山東
在城市小區生活中，“住改商”現象日益常見，所謂“住改商”，即業主將原本規劃用途為住宅的房屋，擅自改為商業用途，如開設便利店、餐館、美容店等。這一行為看似是業主對自有房屋的處置，卻往往給周邊鄰居帶來噪音擾民、油煙污染、停車擁堵等問題，引發大量鄰里糾紛。
網友咨詢：
鄰居把住宅改成商鋪，需要經過其他業主同意嗎？
律師解答：
鄰居將住宅改為商鋪，必須經過有利害關系的其他業主同意，且需遵守法律法規及管理規約。
鄰居將住宅改為商鋪，相關法律、法規以及管理規約中沒有相應的禁止性規定。“有利害關系的業主”應當是指同一棟建筑物內的其他業主或者能夠證明因該業主擅自將住宅改民宿的行為使其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的其他業主。司法實踐中，通常以“是否影響正常居住權益”為判斷標準，一般包括本棟建筑物內的其他業主，以及建筑區劃內其他受影響的業主。表決需遵循“一致同意”原則，而非“少數服從多數”，哪怕僅有一名有利害關系業主不同意，“住改商”也無法合法實施。同意的形式必須是以明示方式作出的意思表示，如果利害關系業主在特定期間內未明確表態同意，應推定其持反對意見。即使已經取得營業執照，如果未獲得利害關系業主一致同意，該"住改商"行為仍不具備合法性。
律師補充：
住宅樓規劃設計初衷是用于安靜居住，隨意改為商鋪會改變其性質，影響整體居住環境。法律要求“住改商”必須征得利害關系業主同意，正是對這種社區公共利益和相鄰關系的保護。業主將住宅改變為經營性用房，未依據民法典第二百七十九條的規定經有利害關系的業主一致同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》
第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
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