業(yè)委會上門讓業(yè)主簽字選聘物業(yè)公司這樣操作合法嗎？

物業(yè)管理的那些事

業(yè)委會上門讓業(yè)主簽字
選聘物業(yè)公司
這樣操作合法嗎？

物業(yè)管理的那些事 原創(chuàng) · 法律實務(wù)分析

最近，不少業(yè)主向我們反映同一個現(xiàn)象：業(yè)委會的人挨家挨戶敲門，讓業(yè)主簽字"選新物業(yè)"。

聽起來很正常對不對？畢竟業(yè)委會代表業(yè)主，選物業(yè)當(dāng)然要征求業(yè)主意見。

但問題是——很多業(yè)委會上門簽字的時候，前面什么程序都沒走。沒有公示，沒有通知，上來就讓業(yè)主簽個字。更有甚者，連簽字的內(nèi)容都不解釋清楚，輕飄飄一句"簽個名就行"。

這種操作，大概率 違法。

一、先看一個真實案例

案例復(fù)盤

（某市·翠湖名苑）小區(qū)，2024年底，業(yè)委會成員開始挨家挨戶上門走訪，聲稱"現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)太差，需要大家簽字換一家新的物業(yè)公司"。

業(yè)主（化名：王某）回憶當(dāng)時的場景："兩個人敲門進來，拿一張紙說簽字選新物業(yè)，我問選哪家，他們說簽了就知道了。我問什么時候開會討論的，他們說不用開會，大家簽夠了就行。"

整個過程不到三分鐘。沒有議題公示，沒有會議通知，沒有候選物業(yè)的介紹和對比，甚至簽字的業(yè)主都不知道自己簽的是"選聘"還是"解聘"。

事后，小區(qū)500余戶業(yè)主中，業(yè)委會稱已收集到380份簽字同意書，宣布"業(yè)主大會已通過選聘決議"。

0

公告公示天數(shù)

0

業(yè)主大會通知

3分鐘

每戶簽字時間

380份簽字，沒有一個是在合法程序下簽署的。這不是"征求業(yè)主意見"，這是"收集業(yè)主簽名"——兩個概念，天壤之別。

二、法律怎么說？合法流程是什么

選聘或解聘物業(yè)公司，屬于小區(qū)的重大事項，必須經(jīng)過業(yè)主大會表決。根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

簡單說：這不是業(yè)委會幾個人開個會拍個腦袋就能決定的事，必須依法召開業(yè)主大會。

選聘物業(yè)的法定流程（四步走）

1

提前15天公示議題

將業(yè)主大會的 全部議題在小區(qū)公告欄公示，包括候選物業(yè)公司信息、服務(wù)方案、收費標(biāo)準(zhǔn)、合同要點等，公示期不少于15天。

2

發(fā)布業(yè)主大會通知

公告期滿后，發(fā)布業(yè)主大會正式通知，明確會議時間、方式、議題內(nèi)容、表決規(guī)則等。

3

業(yè)主大會期間投票表決

此階段 才能上門讓業(yè)主簽選票。注意：這是在業(yè)主大會召開期間，而非之前。業(yè)主有權(quán)知情、有權(quán)質(zhì)疑、有權(quán)拒絕。

4

公示表決結(jié)果并備案

表決結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示不少于7天，并按規(guī)定向街道辦或住建部門備案。

?? 重點來了：上門找業(yè)主簽字這個行為本身沒有問題，但它必須發(fā)生在業(yè)主大會的法定期間內(nèi)！

前面沒有經(jīng)過議題公示的15天，沒有召開業(yè)主大會的正式通知，直接上門讓人簽字——程序違法，簽字無效。

三、"上門簽字"常見的三套套路

在實務(wù)中，我們總結(jié)了業(yè)委會上門簽字最常出現(xiàn)的三種違規(guī)操作——

套路一：跳過公示，直接上門

這是最常見也最惡劣的做法。15天的議題公示期？不存在的。業(yè)主大會通知？沒發(fā)過。公告欄？連個影子都沒有。上來就敲門讓你簽字。

就像法院判決還沒下，就先讓你簽執(zhí)行書。程序是法律的靈魂，跳過程序等于踐踏全體業(yè)主的權(quán)利。

套路二：誤導(dǎo)性說明，草草簽字

上門的時候只做一句說明："我們是來征求意見的，簽個名就行。"或"大家簽了以后小區(qū)會更好。"

業(yè)主根本不知道：簽字的內(nèi)容是什么？選的是哪家物業(yè)？服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？收費標(biāo)準(zhǔn)怎么定？合同期限多久？

如果業(yè)主簽字時對表決事項的基本內(nèi)容都不知情，這份簽字在法律上可以申請撤銷。知情權(quán)是業(yè)主最基本的權(quán)利，任何人都不能剝奪。

套路三：混淆"征詢意見"與"投票表決"

有些業(yè)委會說："我們沒有強制業(yè)主簽字，只是來征詢意見。"

征詢意見？征詢意見不需要上門拿"選票"讓業(yè)主簽。如果拿出來的文件抬頭寫的是"選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票"，那這就是投票表決，不是征詢意見。別偷換概念。

合法 vs 違法 · 一目了然

? 違法操作

vs

? 合法操作

直接上門找業(yè)主簽字

vs

先公示15天再召開業(yè)主大會

不對簽字內(nèi)容做說明

vs

提前公示候選物業(yè)詳細方案

用"征詢意見"之名行表決之實

vs

依法發(fā)布業(yè)主大會表決票

收集夠簽字直接宣布通過

vs

按法定比例表決后公示7天備案

四、業(yè)主遇到這種情況怎么辦？

如果你所在的小區(qū)也出現(xiàn)了類似情況，請記住以下操作——

1

先別急著簽字

你有權(quán)要求查看公示文件、議題內(nèi)容和候選物業(yè)方案。如果對方拿不出來，說明程序有問題。

2

拍照留存證據(jù)

對方拿來的任何文件、簽字表格，先拍照留存。包括談話內(nèi)容可以錄音，這是你后續(xù)維權(quán)的依據(jù)。

3

聯(lián)合其他業(yè)主依法維權(quán)

向街道辦、住建部門或社區(qū)居委會舉報，要求撤銷違規(guī)表決。必要時可依法提起訴訟。

五、寫在最后

我們不是反對業(yè)委會更換物業(yè)。如果現(xiàn)有物業(yè)確實不稱職，業(yè)主有權(quán)通過合法程序選聘更好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但我們堅決反對以"效率"之名踐踏"程序"。

今天你容忍了業(yè)委會跳過程序上門簽字選物業(yè)，明天他們就敢跳過程程選業(yè)委會，后天就可以直接處置你的公共收益和維修基金。程序正義不是形式主義，是保護每一位業(yè)主權(quán)利的最后一道防線。

（翠湖名苑）的案例目前仍在調(diào)查處理中。但這個案例給我們所有業(yè)主提了個醒——

核心要點

? 上門簽字本身不違法，但必須在業(yè)主大會法定期間內(nèi)進行

? 議題必須提前15天公示，公示內(nèi)容包括候選物業(yè)方案和收費標(biāo)準(zhǔn)

? 誤導(dǎo)性說明讓業(yè)主草草簽字，簽字可依法申請撤銷

? "征詢意見"不等于"投票表決"，兩者性質(zhì)完全不同

? 遇到違規(guī)操作，拍照留存、聯(lián)合業(yè)主、依法舉報

"正義不僅要實現(xiàn)，而且要以看得見的方式實現(xiàn)。"——這句話同樣適用于小區(qū)治理。程序正義，是每一位業(yè)主的權(quán)利底線。

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