東京多區(qū)出重拳，嚴(yán)管“住宅變旅館”

面對(duì)“住宅變旅館”引發(fā)的鄰里糾紛與社區(qū)矛盾，東京都心多個(gè)行政區(qū)終于不再沉默，開(kāi)始收緊管制“韁繩”。

4月16日，東京都目黑區(qū)宣布，為應(yīng)對(duì)區(qū)內(nèi)利用獨(dú)棟住宅或公寓樓運(yùn)營(yíng)的小型旅館激增帶來(lái)的噪音、垃圾等投訴，將強(qiáng)化旅館營(yíng)業(yè)的管制，對(duì)旅館業(yè)法施行條例進(jìn)行修訂。修訂案將強(qiáng)制要求經(jīng)營(yíng)者召開(kāi)居民說(shuō)明會(huì)、安排員工常駐

此舉并非個(gè)例。在觀光需求復(fù)蘇的背景下，東京核心區(qū)正掀起一波針對(duì)“全年?duì)I業(yè)”的灰色住宿業(yè)態(tài)的監(jiān)管浪潮。

投訴激增八倍，目黑區(qū)擬推五項(xiàng)“緊箍咒”

目黑區(qū)，作為東京都心知名的住宅區(qū)，約八成為居住用地，商業(yè)與住宅高度混雜。近年來(lái)，在入境旅游需求擴(kuò)大的背景下，區(qū)內(nèi)的旅館、酒店數(shù)量從2021年度的28家猛增至85家

然而，住宿設(shè)施“野蠻生長(zhǎng)”的同時(shí)，煩惱也隨之而來(lái)。居民投訴與咨詢?cè)谖迥觊g激增了約8倍，2025年度達(dá)到427件。問(wèn)題主要集中在：開(kāi)業(yè)前未充分告知周邊居民，以及住宿者引發(fā)的噪音、垃圾處理不當(dāng)等糾紛。

為“維持良好的居住環(huán)境”，目黑區(qū)計(jì)劃推出五項(xiàng)核心新規(guī)，為旅館業(yè)者戴上“緊箍咒”：

1. 強(qiáng)制事前說(shuō)明：營(yíng)業(yè)許可申請(qǐng)前，必須設(shè)置標(biāo)識(shí)、召開(kāi)面向周邊居民的說(shuō)明會(huì)。
2. 強(qiáng)制信息公示：設(shè)施招牌上必須明確標(biāo)示營(yíng)業(yè)種類、經(jīng)營(yíng)者姓名（或法人名稱）及緊急聯(lián)系方式。
3. 強(qiáng)制事前告知：經(jīng)營(yíng)者必須事先向住客說(shuō)明噪音防止、垃圾分類等注意事項(xiàng)。
4. 強(qiáng)制指定代理人：對(duì)居住在海外（日本境外）的個(gè)人經(jīng)營(yíng)者，必須任命一位“日本國(guó)內(nèi)居住、可日語(yǔ)溝通”的代理人。
5. 強(qiáng)制員工常駐：新獲許可的旅館設(shè)施，必須有營(yíng)業(yè)人員（員工）常駐，以便應(yīng)對(duì)緊急情況、防止生活環(huán)境惡化。

該條例修訂案將經(jīng)公眾意見(jiàn)征集后，于9月提交區(qū)議會(huì)審議。

江東區(qū)緊跟：常駐義務(wù)“零例外”，違規(guī)最高罰款5萬(wàn)

無(wú)獨(dú)有偶，擁有東京國(guó)際展覽中心、豐洲市場(chǎng)等大型設(shè)施的東京都江東區(qū)，也已宣布自2026年7月1日起施行更嚴(yán)格的旅館業(yè)條例。

