睿讀丨橫盤(pán)時(shí)代，誰(shuí)才是倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs最后的贏家？

2026年一季度的倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)，用一個(gè)詞概括就是橫盤(pán)。

物聯(lián)云倉(cāng)連續(xù)三個(gè)月數(shù)據(jù)幾乎“原地不動(dòng)”：全國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)總面積穩(wěn)定在10.2億㎡左右，平均租金23.14元/㎡/月、整體空置率16.42%，連續(xù)多月無(wú)明顯波動(dòng)。新增供應(yīng)溫和、土地成交降溫、需求以東部小面積倉(cāng)庫(kù)為主，整個(gè)行業(yè)像被按下暫停鍵，不暴漲、不暴跌，在弱復(fù)蘇與慢出清之間尋找平衡。

但市場(chǎng)橫盤(pán)，不代表倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs也跟著“躺平”。

把已上市10只倉(cāng)儲(chǔ)REITs一季報(bào)全部拆開(kāi)比對(duì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，報(bào)表平靜，內(nèi)部廝殺激烈。依托關(guān)聯(lián)方整租的項(xiàng)目穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目直面租金與空置率壓力；賬面利潤(rùn)有賺有虧，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與EBITDA集體堅(jiān)挺；區(qū)域分化空前明顯，珠三角承壓、長(zhǎng)三角韌性突出。

這不是一份皆大歡喜的成績(jī)單，而是周期位置、資產(chǎn)質(zhì)地、運(yùn)營(yíng)模式、客戶(hù)結(jié)構(gòu)綜合比拼的結(jié)果。本文不帶濾鏡、不吹不黑，用真實(shí)數(shù)據(jù)還原一季度倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs全貌。

■先看大盤(pán)：橫盤(pán)不是復(fù)蘇，是供需暫時(shí)平衡

很多人把一季度倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)“租金、空置率雙穩(wěn)”理解為行業(yè)回暖，這是誤讀。

真實(shí)情況是：供給不敢猛增，需求沒(méi)有強(qiáng)復(fù)蘇，雙方暫時(shí)達(dá)成僵持。

據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)，供應(yīng)端3月全國(guó)新增倉(cāng)儲(chǔ)面積67.2萬(wàn)㎡，主要集中在北京、佛山；在建面積1820萬(wàn)㎡，環(huán)比微降0.16%，開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)工更謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)同樣降溫，41個(gè)重點(diǎn)城市僅成交19宗倉(cāng)儲(chǔ)用地，合計(jì)1092.4畝，總金額5.35億元，環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌。

需求端更能說(shuō)明問(wèn)題：租賃需求里，1000㎡以下小倉(cāng)庫(kù)占比高達(dá)35.35%；東部地區(qū)需求占比55.35%，是絕對(duì)主力；大面積倉(cāng)庫(kù)、長(zhǎng)期囤貨型需求明顯減少，企業(yè)更偏向短租、小面積、高周轉(zhuǎn)。這說(shuō)明，物流與電商企業(yè)仍在控制成本、優(yōu)化庫(kù)存，沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模擴(kuò)張。

區(qū)域分化更直觀：珠三角供應(yīng)集中、競(jìng)爭(zhēng)最激烈，租金下行壓力最大；長(zhǎng)三角供需均衡、韌性最強(qiáng)；京津冀受新增供應(yīng)影響，局部空置率上升；中西部整體平穩(wěn)、波動(dòng)較小。

正是這樣的背景，決定了REITs一季度表現(xiàn)：能守住，但難增長(zhǎng)；穩(wěn)現(xiàn)金流，但難賺高收益。

■ 財(cái)務(wù)真相：利潤(rùn)可以失真，EBITDA與現(xiàn)金流才是試金石

看完10只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs一季報(bào)，一個(gè)最強(qiáng)烈的感受是：別盯著凈利潤(rùn)，要看EBITDA，更要看現(xiàn)金流。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：各REITs2026年一季度報(bào)告；單位：萬(wàn)元）

從這張完整表一眼就能看穿真相：中金普洛斯、中航易商凈利潤(rùn)為負(fù)，但EBITDA與現(xiàn)金流全部為正且規(guī)模可觀。原因非常直白：倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)折舊攤銷(xiāo)會(huì)嚴(yán)重壓低凈利潤(rùn)，但EBITDA剔除了折舊與財(cái)務(wù)費(fèi)用干擾，最真實(shí)反映運(yùn)營(yíng)盈利能力；現(xiàn)金流則直接決定分紅能力。

