拿地9年，這家國(guó)企賣(mài)了12套房

文/北京進(jìn)深 林振興

在當(dāng)下的北京樓市，光靠“價(jià)格戰(zhàn)”這一招，已經(jīng)不好使了。

御林灣就是一個(gè)例子。取證3個(gè)多月，網(wǎng)簽12套，成交額1.2億元。

在朝陽(yáng)奶西板塊，御林灣是名副其實(shí)的“價(jià)格屠夫”，它的成交均價(jià)65406.42元/㎡。

看看隔壁是什么行情？

項(xiàng)目由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國(guó)譽(yù)府，在售新盤(pán)的是成交價(jià)在8-9萬(wàn)/㎡。

而御林灣，硬生生用2萬(wàn)/㎡的價(jià)差，在奶西撕開(kāi)了一道口子。

按理說(shuō)，價(jià)格都低到塵埃里了，這應(yīng)該是瘋搶的節(jié)奏，為什么購(gòu)房者依然不買(mǎi)單？

原因在于，在當(dāng)下北京“好房子”標(biāo)準(zhǔn)卷上天的市場(chǎng)里，御林灣顯得有些“過(guò)時(shí)”了：

得房率、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀……與近幾年亮相的新一代產(chǎn)品相比，差距肉眼可見(jiàn)。更要命的是，它不靠地鐵，通勤依賴(lài)自駕或公交，對(duì)剛需和上班族極不友好。

御林灣是一個(gè)“有故事”的樓盤(pán)。

從2017年拿地至今，它經(jīng)歷了動(dòng)工-停工-又復(fù)工，報(bào)規(guī)-改規(guī)-再報(bào)規(guī)，以及外立面“減配”。好不容易熬到了面世，但去化卻成為項(xiàng)目董事長(zhǎng)范學(xué)靈心頭的一根刺。

此前，首農(nóng)食品集團(tuán)副總經(jīng)理張守海，親自到御林灣考察。他對(duì)范學(xué)靈寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目去化工作。要認(rèn)真分析研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，主動(dòng)把握工程進(jìn)度，抓住時(shí)機(jī)回籠資金。”

但時(shí)至今日，這份成績(jī)單，范學(xué)靈恐怕還得繼續(xù)努力。

01

御林灣是一個(gè)建面約21.04萬(wàn)㎡的超級(jí)大盤(pán)，由南區(qū)324與西區(qū)323兩個(gè)地塊組成，還規(guī)劃了約2.3萬(wàn)㎡商業(yè)，共計(jì)約1563套房源。

324地塊（南區(qū)）規(guī)劃12棟高層住宅樓，共1487戶，面積段約90-155㎡，預(yù)售均價(jià)在7.17萬(wàn)-8.38萬(wàn)元/㎡。所有一層都帶院子。

南區(qū)預(yù)售均價(jià)最低的兩棟樓是17#（71702.01元/㎡）和12#（73015.38元/㎡），因?yàn)榭恐粭l馬路，不可避免有噪音影響。

其中，17#有200套房源，也是房源數(shù)量最多的樓棟，面積段覆蓋90㎡、123㎡，得房率約79.4%。

按道理說(shuō)，小戶型走量，總價(jià)低，應(yīng)該是最好賣(mài)的。但目前，該樓網(wǎng)簽0套，24套房源被預(yù)訂。

為何小戶型，業(yè)主不買(mǎi)單？

90㎡的面積段，“好房子”新房基本都能做到三居兩衛(wèi)。

御林灣只做了兩居一衛(wèi)，暗衛(wèi)，干濕不分離；戶型缺角多，廚房是狹長(zhǎng)型。

最奇葩的是北向次臥僅設(shè)置了1米多寬的南向窗子，采光不好。

119㎡和125㎡，分布于11#、12#、15#、21#，網(wǎng)簽分別為1套、3套、0套、0套，依次有1套、25套、3套、4套被預(yù)訂。

其中，125㎡戶型東南缺了一個(gè)大角，餐廳對(duì)著廁所，進(jìn)門(mén)到客廳的過(guò)道面積被浪費(fèi)。

該戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽(yáng)類(lèi)似面積段的房子，面寬都比這個(gè)大。

