富人帶1370億涌入，中產(chǎn)被擠出佛州，陽光州成了富人后花園

佛羅里達州富裕居民的涌入正在摧毀中產(chǎn)階級與住房市場，但中產(chǎn)階級正在被擠出佛羅里達州。幾十年來，這個被譽為“陽光之州”的地方一直以其明媚的形象示人。佛羅里達州不征收個人所得稅，許多大城市的生活成本也相對合理。這使得教師、護士和酒店服務(wù)人員等工薪階層能夠在這里建立起舒適的中產(chǎn)階級生活。

時代正在發(fā)生變遷。前些年出現(xiàn)了一波龐大的富裕移民潮，迫使房價不斷攀升，也讓佛羅里達州成為當今住房市場中受沖擊最嚴重的地區(qū)之一。

美國國家稅務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年佛羅里達州從高收入移民中吸納的財富位居全美首位。房地產(chǎn)網(wǎng)站于3月27日發(fā)布的一項分析表明，從美國其他州遷入的納稅人，為佛羅里達州帶來了高達206．5億美元的年度調(diào)整后總收入。邁阿密房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會首席經(jīng)濟學家蓋伊·科羅拉頓指出，跨州遷入佛羅里達州的人口平均收入達到122530美元，這一數(shù)字在全美各州中高居榜首。

科羅拉頓在接受《財富》雜志采訪時表示，財富轉(zhuǎn)移一直是推高當?shù)匚飪r的核心驅(qū)動力。她分析稱，即便抵押貸款利率在2022年突破5％，且至今仍維持在6．5％以上的高位，強勁的需求依然在持續(xù)拉高房價。

隨著財富的不斷涌入，其他收入群體正逐漸被邊緣化。如今，在餐廳、醫(yī)院和學校工作的基層人員正在陸續(xù)離開，中產(chǎn)階級群體正在走向瓦解。

活躍于佛羅里達州和紐約市的道格拉斯·埃利曼房地產(chǎn)公司經(jīng)紀人塔拉·本森向《財富》雜志指出，目前的情況不僅是住房市場的變動，更是對當?shù)鼐幼￠T檻的徹底重塑。她強調(diào)，當外來買家的購買力遠超本地居民時，其后果不僅是抬高房價，更是將整個特定收入群體徹底擠出市場。

邁阿密房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會對美國國家稅務(wù)局移民數(shù)據(jù)的分析顯示，在2019年至2023年期間，佛羅里達州從其他州凈吸納了1370億美元的收入。加利福尼亞州流失了910億美元，紐約州流失了760億美元。大量富裕移民競相爭奪佛羅里達州有限的房源，最終推高了房價，也讓其他收入群體的住房負擔能力面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

科羅拉頓提供的數(shù)據(jù)顯示，在邁阿密－戴德縣，單戶住宅的年度中位數(shù)價格在2020年上漲了10．1％，2021年更是創(chuàng)下23％的歷史最高漲幅，隨后在2022年又上漲了11．1％。邁阿密－戴德縣百萬美元豪宅的比例，從2019年的8％飆升至2026年第一季度的28％?？屏_拉頓的數(shù)據(jù)進一步表明，在棕櫚灘縣，目前有近三分之一的房屋估值達到或超過100萬美元。

購房平臺霍馬公司首席執(zhí)行官、前齊洛房地產(chǎn)公司高管阿曼·賈瓦赫里安向《財富》雜志形象地描述了這一過程。他表示，低利率點燃了火柴，緊缺的供應(yīng)提供了燃料，投資者的介入增加了熱度，而富裕的新移民則直接在上面澆了一把油。

讓佛羅里達州中等收入群體感到無力競爭的另一個關(guān)鍵因素是現(xiàn)金。賈瓦赫里安指出，近年來，邁阿密約39％的購房交易和西棕櫚灘48％的購房交易均為全款現(xiàn)金支付?？屏_拉頓補充稱，在豪宅市場，這一比例甚至更高。2025年，邁阿密售價超過100萬美元的公寓銷售中，有82％是全款交易。她指出，這里的許多買家依靠的是充足的流動資金，而非債務(wù)杠桿。

這種競爭模式對依賴貸款的本地買家構(gòu)成了巨大的障礙。邁克爾·美林在道格拉斯·埃利曼房地產(chǎn)公司領(lǐng)導著覆蓋邁阿密海灘、棕櫚灘、博卡拉頓和維羅海灘的專屬團隊。他透露，目前現(xiàn)金報價通常只需比貸款報價高出5％到10％，就能順利成交。美林認為，交易的確定性、干凈利落且快速的流程，往往能擊敗那些需要貸款的報價，這種市場動態(tài)持續(xù)將本地買家置于劣勢地位。

客觀而言，全款現(xiàn)金報價并非全部來自外州買家。百年銀行佛羅里達州區(qū)域總裁大衛(wèi)·德魯伊向《財富》雜志表示，部分現(xiàn)金買家正是本地居民。他指出，佛羅里達州內(nèi)同樣有大量買家提供現(xiàn)金報價。這其中包括利用房產(chǎn)增值進行置換的現(xiàn)有房主，這種現(xiàn)象進一步加劇了首次購房者和中等收入群體面臨的壓力。

