房貸持續(xù)迷茫，斷供者增多，不良率暗升！

文 | 中國(guó)金融網(wǎng)(CFN) 大河

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在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一季度數(shù)據(jù)公布的一周后，樓市小陽春的討論此起彼伏。但銀行業(yè)的財(cái)報(bào)卻揭示了另一番圖景：截至2025年末，六大行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)約25.07萬億元，較2024年減少6931億元，同比下降2.69%。這已是六大行房貸余額連續(xù)第三年負(fù)增長(zhǎng)，較2022年的高點(diǎn)累計(jì)減少1.88萬億元。與規(guī)模收縮相伴而來的，是房貸不良率的普遍抬頭——交通銀行和工商銀行的個(gè)人房貸不良率雙雙突破1%關(guān)口，分別達(dá)到1.01%和1.06%。

幾千億房貸從銀行賬面上消失，有人提前還貸，有人斷供離場(chǎng)。在樓市企穩(wěn)的宏大敘事之下，銀行賬本上的另一面，正在被更多眼睛審視。

信貸之變：三年少了1.9萬億，兩大行不良率破1

2020年至2021年，六大行房貸規(guī)模仍保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，是房地產(chǎn)單邊上漲時(shí)代的最后余溫。2022年成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年六大行房貸余額達(dá)到約26.95萬億元的歷史高點(diǎn)后，增速急速下滑至1.78%。此后三年，房貸余額連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，降速逐年擴(kuò)大：2023年下降1.92%，2024年下降2.52%，2025年下降2.69%。截至2025年末，六大行合計(jì)房貸余額已較高點(diǎn)減少了約1.88萬億元，僅建設(shè)銀行和工商銀行兩家就分別降至5.99萬億元和5.88萬億元，工商銀行全年房貸余額減少超2000億元。

規(guī)模收縮的同時(shí)，資產(chǎn)質(zhì)量也在承壓。截至2025年末，交通銀行和工商銀行的個(gè)人房貸不良率均突破1%，分別為1.01%和1.06%，較上年末分別提高0.43個(gè)百分點(diǎn)和0.33個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行的個(gè)人房貸不良率也均有小幅上升。招商銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官徐明杰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，今年零售信貸全市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍處在上升期。蘇商銀行特約研究員薛洪言分析指出，這一結(jié)構(gòu)性變化的背后，既有新增房貸需求疲軟——商品房銷售面積和銷售額持續(xù)下滑、居民中長(zhǎng)期貸款新增額處于低位；也有存量貸款加速流失——部分居民在利率下行周期選擇提前還款以降低利息負(fù)擔(dān)，正常的還本付息也在新發(fā)放貸款不足以覆蓋時(shí)自然拉低余額。

斷供之困：法拍房129.56萬套創(chuàng)新高，零售風(fēng)險(xiǎn)高位釋放

斷供者的數(shù)量，在法拍房數(shù)據(jù)中找到了呼應(yīng)。2025年，全國(guó)法拍房掛牌量達(dá)到129.56萬套，同比增幅16.41%，再創(chuàng)歷史新高。上半年掛牌量達(dá)57.66萬套，同比增長(zhǎng)18.8%，成交量?jī)H8.36萬套，成交率低至14.5%，處于歷史低位。法拍房供應(yīng)激增，掛牌量與成交量之間巨大的鴻溝，是大量房貸違約行為最直接的財(cái)務(wù)映射。

從銀行端來看，2025年下半年個(gè)人房貸預(yù)期損失覆蓋倍數(shù)開始加快下行，零售貸款在違約概率、違約損失率方面均呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。廣發(fā)證券分析師倪軍指出，大型銀行的零售貸款違約損失率普遍上行，這一趨勢(shì)反映了個(gè)人房貸回收端的系統(tǒng)性壓力：一是抵押物價(jià)值承壓，房?jī)r(jià)回調(diào)削弱了貸款的緩沖墊；二是清收周期拉長(zhǎng)，司法拍賣、協(xié)商重組等處置流程耗時(shí)增加，侵蝕了回收率。有機(jī)構(gòu)壓力測(cè)試推算，若房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，部分銀行的按揭不良率可能在2026年繼續(xù)上行至0.96%甚至更高。

