通州這個樓盤，做得太絕了

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

魔鬼藏在細(xì)節(jié)里。

4月24日，北京通州宋莊0703-6002地塊，發(fā)布了報規(guī)圖反饋意見通告。

意見不多，只有2條。

它反映的核心問題，有兩個：一個有關(guān)建筑高度，一個有關(guān)樓間距。

都很敏感，提問者也非常犀利。

這兩個問題，花姐思考了良久，有一個不解，有一個腦洞大開。

但，它們都有正兒八經(jīng)的理由，姑且稱之為“陽謀”吧。

今年2月3日，北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體，以低價15.62億元，拿下0703-6002地塊，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

它們的持股比例分別是，60%、20%、20%。

6002的操盤者，是北投置業(yè)。南距兄弟樓盤北投棲澐灣，約10公里。

調(diào)高建筑高度謎底

先看第一個問題：有關(guān)12#、13#、24#住宅的樓建筑高度。

從圖紙上，這是小區(qū)的三棟樓王，位于西邊，正南正北排列，它們的建筑高度為46.5米。

在報規(guī)圖右下方的地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)寫道：建筑高度36米（局部48米）。

但，拿地文件寫得很清楚，它的建筑高度是36米（局部45米）。

為什么指標(biāo)增高了3米，建筑高度增加了1.5米呢？

那份通告給出了答案：本項目地塊控高為36米的居住用地，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米。

它依據(jù)的是，2025年6月9日下發(fā)的《北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管控技術(shù)要點》（副中心管委發(fā)〔2025〕19號）中，關(guān)于彈性管控的要求。

花姐查詢了文件原文，確實有這么一條。

不過，花姐注意到，0703-6002地塊的“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見函，是在2025年11月14日下發(fā)的，比〔2025〕19號文件，晚了5個月。

即便在0703-6002地塊在土地出讓前——2026年2月3日，也應(yīng)該有足夠的時間，將建筑高度的指標(biāo)調(diào)高。

為什么一定要等出規(guī)劃圖是時調(diào)呢？

這是一個不解之謎。

不過，6002項目三棟樓王的高度變成46.5米之后，預(yù)計單層層高會達(dá)到3.1米，空間上了一個臺階。

細(xì)分樓棟號的陽謀

再看第二個問題：有關(guān)樓間距和日照。

這一點，老生常談，幾乎是每一個購房者都在意的。

但，絕大部分圖紙，不會在樓間距上犯低級錯誤。它們會采用大量的設(shè)計技巧，來滿足日照規(guī)范。

花姐認(rèn)為，北投置業(yè)聘請的設(shè)計單位北京市建筑設(shè)計研究院很專業(yè)，尤其是一級注冊建筑師張羽，在方案中，設(shè)置了畫龍點睛之筆。

從圖紙上看，0703-6002地塊上有15棟樓，卻有30個樓號。

而分隔這些樓號的，是一條縫。花姐在之前的文章中解讀過，猜測它是變形縫，詳見《通州這個樓王，突破了限高》。

當(dāng)花姐看到報規(guī)圖反饋意見時，發(fā)現(xiàn)它還有一個關(guān)鍵作用，就是規(guī)避日照不足的問題。

就拿通告里的例子來看：

1、27#和28#之間，形成了塔群，有了那條縫之后，兩棟樓都變成了塔樓。如果沒有那條縫，就是一棟樓，是為板樓。

2、29#和30#之間，雖然中間有一個5.32米的間隔，但它們依然形成了塔群，且總長度與30#樓高之比，在1.0~2.0之間。

這種手段，讓6002項目的樓間距日照比，達(dá)標(biāo)了。

因此，這些樓與樓之間的縫，將0703-6002地塊上的建筑，像搭積木一樣的壘起來，目的就非常明顯了。

洞悉了這一點，從反角度看，這個樓盤的實際樓間距，是相對緊張的。

說白了，6002項目的樓間距比較迷幻。

如果從設(shè)計規(guī)范上，它都是達(dá)標(biāo)的，挑不出毛病。但，一旦住進(jìn)去了之后，總會感覺有點怪異。

戶型配比的割裂感

北投6002項目的戶型設(shè)置，稍微有點割裂感。

它位于東六環(huán)外，本應(yīng)主打剛需戶型，但由于西面三棟樓王的存在，讓它成了一個剛改項目。

看來，北投置業(yè)很想拔高6002項目的小區(qū)品質(zhì)。

花姐推測，它的洋房面積主要有三款：83平米兩居，97平米三居和103/108平米的四居；三棟樓王的戶型面積為144平米，四居室。

它的戶型，直接跳過了120平米和130平米，很是怪異。

6002項目洋房和小高層戶型，在贈送面積的手法上，也稍有不同。

先看洋房。以16#為例，戶型面積97平米，南向為通面內(nèi)嵌式陽臺，進(jìn)深1.8米，贈送一半面積、封閉。

北面有兩個設(shè)備平臺，進(jìn)深約1米，封閉，全贈送。

總贈送面積約11.5平米，實際得房率在90%-93%之間。

再看樓王。以13#為例，戶型面積144平米，南向沒有做到通面內(nèi)嵌式陽臺，大概率是留了一個衛(wèi)生間的寬度。

北面和北側(cè)面，各設(shè)有一處設(shè)備平臺。

北投6002項目的樓王戶型很有特點，從平面圖上看，它全部是邊廳戶型，南向面寬約13.4米，很難做到四面寬。

有關(guān)北投6002項目的售價問題，可加花姐微信交流：louhuar007。