住房經(jīng)濟學家通常將住房成本超過收入30％的家庭定義為“成本負擔過重”或“房奴”。如今，佛羅里達州已經(jīng)遠遠突破了這一警戒線。佛羅里達州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，全州單戶住宅的中位數(shù)價格約為42萬美元。而人口普查數(shù)據(jù)顯示，當?shù)丶彝ナ杖胫形粩?shù)約為7．7萬美元。這意味著房價收入比已經(jīng)超過5．4倍。賈瓦赫里安分析指出，當房價收入比超過5倍時，市場的緊張感就會變得顯而易見。

除了高企的房價和停滯的薪資，保險費用也成為佛羅里達州居民面臨的巨大障礙。保險數(shù)據(jù)平臺的數(shù)據(jù)顯示，該州房屋保險的平均年保費高達8292美元，比全美平均水平高出181％。賈瓦赫里安表示，一旦保費消耗掉家庭收入的5％或更多，買家就會開始選擇放棄。

德魯伊所在的銀行每天都在為佛羅里達州的房屋提供融資。他指出，目前的保險門檻已經(jīng)具體到每一個地塊。符合現(xiàn)代邁阿密－戴德縣颶風建筑規(guī)范的房屋保費較低，而沒有更新屋頂和窗戶的老舊房屋則面臨高昂的保費。他認為，這成為了許多買家的臨界點，問題的核心不再是中產(chǎn)階級家庭是否被完全擠出市場，而是在將保險因素納入考量后，購買特定房屋在財務(wù)上是否依然可行。

以伊利諾伊州退休教師瓊·基南為例，她和從消防部門退休的丈夫搬到佛羅里達州，原本是為了實現(xiàn)他們的“退休夢想”。她在2023年接受《新聞周刊》采訪時坦言，佛羅里達州的保險簡直是一場噩夢。

本森指出，年收入在7．5萬美元到12．5萬美元之間的家庭受到的擠壓最為嚴重。因為他們的收入超過了申請補貼的資格線，卻又不足以承擔全額的每月住房成本。不過她也強調(diào)，這正日益演變成一個更廣泛的中產(chǎn)階級困境，而不再僅僅局限于某個狹窄的收入?yún)^(qū)間。

高昂的房價、沉重的保險負擔以及來自富裕移民的競爭，最終導致佛羅里達本地人開始向外遷移。德魯伊將這種現(xiàn)象稱為“南佛羅里達疲勞癥”。工薪家庭和退休人員正切身感受到在南佛羅里達生活的全方位壓力，因此他們選擇了離開。

德魯伊觀察到，人們正在賣掉房子，搬到州內(nèi)生活成本更低的地區(qū)，比如從勞德代爾堡北上遷往斯圖爾特，或者從邁爾斯堡搬到萊克蘭。他表示，還有一些人甚至在考慮搬回他們15到20年前居住過的地方，因為那里的開銷更為低廉。

此外，部分居民正跨州遷往佐治亞州、南卡羅來納州、北卡羅來納州、田納西州和得克薩斯州。阿特拉斯搬家公司于12月發(fā)布的《2025年人口遷移模式研究》顯示，北卡羅來納州、田納西州和亞拉巴馬州位列人口凈遷入州的前列。該研究指出，負擔能力是影響2025年跨州遷移的最核心因素。

研究數(shù)據(jù)表明，佛羅里達州的遷移狀態(tài)已呈現(xiàn)出“平衡”態(tài)勢，遷入和遷出人數(shù)大致相當。阿特拉斯搬家公司分析認為，在經(jīng)歷了多年的高凈遷入之后，這是一個具有標志性意義的重大轉(zhuǎn)變。

毋庸置疑，隨著越來越多的人離開佛羅里達州，其他地區(qū)的住房市場可能會面臨更大的擠壓。本森對此評論道，從這個意義上講，問題并沒有得到解決，它只是被重新分配了。

遷移數(shù)據(jù)折射出佛羅里達州面臨的結(jié)構(gòu)性困境?？屏_拉頓指出，僅在2024年，邁阿密大都會區(qū)就有約10000名零售業(yè)工人流失。作為佛羅里達州旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟支柱的零售和酒店業(yè)，正經(jīng)歷著最為迅速的人員流失?！度A爾街日報》本月的報道援引美國人口普查局的數(shù)據(jù)指出，在全美25個最大的大都會區(qū)中，奧蘭多、邁阿密和坦帕的家庭收入中位數(shù)排在倒數(shù)五位之內(nèi)。分析人士指出，佛羅里達州缺乏高薪產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，這使得該州難以有效緩沖當前的經(jīng)濟沖擊。

佛羅里達大西洋大學在2025年11月進行的一項民意調(diào)查顯示，近一半的受訪佛羅里達州居民表示，由于生活成本高昂，他們曾考慮過離開該州。高達90％的受訪者對通貨膨脹表示擔憂，另有80％的人對住房問題感到焦慮。

佛羅里達大西洋大學經(jīng)濟系主任兼商業(yè)與經(jīng)濟民意調(diào)查項目負責人莫妮卡·埃斯卡萊拉斯在一份聲明中指出，對于大多數(shù)佛羅里達人來說，財務(wù)安全感極其脆弱，似乎一次意外支出就能讓其徹底崩潰。她總結(jié)道：“佛羅里達州關(guān)于陽光、增長和階層躍升的承諾依然存在，但堅守這一承諾的代價正變得越來越高昂。”