睿讀丨租賃住房REITs 2026一季報深度解讀：誰在高增長，誰在承壓？

截至2026年4月22日， 8 只已上市租賃住房 REITs 悉數披露一季報。結合當前全國住房租賃市場的整體行情—— 50 城住宅租金一季度累計下跌 0.47% ，直到 3 月才借著返工潮、高校實習需求小幅企穩，保租房 REITs 板塊的表現，其實比想象中更有看點：擴募確實在驅動規模增長，但運營端的分化已經很明顯，而現金流的韌性，依舊是這個板塊最硬的底色，沒有之一。

行業大環境不用多廢話，現在已經從過去那種大規模蓋房、沖增量的階段，轉到存量盤活、做專業化運營的新階段了。政策端也在往這方面引，鼓勵把存量商品房改成保租房，稅收、再貸款、專項債這些工具也都跟上了。而租賃住房REITs，作為當前住房租賃市場里最規范、信息最透明的運營主體，其一季報數據，說白了就是行業運行質量的“晴雨表”——好的壞的、強的弱的，一眼就能看明白。

■運營端：出租率整體高位，但分化已經藏不住了

一季度8只租賃住房REITs，出租率整體都在90%以上，這一點確實沒讓人失望，也印證了保租房的剛需屬性。

中金廈門安居REIT是真的能打，99.07%的出租率，園博公寓、珩琦公寓分別以99%、99.1%的出租率幾乎滿租，這種高周轉、高穩定的標的，在當前市場環境下，算是稀缺品。華泰蘇州恒泰、華潤有巢、紅土深圳安居也都穩住了95%以上的出租率，底層需求端的支撐很扎實，沒什么水分。

數據來源：REITs季報，睿思網整理

但分化也真的很明顯，不是所有項目都能這么穩。匯添富上海地產REIT一季度整體出租率90.32%，是整個板塊最低的，其中虹橋項目僅88.09%，江月路項目也只有91%，看得出來，區域供應增加、需求節奏放緩，對它的影響不小。華夏北京保障房REIT整體94.75%的出租率看似不錯，但內部項目差距很大——文龍家園能做到96.8%，其他項目如通州光機電僅91%，區域配套和區位的差異，直接決定了出租率的天花板。招商蛇口REIT則受太子灣配套商業出租率下滑拖累，整體出租率環比下降1.10個百分點至94.3%，也反映出配套業態的運營壓力。

數據來源：REITs季報，睿思網整理

租金水平方面，板塊整體呈現“核心區堅挺、外圍承壓”的格局。中金廈門安居兩大項目租金均實現小幅上漲，園博公寓、珩琦公寓分別為35.6元/㎡/月、34.1元/㎡/月，同比漲幅在1.8%-2%之間，核心區位的新市民需求支撐力較強。上海寬庭兩大項目租金水平遙遙領先，江灣社區、光華社區分別為129.5元/㎡/月、134元/㎡/月，雖環比略有下滑，但仍是板塊內的“高價標桿”。而華潤有巢泗涇項目租金同比下滑6.1%，紅土深圳安居外圍項目租金維持在17-18元/㎡/月的低位，也體現出非核心區域的租金調整壓力。

租金收繳率這塊，板塊整體表現算是給投資者吃了顆定心丸。8只產品中，有6只收繳率≥99.7%，回款質量整體極強。中金廈門安居直接做到100%全額回款，華潤有巢99.99%、紅土深圳安居99.9%、華泰蘇州恒泰99.81%、國泰上海寬庭99.87%、匯添富上海地產99.7%，基本都是近乎全額收繳。僅華夏北京保障房REIT（96.54%）、招商蛇口租賃住房REIT（95.52%）略低，主要受企業租戶繳費節奏影響，不是回款出了問題，整體仍處于健康區間。

數據來源：REITs季報，睿思網整理

租戶結構上，兩類模式的差異，后續風險點也不一樣。華泰蘇州恒泰、匯添富上海地產，全是個人租戶，而且高度分散，基本不用擔心集中退租的問題。但紅土深圳安居、華夏北京保障房、招商蛇口，都有一定比例的企業或機構配租租戶，尤其是紅土深圳安居，百泉閣項目單一企業租戶的面積占比達到45.43%。雖說這類配租都是住建部門統一安排的，履約情況目前看也不錯，但這種集中度，后續還是得重點盯著——萬一企業經營出點問題，對項目的影響會很直接。國泰上海寬庭、華潤有巢的企業租戶占比則控制在10%以內，結構相對均衡。

剩余租約年限方面，板塊加權平均租約區間為0.51～1.97年，差異同樣明顯。華泰蘇州恒泰以1.97年的加權平均租約位居板塊首位，租客穩定性優勢突出；中金廈門安居、紅土深圳安居租約年限分別為1.51年、1.31年，也處于中上游水平。而華潤有巢、招商蛇口、匯添富上海地產租約年限不足0.6年，短期租約占比偏高，后續需要通過持續的運營管理和租客維護，保障出租率穩定。

