9000元/㎡起拍！臨平新城核心區(qū)56畝宅地掛牌

摘要

繼4月10日喬司單元宅地被綠城以溢價23.33%攬入之后，臨平新城"趁熱打鐵"再推一宗核心區(qū)宅地。這塊位于良熟片區(qū)、緊鄰地鐵18號線文正街站的56畝寶地，起拍樓面價僅9000元/㎡，起拍總價約6.05億元。5月19日正式出讓，誰將成為最終贏家？

地塊出讓概況

地塊基本信息

根據(jù)《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》（杭規(guī)劃資源告[2026]R008號）及《杭政儲出[2026]28號地塊出讓須知》，地塊核心指標(biāo)整理如下：

從規(guī)劃指標(biāo)來看，地塊為住宅（設(shè)配套公建）用地，容積率1.6-1.8屬于中低密度開發(fā)區(qū)間，建筑密度不大于20%保證了較高的綠化空間，建筑限高60米對應(yīng)約18-20層的高層產(chǎn)品形態(tài)，且住宅不低于12米的下限設(shè)定為開發(fā)商留出一定產(chǎn)品靈活度。起始樓面價9000元/㎡在當(dāng)前臨平新城核心區(qū)的土地市場定位屬相對合理起拍水平。

周邊配套分析

（一）交通配套

軌道交通方面：地塊距離在建杭州地鐵18號線文正街站約500-700米，待18號線通車后，一站即可換乘3號線，與杭州城市核心區(qū)實現(xiàn)快速聯(lián)動。同時，地塊距高鐵臨平南站約2公里，通勤便捷度良好。

快速路網(wǎng)方面：地塊西側(cè)距離留石高架路約500米，板塊縱向有留石高架、秋石高架、東湖快速路，橫向有石大快速路，同時周邊還可接入杭浦高速、杭甬高速，分別可通往武林、錢江新城、蕭山等主要城市板塊，自駕通勤能力較強。

（二）教育配套

地塊周邊教育資源相對豐富，形成了從學(xué)前到中學(xué)的較完整教育配套網(wǎng)絡(luò)：

• 北側(cè)緊鄰?fù)〕切W(xué)（30班·約4萬㎡·主體已完工）

• 東側(cè)一路之隔臨平信達(dá)外國語學(xué)校

• 西面華二信達(dá)學(xué)校（小學(xué)36班+初中48班）

• 板塊內(nèi)天長世紀(jì)小學(xué)、光華外國語、臨平一中等

（三）商業(yè)配套

3公里生活圈商業(yè)配套多元化：臨平銀泰inPARK、余之城、華元歡樂城、良熟生活廣場、七彩星商業(yè)中心、天都里、藝尚小鎮(zhèn)。

其中藝尚小鎮(zhèn)作為國家級服裝科研平臺匯聚地，集聚千余家品牌企業(yè)，是臨平新城北翼的核心產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。

（四）醫(yī)療配套

周邊醫(yī)療配套包括臨平區(qū)第一人民醫(yī)院（約3.4公里）、臨平區(qū)婦幼保健院等，就醫(yī)便利性較好。

（五）南側(cè)TOD項目共享配套

地塊南面緊鄰喬司車輛段上蓋綜合體項目，該項目是杭州首個采用"蓋上蓋下一體化出讓"模式的車輛段TOD項目，總用地面積約29萬㎡。

根據(jù)規(guī)劃，項目共建設(shè)60幢3層排屋、10幢4層排屋、16幢5層疊墅、21幢7-9層小高層住宅，共計107幢建筑，并配建鄰里中心、幼兒園、九年一貫制學(xué)校及公園綠地等公共服務(wù)設(shè)施。對本宗LP0101-19地塊而言，南側(cè)項目豐富的公共配套近在咫尺，未來可形成高度共享，極大提升居住品質(zhì)與生活便利度。

區(qū)域市場表現(xiàn)分析

臨平新城新房月度供求走勢

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，臨平新城近15個月新房成交走勢呈現(xiàn)顯著波動特征。

臨平新城新房月度成交規(guī)模整體處于較低位運行區(qū)間，月均成交套數(shù)約2套，月度成交面積大多分布于100-450㎡區(qū)間。2025年1月受備案節(jié)奏影響成交相對居前（8套、902㎡），其后月度成交套數(shù)回落至1-3套的小幅震蕩區(qū)間。2026年3月僅錄得1套別墅成交，成交均價受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響達(dá)到68375元/㎡，為統(tǒng)計周期內(nèi)最高點。剔除別墅單月拉升因素后，普通住宅主流成交均價在22898-34398元/㎡之間波動，符合板塊次新項目價格帶。