其核心修正條款同樣直指要害：

• 常駐義務(wù)全面化：條例刪除了原有“區(qū)長(zhǎng)官認(rèn)定具備緊急應(yīng)對(duì)機(jī)制則可例外”的但書條款，這意味著所有設(shè)施，在住客入住期間，必須隨時(shí)有經(jīng)營(yíng)者或員工在店內(nèi)工作，再無(wú)例外。
• 常駐空間明確化：必須在營(yíng)業(yè)設(shè)施內(nèi)設(shè)置可供經(jīng)營(yíng)者或員工常駐的、符合規(guī)定的空間。
• 結(jié)構(gòu)獨(dú)立化：營(yíng)業(yè)設(shè)施必須能夠?qū)πP(guān)、前臺(tái)、客房等各部分進(jìn)行一體化管理，且必須與住宅等其他設(shè)施在結(jié)構(gòu)上明確分隔，不能混雜。這或?qū)⑹估闷胀ü伍g經(jīng)營(yíng)的模式面臨挑戰(zhàn)。
• 增設(shè)罰則：對(duì)違反常駐義務(wù)者，區(qū)長(zhǎng)可命令其改正，拒不改正者可被處以5萬(wàn)日元以下的罰款

分析指出，這基本意味著“無(wú)人化”運(yùn)營(yíng)的民宿在江東區(qū)將成為歷史，尤其利用獨(dú)棟住宅“整棟出租”的經(jīng)營(yíng)者，運(yùn)營(yíng)難度將顯著增加。

監(jiān)管灰色地帶：“全年?duì)I業(yè)”的旅館，實(shí)為“骨抜き”的民宿？

為何多個(gè)行政區(qū)突然集中強(qiáng)化對(duì)“旅館”的管制？背后是業(yè)界一個(gè)日益普遍且引發(fā)爭(zhēng)議的“擦邊球”操作。

2018年6月日本《旅館業(yè)法》修訂后，最低客房數(shù)和前臺(tái)常駐等要求被放寬。這意味著，即使是普通住宅，只要滿足消防檢查和區(qū)域規(guī)劃等條件，也能輕松取得“旅館/酒店”的營(yíng)業(yè)許可，從而擺脫《住宅宿泊事業(yè)法》（民泊新法）規(guī)定的“每年最多營(yíng)業(yè)180天”的限制，實(shí)現(xiàn)“全年無(wú)休”營(yíng)業(yè)

這種“名為旅館，實(shí)為民宿”的業(yè)態(tài)在都心迅速蔓延。東京都內(nèi)的“旅館/酒店”數(shù)量在十年間膨脹至約3倍，達(dá)到近6000家。考慮到傳統(tǒng)旅館建設(shè)成本高昂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增量中的絕大部分就是這種“變相民宿”

隨之而來(lái)的是投訴激增。以新宿區(qū)為例，對(duì)旅館酒店的投訴在幾年間增加了4倍以上，內(nèi)容幾乎與對(duì)民宿的投訴如出一轍：噪音、垃圾問(wèn)題。

“旅館和民宿的界限正在消失，”一位都內(nèi)自治體負(fù)責(zé)人抱怨道。盡管多地已加強(qiáng)對(duì)民宿的區(qū)域和天數(shù)限制，但只要經(jīng)營(yíng)者選擇“旅館”這條路徑，這些限制就可能被輕易繞過(guò)，導(dǎo)致監(jiān)管“骨抜き”（被架空）。

目前，一些區(qū)已開(kāi)始摸查實(shí)情。例如，在澀谷區(qū)確認(rèn)了336件、豐島區(qū)確認(rèn)了356件利用公寓單間運(yùn)營(yíng)的住宿設(shè)施。

面對(duì)“住宅變旅館”引發(fā)的鄰里沖突與監(jiān)管困境，東京都心各區(qū)正從地方條例層面尋求突破，核心是強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)者的社區(qū)溝通責(zé)任和現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任

這場(chǎng)由“觀光復(fù)興”與“居住安寧”矛盾引發(fā)的監(jiān)管升級(jí)，預(yù)示著日本共享住宿經(jīng)濟(jì)將告別粗放增長(zhǎng)，進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管、重合規(guī)的新階段。對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言，未來(lái)必須更加審慎地評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)成本；對(duì)于地方政府，如何在促進(jìn)旅游與保護(hù)社區(qū)之間找到可持續(xù)的平衡點(diǎn)，將是長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。