廣東
睿思網訊：4月23日，華夏凱德封閉式商業不動產REIT已完成反饋答復，項目申報再進一步。這份答復全面回應監管關切，清晰亮出底層資產、估值調整、經營數據與治理安排，也為商業綜合體REIT申報提供了可參考的實操樣本。
本次REIT底層資產為深圳來福士+綿陽凱德廣場?涪城兩大核心商業不動產，涵蓋購物中心、辦公、服務式公寓多業態組合，權屬清晰、合規手續基本齊備，歷史經營穩健。答復重點披露了消防、節能、用地等合規瑕疵的整改安排，所有整改成本均由原始權益人兜底，不影響基金現金流。
面對監管對估值的全面問詢，本次申報主動下調估值與關鍵參數，更顯審慎。評估基準日更新至2025年12月31日，項目整體估值由50.42億元下調至48.11億元，降幅4.58%。其中，深圳來福士36.51億元、綿陽涪城11.60億元。出租率、租金、收繳率、折現率等參數全面收緊：辦公穩定期出租率由95%下調至88%，收繳率統一降至99%，折現率按業態風險重新測算，整體更貼合市場現狀。
經營與財務方面，答復逐一回應市場關切。深圳辦公租金下滑系區域供應過剩疊加核心租戶退租，項目降幅顯著優于區域；綿陽2026年近半租約到期，目前簽約與洽談進展順利，已到期房源去化率100%，集中換租風險可控；深圳租金大幅波動為超市業態調改所致，屬結構性優化，調整后片區總收入提升81%，并非經營惡化。
基金治理與費用安排清晰透明。基礎管理費A、B按業態差異化設置，均與歷史成本、行業慣例對標；服務式公寓未納入激勵管理費懲罰上限，源于其委托管理模式與綜合體協同特性，兼顧約束與長期靈活度。回收資金用途明確，主要用于存量資產收購改造、償債及補充流動性，原始權益人出具合規承諾；政府補貼占比極低且未納入估值，不存在補貼依賴。
整體來看，本次反饋答復體現商業REIT申報的核心要點：底層資產要扎實、估值參數要審慎、經營波動要講透、合規瑕疵要閉環、治理設計要公允。對準備發行購物中心、綜合體REIT的資產方而言，提前做參數壓力測試、細化業態調改邏輯、明確整改與兜底安排，是順利過會的關鍵。
來源：上交所官網、華夏凱德商業不動產REITs反饋答復文件
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