標(biāo)桿項目及在售項目表現(xiàn)

中駿鼎湖未來云城作為板塊內(nèi)唯一有新增供應(yīng)的標(biāo)桿項目，成交均價23549元/㎡，套均價387.36萬元/套，供求比1.76，是板塊當(dāng)前主流定價錨點。理想臻品成交均價高達(dá)44810元/㎡，顯示板塊頂端改善產(chǎn)品價格支撐力強；首創(chuàng)禧瑞江南、中交悅美廬分別以32024元/㎡、29835元/㎡位于次新項目合理價格帶；中交理想時代芳華21315元/㎡定位剛需剛改過渡段。整體形成從2.1萬至4.5萬元/㎡的完整價格梯度。

周邊地塊樓面價參考

2026年4月10日：臨平新城核心區(qū)喬司單元LP020403-02-01地塊（臨近地鐵9號線喬司站，容積率1.5）由綠城旗下杭州綠城浙超置業(yè)有限公司以總價5.29億元競得，成交樓面價12950元/㎡，溢價率23.33%。

二手房掛牌參考

地塊附近有良語云縵、中交悅美廬、翡麗云邸、香悅和鳴府等小區(qū)，均為近兩年交付的次新房，目前二手房掛牌價格為2.6萬-3萬元/㎡，與當(dāng)初新房限價基本持平。待地鐵18號線通車后，板塊宜居度有望進(jìn)一步提升。

研判：這塊地值得期待嗎？

綜合上述掛牌信息及配套、市場數(shù)據(jù)，對本次LP0101-19地塊給出簡要研判如下：

區(qū)位價值：核心區(qū)+TOD，綜合價值突出

地塊位于臨平新城核心區(qū)良熟片區(qū)，地處板塊西南邊緣。臨平新城所屬的臨平數(shù)智城已被正式確定為重點發(fā)展區(qū)塊，全面上升為市級戰(zhàn)略，是杭州"城東新中心"的重要戰(zhàn)略空間。

地塊緊鄰在建地鐵18號線文正街站，距高鐵臨平南站約2公里，北側(cè)緊鄰?fù)〕切W(xué)（30班，主體結(jié)構(gòu)已完成），東側(cè)一路之隔為臨平信達(dá)外國語學(xué)校，教育配套環(huán)伺；南側(cè)緊鄰喬司車輛段上蓋綜合體TOD項目，未來可共享豐富公共配套，區(qū)位綜合價值突出。

產(chǎn)品預(yù)判

地塊容積率1.6-1.8、建筑限高60米、建筑密度不大于20%，在住宅不低于12米的下限約束下，較大概率以高層為主力產(chǎn)品形態(tài)（對應(yīng)約18-20層）。67253.4㎡的建筑面積可支撐約6-8棟高層住宅布局，結(jié)合周邊良語云縵、中交悅美廬、翡麗云邸、香悅和鳴府等次新小區(qū)2.6萬-3萬元/㎡的二手掛牌價，產(chǎn)品定位應(yīng)聚焦于改善型客群。

價格預(yù)期

起始樓面價9000元/㎡相對周邊板塊處于合理起拍水平。參考2026年4月10日喬司單元LP020403-02-01地塊溢價23.33%、成交樓面價12950元/㎡的最新成交案例，以及2024年12月喬司新城中心區(qū)E1-2-02地塊（樓面價18307元/㎡，溢價率48.83%）的歷史成交，本地塊成交樓面價存在一定上行空間。

競拍熱度預(yù)判

從市場基本面看，多重因素共同推動板塊熱度延續(xù)：

土地市場補倉需求釋放：根據(jù)"杭州土拍熱度延續(xù)：西湖區(qū)地塊溢價率近60%"報道，4月10日土拍平均溢價率超30%，2026年一季度供地稀缺，房企補倉意愿強烈。

配套成熟度高：地鐵18號線、TOD共享配套、優(yōu)質(zhì)教育、成熟商業(yè)圈三維聯(lián)動，提升地塊吸引力。

產(chǎn)品形態(tài)較為靈活：容積率1.6-1.8區(qū)間為開發(fā)商提供較大的產(chǎn)品設(shè)計自由度，利于打造差異化改善產(chǎn)品。

綜上，地塊5月19日出讓結(jié)果值得市場重點關(guān)注。在房企補倉意愿持續(xù)強勁、板塊土地市場熱度延續(xù)的背景下，本宗地塊大概率獲得積極響應(yīng)，實際成交樓面價或在起拍價基礎(chǔ)上實現(xiàn)一定幅度的溢價成交。

本文由克而瑞杭州分析師王義文，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的行業(yè)Skills( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫 ，來感受下產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞杭州分析師王義文撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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