結(jié)合全表數(shù)據(jù)，倉(cāng)儲(chǔ)REITs板塊呈現(xiàn)四大核心特征：

1）收入平穩(wěn)，體量差距明顯

中金普洛斯以9746萬(wàn)元收入領(lǐng)跑，接近億元級(jí)別；華安外高橋、華泰寶灣等中型項(xiàng)目收入集中在1800—2000萬(wàn)元。差異完全來(lái)自資產(chǎn)規(guī)模、區(qū)位租金與項(xiàng)目數(shù)量。

2）EBITDA全部為正，運(yùn)營(yíng)底色穩(wěn)健

10只REITsEBITDA100%為正，合計(jì)2.37億元。這意味著：不管賬面利潤(rùn)如何，所有倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)本身都在穩(wěn)定賺錢(qián)。

3）凈利潤(rùn)失真，完全不具備可比性

關(guān)聯(lián)方強(qiáng)托底項(xiàng)目：京東、鹽田港、九州通凈利潤(rùn)均為正；市場(chǎng)化大體量項(xiàng)目：普洛斯、易商凈利潤(rùn)為負(fù)。看凈利潤(rùn)評(píng)斷REITs好壞，完全是誤區(qū)。

4）現(xiàn)金流與可供分配金額扎實(shí)，分紅安全墊充足

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流全部為正，合計(jì)27929.95萬(wàn)元；可供分配金額全部為正，合計(jì)26169.44萬(wàn)元；全部滿(mǎn)足≥90%可分配金額用于分紅的監(jiān)管要求；年化分派率集中在3.6%—4.8%，中位數(shù)4.2%，在當(dāng)前市場(chǎng)具備明確配置價(jià)值。

一句話(huà)總結(jié)：倉(cāng)儲(chǔ)REITs的真實(shí)實(shí)力，看EBITDA與現(xiàn)金流，不看凈利潤(rùn)。

■運(yùn)營(yíng)核心：出租率兩極分化，租金區(qū)域跳水

（數(shù)據(jù)來(lái)源：各REITs 2026年一季度報(bào)告）

從10只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs期末運(yùn)營(yíng)指標(biāo)圖表可以清晰看出，當(dāng)前倉(cāng)儲(chǔ)板塊已經(jīng)出現(xiàn)明顯分層：出租率、租金、收繳率、剩余租期四大指標(biāo)全線(xiàn)分化，關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目與市場(chǎng)化項(xiàng)目走出截然不同的走勢(shì)。

1）出租率：關(guān)聯(lián)方托底=剛性滿(mǎn)租，市場(chǎng)化項(xiàng)目直面周期壓力

出租率是判斷倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)地的第一指標(biāo)，而一季度的數(shù)據(jù)幾乎呈現(xiàn)“兩個(gè)世界”。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT以100%出租率領(lǐng)跑全板塊，重慶、武漢、廊坊三大項(xiàng)目滿(mǎn)租運(yùn)營(yíng)，租金收繳率同樣100%；廊坊項(xiàng)目續(xù)約后加權(quán)剩余租期從1102天提升至1773天，鎖定近5年穩(wěn)定收入。

匯添富九州通醫(yī)藥REIT出租率99.85%、華泰寶灣物流REIT98.07%、華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT96.66%，均維持在高位區(qū)間，背后均有長(zhǎng)期穩(wěn)定租戶(hù)支撐。

與之形成鮮明對(duì)比的是純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：中金普洛斯REIT86.72%、華夏深國(guó)際85.51%、中航易商89.08%，普遍承壓于區(qū)域供應(yīng)過(guò)剩，出租率修復(fù)緩慢。

圖表直觀揭示行業(yè)鐵律：強(qiáng)關(guān)聯(lián)方整租=剛性滿(mǎn)租；市場(chǎng)化招商=隨行就市、承擔(dān)周期波動(dòng)。

2）租金：僅京東逆勢(shì)上漲，珠三角普遍承壓

租金變化最能反映市場(chǎng)真實(shí)溫度。

圖表數(shù)據(jù)顯示，全板塊只有嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT實(shí)現(xiàn)租金同比上漲3.37%，成為一季度唯一逆勢(shì)提價(jià)的產(chǎn)品；廊坊項(xiàng)目按市場(chǎng)行情小幅下調(diào)，但租期大幅拉長(zhǎng)。