運營效率方面，NOI（凈營業收入）作為反映保租房項目純運營現金流創造能力的核心指標，在一季度呈現出明顯的規模與區域分化特征。

從NOI規模來看，國泰海通城投資寬庭REIT以3816萬元位居板塊首位，依托其高租金水平與穩定的出租率，構成了板塊現金流的“壓艙石”；華夏華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT緊隨其后，NOI分別達到2928萬元與2605萬元，擴募帶來的規模效應進一步放大了項目的盈利底盤。

數據來源：REITs季報，睿思網整理

從構成來看，NOI的差異直接取決于營業收入與運營費用的綜合博弈。華泰蘇州恒泰REIT以2015萬元的營收實現1938萬元的NOI，運營費用控制能力極強，運營管理費僅71萬元，費用率極低；反觀國泰海通城投資寬庭、華夏北京保障房等規模較大的項目，運營管理費分別達到687萬元與603萬元，規模效應下管理成本剛性上升，但依然未能撼動其NOI的頭部地位。

反觀紅土創新深圳安居REIT與匯添富上海地產REIT，一季度NOI分別為1319萬元與1455萬元，主要受非核心區域租金水平偏低及部分項目租約周期較短影響，整體盈利端呈現承壓狀態。整體而言，NOI的分層格局清晰印證了：區位優劣、規模體量、運營成本控制能力，是決定保租房項目盈利底線的三大核心要素。

■ 財務端：擴募的吃肉，存量的守成，真實運營力見真章

數據來源：REITs季報，睿思網整理

從財務數據看，擴募的紅利非常直觀。華夏北京保障房、華夏華潤有巢這兩只一季度完成擴募并表的標的，收入同比分別大漲77.90%、74.53%，規模效應一下子就體現在報表上。尤其是華潤有巢，納入馬橋項目后，一季度收入直接沖到3398萬元，可供分配金額也達到2254萬元，年化分派率3.51%，直接躋身板塊前列。北京保障房擴募后，現金流凈額2072萬元、可供分配金額2243萬元，同樣實現了質的躍升。

存量項目的表現，則更能反映行業的真實基本面。國泰海通城投寬庭收入4523萬元，是板塊收入規模最高的標的，同時實現了3760萬元的現金流凈額與3160萬元的可供分配金額，年化分派率3.42%，運營底盤非常扎實。招商蛇口受益于林下項目出租率修復，收入同比增長12.73%，現金流凈額1666萬元、可供分配金額1414萬元，整體表現穩健。中金廈門安居、紅土深圳安居則在高基數上實現小幅增長，收入同比分別提升2.21%、3.68%，現金流與可供分配金額也保持穩定。

對REITs投資者來說，可供分配金額和分派率，才是真金白銀的收益。從數據看，板塊年化現金流分派率集中在2.84%-3.51%之間，這個水平在當前無風險利率下行的環境下，具備不錯的配置價值。華潤有巢、上海寬庭、蘇州恒泰、招商蛇口的年化分派率均在3.2%以上，其中華潤有巢以3.51%居首；中金廈門安居、紅土深圳安居、上海地產則在2.8%-3%之間，勝在資產質量穩、波動小，更適合長期持有型資金。

整體來看，擴募帶來的規模效應，正在快速拉開標的之間的差距；而存量項目的運營韌性，也在租金調整的市場環境下得到了驗證。現金流的穩定性、可供分配金額實不實，依舊是決定REITs長期價值的核心。

■可供分配金額：投資者最關心的，其實是“穩”字

對買REITs的人來說，營收、利潤都是虛的，可供分配金額和分派率，才是真金白銀的收益，也是大家最關心的點。

數據來源：REITs季報，睿思網整理

從一季報數據看，8只產品的可供分配金額，整體都很穩，沒有出現大幅波動。上海寬庭以3160萬元位居首位，華潤有巢2254萬元、北京保障房2243萬元緊隨其后，很明顯，擴募后的標的，可分派現金流的規模優勢很突出。中金廈門安居、蘇州恒泰、招商蛇口、上海地產、深圳安居，基本都在1180萬元到1494萬元之間，分布比較均衡，沒有哪只出現明顯的現金流缺口。

同比來看，華潤有巢、北京保障房因為擴募，可供分配金額大幅增長，這是預期內的；招商蛇口同比提升超10%，主要是林下項目出租率修復，帶動現金流增加；深圳安居小幅下滑，主要是季節性因素和租金結構的影響，不是運營出了問題，不用過度解讀。

