據雙方簽訂的抵押協議及具有強制執行效力的公證債權文書，向綿竹法院申請強制執行，要求對登記在唐某甲名下的涉案房屋行使抵押權，以拍賣所得價款優先償還房貸。
就在法院準備依法處置該房屋時，唐某甲的姐姐唐某乙向法院提出執行異議，并拿出了雙方簽訂的《借名買房聲明》，聲稱這套房子其實是她借唐某甲的名義購買的，自己才是房屋的真實權利人，請求法院立即停止對該房屋的強制執行。
一時間，事情變得復雜起來——一邊是銀行合法的抵押權，一邊是案外人“借名買房”的主張，這套房子到底該如何處置？
法院裁判： 異議不成立，依法駁回訴請
法院經審查查明，涉案房屋的不動產權屬證書明確顯示，房屋所有權人是被執行人唐某甲，且該房屋在銀行辦理的按揭抵押登記手續齊全、合法有效，符合法律規定。同時，通過核查房貸還款記錄發現，自房屋購買至今，所有的按揭貸款都是從唐某甲的銀行賬戶償還的，唐某乙并未提供任何證據證明自己履行過還貸義務。結合案件事實，法院最終依法裁定駁回其異議請求。
法官釋法：借名買房有風險，莫貪便利吃大虧
現實生活中，不少人因為規避購房政策、便利貸款等種種原因，選擇“借名買房”，覺得這是一種“變通”的好辦法，卻往往忽視了背后暗藏的巨大法律風險，最終可能落得“錢房兩空”的結局。
首先，內部約定抵不過法定登記?！吨腥A人民共和國民法典》明確確立了物權公示原則，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根本依據。就像本案中，唐某乙和唐某甲之間的《借名買房聲明》，雖然是雙方自愿達成的，但僅屬于內部債權約定，不產生物權變動效力，無法改變房屋的法定所有權歸屬。一旦登記權利人（如本案中的唐某甲）出現欠債、涉訴等情況，房屋就很可能被法院查封、強制執行，實際出資人（如本案中的唐某乙）很難憑借私下協議排除執行，這也是借名買房最核心的風險之一。
其次，權利與義務必須對等。想要享有房屋的所有權，就必須承擔相應的義務，比如償還房貸、繳納物業費等。本案中，唐某乙的訴求之所以被駁回，核心就是她只主張自己是實際權利人，卻不履行最核心的還貸義務，這種“只享權利、不擔責任”的行為，既違背權利義務對等原則，也不符合誠實信用原則，自然不會得到法律支持。這也提醒大家，借名買房時，切勿抱有“只獲利、不擔責”的僥幸心理。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第七條
民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
《中華人民共和國民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
《中華人民共和國民法典》第三百九十四條
為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
來源丨綿竹市人民法院
主編｜輝哥 責任編輯｜秋秋
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