深圳樓市，真正的分水嶺

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳樓市未來幾年的供應(yīng)量，完全管夠。

但未來幾年市場的分水嶺，也就畫下了明確的界線。

源源不斷的新房

相信接下來，光明、坪山是最不缺住宅的區(qū)域了。

4月底，深圳一口氣通過工業(yè)用地對光明區(qū)公明北、公明田寮—玉律、公明中心調(diào)出二十多塊住宅用地，同時也在坪山中心片區(qū)西南部一次性調(diào)出14宗住宅用地，累計調(diào)整規(guī)模超過百萬平的住宅建筑面積。

其中，光明公民中心北40個地塊調(diào)出8宗二類居住用地，留用土地面積27.4萬平，規(guī)劃容積115.4萬平，其中住宅建面約93.39萬平，全部住宅用地部分容積率在3.1以內(nèi)，未來可以形成連片的住宅區(qū)。

公明田寮—玉律集中調(diào)出16宗居住用地，住宅用地容積率全部都在3.1以內(nèi)，最低去到2.1，住宅部分累計約140萬平，同步配套建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院等。

同樣將會形成大片集中式住宅區(qū)域。

然后就是公民中心，一宗商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地加教育用地，住宅用地部分容積率2.6，規(guī)劃容積60085平方米，周邊配套成熟度也更高。

坪山區(qū)域則集中在坪山中心區(qū)的西南部調(diào)出14宗住宅用地，容積率也都在3.1以內(nèi)，住宅建面達到約197萬平。

而光明在公明北、公明田寮—玉律、公明中心調(diào)出二十多宗住宅用地前，今年2月圍繞光明新城公園附近也拿出5宗優(yōu)質(zhì)居住用地。

具體位置就在曾經(jīng)市場熱捧的龍光玖龍臺、金融街、電建洺悅府附近。

除了這兩個區(qū)域，龍崗調(diào)出2宗住宅用地，寶安區(qū)域也調(diào)出4宗住宅用地，住宅部分的建面體量加起來都不小，達到了六七十萬平，容積率同樣在3.1以內(nèi)。

這么大規(guī)模的土地用途調(diào)整，不是小打小鬧，背后是對市場的一次重構(gòu)。

如今的新房市場，處于新規(guī)新國標住宅更新迭代的周期，新國標住宅是大趨勢。

各項目之間都在卷新的標準，卷交標，卷配置，卷公區(qū)裝修等，近期光明以及其他區(qū)域開盤的新房就是很好的例子，有的將公區(qū)標準建設(shè)得更加高點，甚至直追豪宅標準的公區(qū)。

這就意味著，未來扎堆用地調(diào)整及供應(yīng)的地方，會誕生一大批標準品質(zhì)顏值都更高的替代產(chǎn)品，替代率會是最明顯的區(qū)域。

而光明區(qū)域的市場接下來會出現(xiàn)新格局，也是市場分化最明顯的區(qū)域——新規(guī)與舊規(guī)之間的碰撞，核心區(qū)與外圍地段之間的新房碰撞。

用地規(guī)劃及調(diào)整，背后是至深至遠的大棋。

每一宗用地的出讓，都是一次蝴蝶振翅，對市場整體格局的影響有一定的滯后性。

過去幾年，深圳的樓市格局發(fā)生翻天覆地的變化。

如龍華梅林關(guān)板塊，過去深圳北站范圍內(nèi)缺少住宅供應(yīng)，在近幾年的用地調(diào)整后，誕生了一大批住宅，改寫了梅林關(guān)與紅山板塊之間的格局。

再如前海媽灣板塊，三年前調(diào)規(guī)新增14塊住宅用地，調(diào)規(guī)后出讓了一宗用地T102-0478，即灣啟紫荊府，是媽灣片區(qū)這些年開盤備案價格相對較貴的項目。

而用地出讓，一兩年內(nèi)可能還看不出什么，時間至少拉長到5年，才能看出市場整體的格局。

最明顯的，2013年—2018年居住用地供應(yīng)，2013年僅3宗，2014年僅1宗，2015年僅4宗，2016年僅4宗，2017年僅1宗但只租不售，2018年有所增加也僅成交10宗，其中還有5宗居住用地為只租不售安居房。

這5年期間，不包含不可售的保障性租賃住房的部分，累計出讓住宅用地面積560658平米。

而這五十多萬平用地，除了三四塊純商品房居住用地，其余均需要配置人才房，回遷房。

實際的普通商品住房供應(yīng)體量，僅約一兩個大型社區(qū)的規(guī)模。

這也導(dǎo)致深圳誕生了一批以稀缺作為概念銷售的新房，間接推動了2014年—2021年階段深圳商品住宅出現(xiàn)選房熱潮及價格走高。

所以，用地作為市場先行指標，對市場的滯后性影響，往往是后幾年才能真正體現(xiàn)。

調(diào)規(guī)背后一筆賬

地塊集中調(diào)規(guī)，背后是城市發(fā)展及一盤賬的問題。

一方面，去年9月深圳印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》在嚴控商辦增量，鼓勵“商業(yè)改住宅”及“工改保”等，意在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，解決城市超高層、超容積率、商辦超配等問題。

另一方面，過去工業(yè)、產(chǎn)業(yè)是稅收的源頭。

只要工業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就能吸引更多的人口，發(fā)展周邊消費和業(yè)態(tài)，增加城市稅收。

在實際的用地出讓中，也對工業(yè)或者產(chǎn)業(yè)屬性用地也一定的傾斜及支持，通過低價出讓，吸引更多的企業(yè)入駐和落地，為后期運營和培育帶來更大的回報，錨定長周期。

而眼下這條路徑已經(jīng)帶來一些錯配，工業(yè)、產(chǎn)業(yè)、寫字樓等供過于求，空置明顯，但住宅方面，還遠遠不夠。

根據(jù)《2026年深圳市政府工作報告》，深圳累計建成“工業(yè)上樓”高標準廠房面積超400萬平方米。

根據(jù)世邦魏理仕《中國房地產(chǎn)市場報告 2026年第一季度》數(shù)據(jù)，深圳倉儲物流空置率去年四季度還不到25%，到了今年一季度已經(jīng)接近30%。同時一線城市中，全國物流租金指數(shù)處于繼續(xù)下探的趨勢中。

而根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2026年一季度深圳甲級寫字樓空置率連續(xù)兩季環(huán)比回落，環(huán)比下降1.2個百分點、 同比下降0.7個百分點，但季末全市平均空置率依舊站在30.1%。

同時，深圳甲級寫字樓總存量為1,280.6萬平方米，環(huán)比收縮 0.3%，同比上升9.4%；全市平均租金錄得人民幣每平方米每 月131.1元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下 降8.8%。

購物中心方面，相對好一些。

根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，全市平均空置率錄得6.7%，環(huán)比微升0.1 個百分點、同比微降0.1個百分點。季末，首層平均租金錄得人民幣每平方米 每月520.4元，租金指數(shù)環(huán)比微升0.3%、同比微升0.8%。

這就導(dǎo)致了這幾年開發(fā)商對商業(yè)用地和工業(yè)用地的賬根本算不過來，即使有地，也拿得比較謹慎。

另外，這些年深圳工改商及總部經(jīng)濟擴張，一些企業(yè)尋求成本低租金，部分工業(yè)用地被閑置，人口流入導(dǎo)致人口與住房不匹配。

那么，也就需要重新分配，將地塊分配到效率和賬本更好的部分。

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作者觀點，不代表格隆匯立場