年化現金流分派率方面，全板塊集中在2.84%到3.51%之間，這個水平，在當前無風險利率下行的環境下，其實具備一定的配置價值。華潤有巢以3.51%居首，上海寬庭3.42%、蘇州恒泰3.30%緊隨其后；中金廈門安居、匯添富上海地產的分派率稍微低一點，但勝在資產質量穩、波動小，更適合那些追求長期穩健收益、不喜歡折騰的資金。

■ 擴募浪潮：行業已經告別“首發試點”，進入“持續擴容”新階段

2026年一季度，租賃住房REITs最核心的關鍵詞，就是擴募——這波擴募潮，來得比想象中更快、更集中，而且已經不只是存量項目的擴容，更有新供給不斷入場。

華潤有巢REIT在1月份已經完成擴募，而且是國內首單以向原持有人配售方式完成的，擴募后份額從5億份漲到9.48億份，規模幾乎翻倍，這種模式既能保護原持有人的利益，也不會對二級市場價格造成太大沖擊，算是個不錯的試點。華夏北京保障房REIT也完成了擴募，底層項目增加到6個，資產規模和現金流池都擴大了不少。

除此之外，中金廈門安居REIT在一季度拿到了證監會的擴募注冊批復，計劃收購林邊公寓、仁和公寓，合計面積近9萬㎡，拿下這兩個項目后，它在廈門市場的優勢會更穩固。招商蛇口REIT也公告了擴募計劃，準備收購深圳南山的壹棧?山前項目，建筑面積近9.87萬㎡，和現有的林下、太子灣項目湊在一起，能形成片區化運營，后續協同效應應該會很明顯。

更值得注意的是，板塊擴容不再只有“擴募”一條線，首發項目也在密集推進。4月17日，國泰海通中國建筑租賃住房REIT披露招募說明書（草案），作為中建體系首單租賃住房REIT，以上海松江區中建?幸孚+公寓為單一底層資產，擬募集規模13.14億元，預計2026-2027年凈現金流分派率均在4%以上，為市場提供了央企背書、運營成熟的保障性租賃住房配置標的。項目總建面14.32萬㎡、2432套房源，2021年投入運營，截至2025年末出租率93.66%、租金收繳率超99%，盈利與現金流表現扎實，預計將很快登陸上交所。4月16日，中航北京昌保租賃住房REIT也正式宣告成立，標志著新一批首發項目正加速落地。

短短一個季度，4只存量REIT推進或完成擴募，疊加2只新REIT進入發行/成立階段，這其實標志著租賃住房REITs板塊，已經從最初的“首批試點”，進入到常態化擴容的新階段。未來，管理人之間的差距，不會再是“能不能上市”，而是“能不能拿到優質存量資產”“能不能做好運營”“能不能通過擴募持續做大規模”——這些才是真正的核心競爭力。

■ 總結：穩健底色沒改，但分化時代正式到來

綜合一季度運營、財務與市場擴容數據，可以得出一個清晰結論：租賃住房 REITs 整體韌性仍在，但板塊內部分化已全面拉開，行業正式告別普漲階段，進入 “精挑資產、比拼運營” 的新時期。

第一，擴募與新發雙向發力，成為行業最確定的增長主線。已完成擴募的項目在營收規模、現金流體量、分紅能力上全面領先；疊加中建 REIT、中航昌保 REIT 等新品加速落地，板塊從 “試點擴容” 邁入常態化、規模化發展新階段。

第二，項目韌性高度依賴三大核心要素：區位、運營效率、租戶結構。核心城區、高出租率、高收繳率、個人租戶分散的標的，在租金下行周期中表現出更強的抗壓力；而區位偏弱、租約偏短、企業租戶集中的項目，則更早承受市場調整壓力。

第三，行業邏輯已變，不再是 “持有即贏”，而是 “運營為王”。過去靠政策紅利、資產上市即可獲得收益的階段已經過去，未來項目收益率的差距，將直接由精細化運營、成本管控、租客留存能力決定。

第四，在全國租賃市場溫和調整、存量盤活成為政策主線的背景下，租賃住房 REITs 憑借現金流穩定、信息透明、政策支持力度大等優勢，仍是當前不動產領域中稀缺的穩健型配置品種，對長期資金、保險、理財類資金具備持續吸引力。

中長期來看，隨著 “十五五” 期間租賃市場規范化、機構化程度持續提升，疊加存量房源加速注入 REITs 平臺，行業規模仍有較大提升空間。但對投資者而言，下一階段的核心不再是 “是否配置 REITs”，而是能否選對標的—— 出租率的穩定性、現金流的真實性、擴募資產的質量，將成為決定長期收益的關鍵，也是后續市場跟蹤的核心主線。

數據來源：中指研究院、各基金管理人披露的2026年第一季度報告、證監會批復文件及公司公告、招募說明書、基金成立公告等公開披露文件

特別說明：本文基于公開信息撰寫，不構成投資建議。不動產市場受宏觀經濟和政策影響較大，REIT凈值可能繼續波動。