凈利潤連續(xù)4年為負(fù)！首開股份何時(shí)能打贏盈利翻身仗？

對(duì)于這家寫下“半座北京城”的老牌國企而言，泥潭深處的路，遠(yuǎn)比想象中更長。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

在實(shí)施了上市以來最大規(guī)模的“瘦身健體”后，首開股份又一次交出了虧損的年度答卷。

4月22日晚間，首開股份披露2025年年度報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入301億元，同比上升24.3%；歸屬母公司凈利潤為虧損66.25億元，相較上年同期減虧18.6%。

虧損幅度收窄，但前景仍不容樂觀。記者注意到，這已是首開股份自2022年以來，歸屬母公司凈利潤連續(xù)第4年為負(fù)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2022年~2025年，首開股份累計(jì)虧損達(dá)215.66億元，比2012年~2021年這10年的盈利總和還多。

作為北京市國資委旗下的老牌房企，首開股份曾憑借充裕的土地儲(chǔ)備與堅(jiān)實(shí)的政商人脈，在北京樓市中所向披靡，被譽(yù)為“京城地產(chǎn)一哥”。然而，隨著戰(zhàn)略調(diào)整、市場(chǎng)份額收縮及行業(yè)步入深度調(diào)整期，其輝煌歲月戛然而止。

盡管近年來公司一直在積極降本、布局轉(zhuǎn)型，但仍深陷虧損困局，淪為國資房企中的“落后生”。如何擺脫困局，扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢(shì)？無疑是首開股份當(dāng)下亟待破解的難題。

盈利困局難解

“主要因公司毛利率偏低，稅金及附加、期間費(fèi)用規(guī)模較大，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備?！睂?duì)于2025年虧損原因，首開股份在年報(bào)中表示。

縱觀近些年的年報(bào)，首開股份的減值計(jì)提在不斷加碼。2022年，首開股份計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備0.5億元，2023年增至17.05億元，2024年直接飆到35.7億元。根據(jù)最新公告，2025年，公司計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備總計(jì)33. 3億元，其中需對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為28.63億元。

趨勢(shì)的形成有跡可循。

首開股份曾在首次出現(xiàn)虧損的2022年年度報(bào)告中坦言，公司結(jié)利項(xiàng)目多集中在2018~2020年市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊，較高的土地成本與偏低的房屋售價(jià)，使得毛利率持續(xù)走低。

在過去的一段時(shí)間里，首開股份曾以敢于拿地著稱，在很多城市的高溢價(jià)地塊新聞中，都能看到首開集團(tuán)的身影。比如，2021年9月7日，首開集團(tuán)在東莞以接近溢價(jià)率20%、總地價(jià)6.7億元的代價(jià)，拿下洪梅17899.3平方米的地塊。由于這塊地是競配建地塊，剔除配建面積5370平方米，折合可售實(shí)際的樓面價(jià)約1.4萬元/平方米。2023年，該地塊案名定為首開熙江玥，首開批價(jià)約2.2萬元/平方米，但由于去化困難，后期價(jià)格降為1.2萬元/平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目還一度推出一批單價(jià)僅為1.06萬元/平方米的工抵房。

受這一類的因素影響，首開股份銷售業(yè)務(wù)的毛利率在過去幾年逐年下滑。2022年、2023年、2024年公司房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率分別為16.03%、11.22%、4.56%，同比分別下降3.45個(gè)百分點(diǎn)、4.82個(gè)百分點(diǎn)、6.66 個(gè)百分點(diǎn)，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

值得一提的是，這一現(xiàn)象在2025年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。根據(jù)年報(bào)，首開股份2025年的房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率為13.60%，較上一年增加9.04個(gè)百分點(diǎn)。

“瘦身健體”成效幾何？

2025年，被首開股份定調(diào)為“公司走出生存發(fā)展困境的關(guān)鍵之年”，一些數(shù)據(jù)在這一年有所改善。

年報(bào)顯示，首開股份2025年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入299.5億元，同比增加24.58%；報(bào)告期內(nèi)房產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)收入290.22億元，同比增加25.17%。報(bào)告期內(nèi)酒店物業(yè)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)收入9.28億元，同比增加8.65%。

對(duì)于營業(yè)收入增長的原因，首開股份表示，2025年公司房屋集中交付項(xiàng)目總體量增大，房屋銷售收入增加。同時(shí)，公司控制費(fèi)用支出，本期人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi)降低。