140㎡和155㎡戶型，分布于10#、13#、16#、18#（未推），網(wǎng)簽分別為3套、2套、0套、0套，依次有9套、1套、29套、0套被預(yù)訂了。

南區(qū)只有16#、18#的預(yù)售價(jià)高于8萬(wàn)元/㎡。其中，16#樓王，共計(jì)70套房源，預(yù)售均價(jià)最高——83775.27元/㎡，得房率約80.8%。

155㎡四居，南向三面寬。這個(gè)戶型問(wèn)題最大，狹長(zhǎng)的客廳 餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比小。

四個(gè)臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛(wèi)比較吃面積，沒(méi)有獨(dú)立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛(wèi)帶浴缸，單臺(tái)盆設(shè)計(jì)；公衛(wèi)沒(méi)窗戶；廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺(tái)，擴(kuò)容廚房空間；北邊臥室隱私性較差，只能做個(gè)書(shū)房。

145㎡，分布于14#（未推）、19#（未推）、20#。目前只有20#推出，網(wǎng)簽0套，2套被預(yù)訂。

南區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于，近百米樓間距。但缺點(diǎn)也不少，容積率2.2，且戶型設(shè)計(jì)相較現(xiàn)在的“好房子”顯然過(guò)時(shí)。

同時(shí)，南區(qū)帶有下沉商業(yè)廣場(chǎng)，包含中直機(jī)關(guān)的家屬樓、人才房和商品房。但“混居”也會(huì)導(dǎo)致居住人群差異大，社區(qū)氛圍、管理標(biāo)準(zhǔn)不太好統(tǒng)一。

所以開(kāi)發(fā)商想出來(lái)了奇招，據(jù)小道消息，“南區(qū)324地塊的人才房/中直家屬樓/商品房，在地上住宅有柵欄綠植等軟隔離，地下車(chē)庫(kù)也是隔離的，物業(yè)公司也不一樣，可以認(rèn)為是三個(gè)獨(dú)立的小區(qū)。”

02

323地塊（西區(qū)）規(guī)劃3棟洋房，6-7層76套，建面約213㎡和220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺(tái)觀景空間。

2#、3#、4#，從北向南，預(yù)售均價(jià)逐個(gè)走高，分別為8.25萬(wàn)元/㎡、8.50萬(wàn)元/㎡、8.61萬(wàn)元/㎡，得房率約85.3%。

其中，4#有房源甚至預(yù)售均價(jià)94993 元/平方米。

西區(qū)，大平層的去化情況明顯更佳。

目前，2、3、4#分別網(wǎng)簽1套，并依次有15套、7套、9套房源被預(yù)訂。尤其，一層房源幾乎都已售罄。

頂配220㎡戶型，客廳面寬給到6.5米。中西雙廚，中廚內(nèi)接家政間 保姆房。

南向雙套房設(shè)計(jì)。其中，南次臥獨(dú)立于其它臥房，可以做長(zhǎng)輩房使用，贈(zèng)送挑空平臺(tái)，衛(wèi)生間是個(gè)暗衛(wèi)。

西區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于，約1.3的容積率。北部建設(shè)有一棟綜合商業(yè)樓，其中南樓業(yè)態(tài)為酒店。

但它仍有三大bug：1、緊鄰來(lái)廣營(yíng)北路，噪音和光污染影響大；2、離東洲家園近，有采光遮擋；3、沒(méi)有成片的園林景觀。

在奶西，做200多平的大平層，東洲房地產(chǎn)的勇氣可嘉，它勢(shì)必會(huì)與北邊的望京國(guó)譽(yù)府進(jìn)行正面較量。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，奶西賣(mài)大平層也并非容易。