招商銀行的財(cái)報(bào)同樣印證了這一壓力：小微貸款不良率從0.79%升至1.22%，消費(fèi)貸款不良率控制在較低水平，但整體零售板塊的風(fēng)險(xiǎn)釋放仍在進(jìn)行中。

分化之痕：長(zhǎng)三角部分銀行逆勢(shì)增長(zhǎng)，但全國(guó)性企穩(wěn)仍需時(shí)間

并非所有銀行都在被動(dòng)收縮。

在長(zhǎng)三角地區(qū)，南京銀行和杭州銀行走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。截至2025年末，南京銀行個(gè)人按揭貸款余額853.97億元，同比增加9.34%，在已披露數(shù)據(jù)的上市銀行中增速靠前。杭州銀行個(gè)人住房按揭貸款余額1078.87億元，同比增長(zhǎng)2.14%，消費(fèi)信貸和住房按揭被該行列為重點(diǎn)推進(jìn)方向。上海農(nóng)商行同樣表現(xiàn)穩(wěn)健，房產(chǎn)按揭類貸款余額1095.87億元，同比增幅5.46%。2026年一季度，該行按揭貸款投放量同比增長(zhǎng)超過100%。

這種“區(qū)域分化”與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性密切相關(guān)。長(zhǎng)三角核心城市的人口凈流入、就業(yè)韌性和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為銀行房貸業(yè)務(wù)提供了相對(duì)扎實(shí)的還款來源。但環(huán)顧全國(guó)，大多數(shù)銀行的房貸仍在凈收縮。一季度住戶中長(zhǎng)期貸款雖增加4607億元，顯示邊際改善，但這一增量與六大行一年7000億元的余額縮減相比，修復(fù)力度仍然有限。開源證券認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)基本面仍在筑底，一線城市的率先企穩(wěn)尚未有效傳導(dǎo)至全國(guó)市場(chǎng)。

值得一提的是，2026年3月以來，部分核心城市二手房成交量顯著回升，上海、深圳等地單日成交頻創(chuàng)新高，被部分機(jī)構(gòu)視為房地產(chǎn)有望在2026年底前率先觸底的積極信號(hào)。但銀行高管對(duì)此持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。交通銀行副行長(zhǎng)周萬阜在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，“進(jìn)入3月份以來，按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升。相信按此趨勢(shì)，今年的房貸能夠逐步走出負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)”。工商銀行副行長(zhǎng)姚明德也表示，今年以來個(gè)人住房貸款等新發(fā)放利率已出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

冷思考：當(dāng)貸款不再是唯一的關(guān)切

房貸作為銀行最優(yōu)質(zhì)的零售資產(chǎn)，其定價(jià)基礎(chǔ)和風(fēng)險(xiǎn)邏輯正被重新審視。從風(fēng)險(xiǎn)三要素框架來看，未來的關(guān)注點(diǎn)不應(yīng)停留在房?jī)r(jià)本身，而要下沉到更基礎(chǔ)的維度：居民收入預(yù)期能否改善、房?jī)r(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上是否能止跌企穩(wěn)、銀行的抵押物處置通道是否暢通。開源證券分析師劉呈祥指出，下階段需重點(diǎn)觀察居民還款能力和意愿變化，若預(yù)期損失進(jìn)一步提升，部分銀行可能存在增提減值準(zhǔn)備的需要。

一份高盛報(bào)告測(cè)算，若房?jī)r(jià)未來兩年再下跌15%，行業(yè)潛在的按揭不良率可能在2027年達(dá)到2.4%，銀行業(yè)將面臨約9000億元的按揭不良貸款壓力。對(duì)普通購(gòu)房者而言，房貸的“剛性兌付”信仰正被打破——月供與房產(chǎn)價(jià)值之間的平衡一旦被打破，堅(jiān)守和止損之間將不再是明晰的抉擇。

從“賺利差”到“防斷供”，銀行的房貸生意不再是一門安穩(wěn)躺贏的買賣。當(dāng)越來越多的人開始計(jì)算“繼續(xù)供下去值不值”時(shí)，房貸市場(chǎng)的修復(fù)便將是一場(chǎng)更持久、更深層的博弈。而對(duì)于那些已經(jīng)斷供或被法拍票面價(jià)格擊穿底線的人而言，迷茫不是問題——他們正在用行動(dòng)作出選擇。