與之相對(duì)，中金普洛斯整體租金同比下降7.48%，中航易商同比下降6.20%，部分珠三角項(xiàng)目租金下調(diào)更為明顯。

區(qū)域規(guī)律高度一致：珠三角租金下行壓力最大，長(zhǎng)三角韌性最強(qiáng)，環(huán)渤海與成渝整體平穩(wěn)。核心原因在于過(guò)去幾年高標(biāo)倉(cāng)集中供應(yīng)，而需求復(fù)蘇溫和，租金逐步向市場(chǎng)中位回歸，只有封閉關(guān)聯(lián)方租賃模式能夠跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，保持租金穩(wěn)定。

3）收繳率回升、租期結(jié)構(gòu)分化

一季度最大亮點(diǎn)：租金收繳率全線(xiàn)修復(fù)。中航易商從84.34%回升至96.03%；中金普洛斯穩(wěn)定在91.13%；京東、鹽田港、順豐、九州通保持100%。租戶(hù)現(xiàn)金流改善，就是REITs最硬的安全墊。

但租期結(jié)構(gòu)值得警惕：華夏安博剩余租期僅1.27年，中金普洛斯3.25年、華夏深國(guó)際2.91年、中航易商3.52年，多數(shù)市場(chǎng)化項(xiàng)目剩余租期偏短；而嘉實(shí)京東6.09年、匯添富九州通5.13年、華安外高橋4.95年依靠長(zhǎng)期合約鎖定穩(wěn)定性。

一長(zhǎng)一短之間，未來(lái)1—3年的續(xù)約壓力與分紅確定性已提前分出高下。

■ 兩種模式對(duì)決：關(guān)聯(lián)方托底VS市場(chǎng)化招商

放到周期里看，倉(cāng)儲(chǔ)REITs已經(jīng)清晰分成兩類(lèi)，沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)劣，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力天差地別。

模式一：強(qiáng)關(guān)聯(lián)方整租（京東、順豐、鹽田港）

優(yōu)勢(shì)：出租率、收繳率雙高；現(xiàn)金流極穩(wěn)，幾乎不受市場(chǎng)波動(dòng)影響；運(yùn)營(yíng)成本低，不用花大力氣招商。

短板：客戶(hù)高度集中，單一關(guān)聯(lián)方租金占比往往超40%；增長(zhǎng)高度依賴(lài)母公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張；市場(chǎng)化彈性不足。

模式二：市場(chǎng)化多元租戶(hù)（普洛斯、易商、深國(guó)際）

優(yōu)勢(shì)：租戶(hù)分散，不依賴(lài)單一客戶(hù)；行業(yè)景氣時(shí)，租金和出租率彈性更大；資產(chǎn)定價(jià)完全市場(chǎng)化，長(zhǎng)期價(jià)值更透明。

短板：周期下行時(shí)，出租率、租金、現(xiàn)金流同步承壓；招商成本高、空置風(fēng)險(xiǎn)大；收入和利潤(rùn)波動(dòng)更明顯。

放到2026年一季度這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，結(jié)論很現(xiàn)實(shí)：穩(wěn)健完勝?gòu)椥浴?/p>

但拉長(zhǎng)到5—10年維度，過(guò)度依賴(lài)單一客戶(hù)，同樣會(huì)面臨需求轉(zhuǎn)移、合同重定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有永遠(yuǎn)完美的模式，只有適配周期的選擇。

■ 必須正視的三大隱憂(yōu) & 擴(kuò)募真相：能做大，但難改周期

在看似穩(wěn)健的報(bào)表之下，倉(cāng)儲(chǔ)REITs仍暗藏三大中期壓力，多個(gè)項(xiàng)目已出現(xiàn)典型信號(hào)。

第一，租金下行尚未觸底，珠三角區(qū)域尤為明顯。中金普洛斯整體租金同比下降7.48%，順德項(xiàng)目租金降幅顯著；中航易商租金同比下降6.20%。疊加管理費(fèi)、稅費(fèi)、托管費(fèi)等剛性支出，租金每下調(diào)一點(diǎn)，可供分配金額就直接被壓縮，珠三角供應(yīng)過(guò)剩區(qū)域成為全行業(yè)壓力最大區(qū)域。