首開股份在年報(bào)中坦言，2025年實(shí)施了上市以來最大規(guī)?！笆萆斫◇w”，二層級(jí)單位整合重組形成9個(gè)大區(qū)和1個(gè)商管平臺(tái)。

報(bào)告期內(nèi)，公司發(fā)生銷售費(fèi)用9.26億元，比2024年同期降低7.81%，主要是售樓處費(fèi)用、人員費(fèi)用等同比減少所致；公司發(fā)生管理費(fèi)用9.49億元，比2024年同期降低8.56%，主要原因是公司控制管理費(fèi)用，人員管理及服務(wù)費(fèi)降低。

與之相對(duì)應(yīng)的是公司在職員工數(shù)量的持續(xù)縮減。

2024年，首開股份在職員工的數(shù)量合計(jì)為2197人，較2023年的2459人減少262人。來到2025年，公司在職員工的數(shù)量合計(jì)為1841，較2024年再減356人，減幅達(dá)16.2%。

高管報(bào)酬也連續(xù)降低。

2024年，首開股份關(guān)鍵管理人員報(bào)酬為1285.95萬元，較2023年的1726萬元減少約440萬元。到2025年，公司關(guān)鍵管理人員報(bào)酬來到1216.80萬元，再減69.15萬元。

近幾年來，首開股份的拿地策略變得極度謹(jǐn)慎。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年，首開股份共新增5幅地塊，新增土地儲(chǔ)備拿地金額105.4億元；2024年，首開股份總計(jì)僅獲取兩宗土地，分別位于成都和北京，價(jià)格分別為7.32億元、4.88億元，總成本12.2億元，較2023年減少88.42%。

到2025年，首開股份則僅以4.46億元拿下北京朝陽區(qū)呼家樓南里核心地塊。此前，首開股份僅因摘取北京諾德興泰置業(yè)有限公司25%股權(quán)，從而獲得北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)一處R2二類居住用地項(xiàng)目的部分權(quán)益。

考驗(yàn)重重

部分?jǐn)?shù)據(jù)的改善，對(duì)首開股份來說，更像寒冬里短促地哈了一口暖氣，真正的春天還遠(yuǎn)沒有到來。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，首開股份在北京市場(chǎng)全口徑銷售額為229.9億元，排名第5位；權(quán)益銷售額為105.2億元，排名第7位。來到2025年，首開股份的排行下滑明顯，在北京市場(chǎng)全口徑銷售額為98.5億元，排名掉到第12位；權(quán)益銷售額為46.4億元，排名跌至第16位。

在原先占據(jù)優(yōu)勢(shì)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，首開股份已明顯掉隊(duì)。首開股份在年報(bào)中坦言，公司市場(chǎng)份額收縮、獲取新項(xiàng)目減少、新項(xiàng)目儲(chǔ)備不足；少數(shù)合作開發(fā)項(xiàng)目因合作方出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)壓力，影響了合作開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營和融資工作。

與此同時(shí)，首開股份的短期償債能力也面臨考驗(yàn)。

截至2025年12月31日，首開股份貨幣資金為151.0億元，同期一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為223.92億元。這是近些年來，公司貨幣資金首次明顯無法覆蓋短期負(fù)債。

根據(jù)年報(bào)，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長。2023年~2024年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.36%，77.79%，78.1%。

訴訟及仲裁事項(xiàng)則引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一步擔(dān)憂。

就在3月10日，首開股份還披露了累計(jì)訴訟及仲裁事項(xiàng)的公告。公告顯示，自2025年6月6日至本次公告披露日，公司及控股子公司新增訴訟、仲裁事項(xiàng)的涉案金額合計(jì)約11.47億元人民幣，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬公司股東凈資產(chǎn)的8.5%。其中，公司及控股子公司作為原告或申請(qǐng)人的案件金額合計(jì)約4.41億元，作為被告或被申請(qǐng)人的案件金額合計(jì)約7.07億元。

在新增案件中，單筆涉案金額超過5000萬元的重大案件共4起，合計(jì)金額約6.05億元。其中，首開股份作為原告起訴北京遠(yuǎn)和置業(yè)有限公司的合同糾紛案，涉案金額最大，約為3.31億元，目前處于一審程序中。公司作為被告或被申請(qǐng)人的重大案件中，涉及與富力瑞康有限公司、溫州城建集團(tuán)股份有限公司及北京城建北方集團(tuán)有限公司的合同或建設(shè)工程合同糾紛。

對(duì)于這家寫下“半座北京城”的老牌國企而言，泥潭深處的路，遠(yuǎn)比想象中更長。