國(guó)譽(yù)府于2024年1月20日取證，推出8棟期房234套，主力戶型為180㎡/200㎡四居。截至目前，網(wǎng)簽143套，去化率61%，成交均價(jià)8.98萬(wàn)/㎡。

更何況，奶西很大，“奶”還很多，周邊多塊住宅地塊待拍。

一年多來(lái)，北京樓盤(pán)調(diào)規(guī)，主要是為了注入好房子元素，增設(shè)陽(yáng)臺(tái)。但御林灣卻反其道而行之，進(jìn)行了“減配”。

外立面從石材換成了“玻璃 鋁板”。畢竟石材造價(jià)高，工時(shí)慢。

03

時(shí)間回溯至2017年，東洲房地產(chǎn)以24.958億元拿下朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來(lái)廣營(yíng)北路R2二類(lèi)居住用地、F1住宅混合公建用地。

彼時(shí)，合同約定開(kāi)工時(shí)間為2017年12月23日，竣工時(shí)間為2020年12月23日。

2019年，324地塊項(xiàng)目有了動(dòng)工跡象。該工程發(fā)包單位為北京東洲房地產(chǎn)，總承包單位為江蘇省建工集團(tuán)。

當(dāng)年2月底，該項(xiàng)目上還發(fā)生一起機(jī)械傷害事故，造成1人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失約230萬(wàn)元(含賠付死者家屬160萬(wàn)元)。

2021年，29-324等地塊公示了項(xiàng)目方案。彼時(shí)，它收到了127條反饋意見(jiàn)。但后來(lái)，卻沒(méi)了下文。

從2024年以來(lái)，324地塊陸續(xù)傳來(lái)了動(dòng)工動(dòng)靜。2025年1月3日，29-324等地塊項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了變更。

緊接著1月9日，東洲房地產(chǎn)發(fā)了一張大紅喜報(bào)，慶祝29-324等地塊項(xiàng)目(西區(qū))喜封金頂。

至于為何停工又復(fù)工，只有開(kāi)發(fā)商心里最為清楚。

東洲房地產(chǎn)成立于2012年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，由北京首農(nóng)食品集團(tuán)全資子公司北京市東郊農(nóng)場(chǎng)和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯(lián)投資成立于2011年，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾還投資了北京百子灣體育休閑俱樂(lè)部和北京華唐正融礦業(yè)投資。其中，華唐正融礦業(yè)還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武名下投資了北京鑫銀隆科技開(kāi)發(fā)、北京潤(rùn)土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達(dá)緯地建筑工程。

更戲劇性的是，東洲房地產(chǎn)內(nèi)部還上演過(guò)一場(chǎng)股東內(nèi)訌。

大股東北京市東郊農(nóng)場(chǎng)將二股東伯仲聯(lián)投資和東洲房地產(chǎn)一同告上了法庭。

法院認(rèn)為，該案涉及東郊農(nóng)場(chǎng)公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協(xié)議》，系因委托貸款引發(fā)的糾紛，屬于金融民商事糾紛。

但伯仲聯(lián)投資卻辯稱(chēng)，是東郊農(nóng)場(chǎng)公司運(yùn)用自有資金進(jìn)行民間借貸的行為，不應(yīng)屬于金融業(yè)務(wù)。

另?yè)?jù)東郊農(nóng)場(chǎng)公司官微，東洲項(xiàng)目自2019年停工以來(lái)，它是依托仲裁法律途徑掃清復(fù)工障礙。

2024年10月，東洲房地產(chǎn)還發(fā)生人事地震，法人兼董事長(zhǎng)韋素玲退出，范學(xué)靈接過(guò)交接棒，他也是東郊農(nóng)場(chǎng)黨委副書(shū)記、總經(jīng)理、董事。

御林灣的現(xiàn)狀，給所有開(kāi)發(fā)商提了個(gè)醒：在北京，單純靠“低價(jià)”已經(jīng)換不來(lái)銷(xiāo)量了，必須還要有產(chǎn)品力。