第二，局部供給過(guò)剩持續(xù)，市場(chǎng)化項(xiàng)目去化艱難。中金普洛斯順德項(xiàng)目出租率同比下滑超11個(gè)百分點(diǎn)，淀山湖項(xiàng)目同比下滑超18個(gè)百分點(diǎn)；華夏深國(guó)際杭州項(xiàng)目出租率從93%回落至79.85%，明顯受到區(qū)域新增倉(cāng)集中入市沖擊。佛山、廣州、杭州等城市前期高標(biāo)倉(cāng)密集交付，市場(chǎng)化項(xiàng)目出租率修復(fù)緩慢，以?xún)r(jià)換量成為普遍無(wú)奈選擇。

第三，2027—2028年將迎租約到期高峰，當(dāng)前高出租率“含金量”不足。中航易商昆山項(xiàng)目加權(quán)剩余租期同比大幅縮短48.51%，二期項(xiàng)目剩余租期僅約113天；南方順豐、華安外高橋多個(gè)項(xiàng)目剩余租期亦明顯縮短。大批存量長(zhǎng)約集中到期后，關(guān)聯(lián)方是否縮減承租面積、市場(chǎng)化項(xiàng)目能否穩(wěn)住租金，均存在不確定性。這也意味著，當(dāng)前行業(yè)整體較高的出租率，更多是存量舊租約“撐起來(lái)”的，不是新增需求“搶出來(lái)”的。

面對(duì)壓力，行業(yè)普遍將擴(kuò)募當(dāng)作“破局選項(xiàng)”，嘉實(shí)京東已推進(jìn)兩次擴(kuò)募，中金普洛斯、華安外高橋、華泰寶灣均有擴(kuò)募動(dòng)作。

但擴(kuò)募能增厚規(guī)模，卻難以改變周期。擴(kuò)募可攤薄波動(dòng)、分散區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，但無(wú)法解決租金下行、供給過(guò)剩、租約到期等核心矛盾；加之優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺、收購(gòu)成本走高、審批周期較長(zhǎng)，短期甚至可能稀釋單位份額收益。

真正決定REITs長(zhǎng)期價(jià)值的，從來(lái)不是規(guī)模大小，而是區(qū)位、出租率韌性、租金抗跌性、租戶(hù)質(zhì)量、成本控制五大核心要素。

■ 結(jié)語(yǔ)：周期磨底，優(yōu)質(zhì)為王

2026年一季度倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs交出的成績(jī)單，清晰地給市場(chǎng)上了一課：行業(yè)早已告別高增長(zhǎng)賽道，正式進(jìn)入穩(wěn)健收益為王的新階段。

倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)橫盤(pán)，是周期磨底，不是強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)；現(xiàn)金流全線(xiàn)扎實(shí)，是防御底色，不是成長(zhǎng)彈性；板塊內(nèi)部分化加劇，是長(zhǎng)期常態(tài)，不是短期波動(dòng)。關(guān)聯(lián)方托底項(xiàng)目守住確定性紅利，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目承受周期壓力，區(qū)域、租金、出租率、租期的分化還將進(jìn)一步拉大。

對(duì)投資者而言，倉(cāng)儲(chǔ)REITs的定位已經(jīng)非常清晰：穩(wěn)健型底倉(cāng)資產(chǎn)，而非彈性進(jìn)攻品種。經(jīng)過(guò)一季度全面拆解后更能確定，真正值得長(zhǎng)期持有的，始終是那一類(lèi)——出租率穩(wěn)健、租金抗跌、核心租戶(hù)續(xù)約力強(qiáng)、布局在供需健康的核心區(qū)域。

周期磨底，優(yōu)質(zhì)為王。倉(cāng)儲(chǔ)REITs的下半場(chǎng)，拼的不再是規(guī)模與擴(kuò)張，而是現(xiàn)金流成色、出租率韌性、分紅確定性與真穩(wěn)健。

數(shù)據(jù)來(lái)源及免責(zé)說(shuō)明：1、全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)數(shù)據(jù)：物聯(lián)云倉(cāng)《2026 年 3 月全國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告》；2、REITs 財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：各公募 REITs 2026 年第一季度報(bào)告；3、出租率、租金、收繳率、剩余租期均為報(bào)告期末整體口徑；4、本文僅為行業(yè)分析，不構(gòu)成任何投資建議，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。