一盈一虧殊途同歸！密爾克衛與宏川智慧的REITs突圍戰

2026年一開年，危化品物流行業便迎來一件標志性事件：密爾克衛、宏川智慧兩家民營龍頭，一前一后啟動公募REITs申報。放在整個倉儲物流REITs市場中，這不過是兩單普通發行；但放到化工物流賽道來看，卻意味著一個延續十幾年的重資產時代，正在悄然轉向。

兩家企業的處境截然不同：一家業績穩步增長，現金流持續回正；另一家營收下滑、由盈轉虧，壓力顯著。但它們最終走向了同一條路——把最核心的倉儲與儲罐資產推向資本市場，用REITs解開束縛企業多年的資本枷鎖。

這并非跟風政策紅利，也不是資本層面的噱頭，而是行業發展到今天，不得不邁出的轉型一步。

■一盈一虧背后：兩家龍頭共同的資產焦慮

3月16日，宏川智慧（002930）公告擬以下屬倉儲物流基礎設施申報公募REITs；4月29日，密爾克衛（603713）亦宣布正式啟動倉儲物流REITs申報發行工作。短短一個多月內，兩家危化品物流民營龍頭相繼落子資本運作，密爾克衛與宏川智慧幾乎同時啟動REITs，看似巧合，實則是兩份年報共同指向的必然選擇。

密爾克衛2025年的業績表現依然穩健。全年實現營業收入133.35億元，同比增長10.04%；歸母凈利潤6.27億元，同比增長10.86%；經營活動現金流凈額7.52億元，同比大幅提升56.11%。全球業務布局持續完善，核心客戶結構穩定，整體仍處于上升通道。

但亮眼增長的背后，重資產帶來的壓力已日漸顯性化。伴隨倉儲網絡擴張、全國網點鋪開與海外布局推進，公司資產規模快速攀升。截至2025年末，總資產突破207億元，負債壓力同步加大，全年財務費用1.75億元，同比大增32.26%，利息支出持續侵蝕利潤。與此同時，倉儲業務毛利率下滑4.91個百分點至39.40%，新倉庫折舊增加、市場租金上行空間收窄，資產回報率開始承壓。

截至2025年末，密爾克衛在國內運營及管理專業化學品倉庫逾70萬平方米，覆蓋長三角、環渤海等核心化工集聚區，倉儲網絡與資質壁壘位居行業前列。本次REITs以上海振義、寧波慎則、天津東旭及張家港三大片區共6座倉庫為底層資產，均為全資持有、運營成熟的優質標的，擬發行規模12.92億元。

對密爾克衛而言，規模仍有增長空間，但完全依靠自有資金滾動擴張的模式已難以為繼。REITs并非單純的融資動作，而是讓公司擴張更輕、更穩、更可持續的關鍵一步。

宏川智慧的處境則更為緊迫。2025年公司實現營業收入11.90億元，同比下降17.92%；歸母凈利潤-4.30億元，同比大幅下滑371.37%，由盈轉虧；扣非凈利潤-4.32億元，同比下降445.73%。核心業務碼頭儲罐綜合服務收入9.72億元，同比大幅回落23.17%，疊加超3億元商譽減值，成為業績承壓的主要原因。

截至2025年末，宏川智慧擁有14座倉儲碼頭、總罐容超518萬立方米、在運營化工倉庫15.88萬平方米，是國內民營液體化工倉儲領域的龍頭企業，資產稀缺性突出。但這類資產投資大、周期長、折舊剛性強，疊加公司資產負債率達71.09%，在行業下行周期中經營彈性明顯不足。

本次REITs擬以下屬碼頭、儲罐等基礎設施作為底層資產，收入主要來自碼頭儲罐綜合服務與中轉服務，現金流模式清晰、資產壁壘高。對正處于業績調整期的宏川智慧而言，REITs是盤活存量、改善現金流、降低負債、從“資產持有”轉向“專業運營”最現實的路徑。

一家在穩健增長中主動優化，一家在壓力調整中尋求突破，兩家龍頭最終殊途同歸。REITs對它們而言，早已不是可選項，而是關乎長期發展的生存題。

■資質壁壘+長期租戶：危化倉儲的REITs價值

在倉儲物流REITs里，電商倉、快遞倉、高標倉已經不少，但危化倉儲REITs仍是稀缺品種。很多投資者疑惑：危化品資產監管嚴、風險高、運營復雜，為什么反而能成為REITs優質底層資產？

答案并不復雜。

第一，門檻太高，供給幾乎是剛性的。危化倉儲、碼頭儲罐涉及多層審批，資質難拿、建設標準高、安全投入大，不是有錢就能布局。密爾克衛全年安全投入超4000萬元，開展應急演練144次；宏川智慧長期保持合規運營，這類資產很難被復制。

第二，客戶太穩，現金流波動小。危化倉儲的客戶多是大型化工、貿易、物流企業，租期長、續約穩定、違約率低，不像電商倉受消費周期影響那么明顯。工業剛需屬性強，收益更平滑，非常適合REITs這種追求長期穩健的產品。

第三，資產干凈，符合發行要求。密爾克衛入池的6座倉庫、宏川智慧的核心儲罐區，都是長期穩定運營的成熟資產，權屬清晰、運營規范、現金流可預期，天然契合REITs底層資產標準。

政策層面也在助推。隨著危化品行業監管趨嚴，小型不合規倉儲加速退出，龍頭份額提升。REITs恰好能幫助頭部企業進一步整合資源、擴大網絡、提升合規運營能力。

但優勢背后，短板同樣不容忽視。兩家企業的資產區域集中度偏高，對化工行業依賴度較高；安全運營責任重、合規成本高，任何管理上的疏漏都可能影響資產價值與發行進度。這些都是市場未來會持續關注的關鍵點。

■從“持有”到“運營”：行業邏輯正在改寫

密爾克衛和宏川智慧的REITs，真正的意義不在于一單融資，而在于開啟了整個危化倉儲行業的模式轉變。

過去行業的邏輯是買地、建倉、持有、收租、再抵押、再擴張。資產越做越重，負債越來越高，彈性越來越弱。未來的新邏輯是資本拿錢、企業建設、專業運營、資產退出、滾動再投。

對密爾克衛來說，REITs能讓它甩掉部分資產包袱，降低負債、減少財務費用，把更多精力放在貨代、分銷、新能源物流等高毛利業務上，繼續擴大龍頭優勢。

對宏川智慧來說，REITs能讓它快速改善報表、緩解壓力，把重心拉回到運營服務本身，重新找回增長節奏。

放在行業層面，這兩單REITs更有示范意義。危化倉儲、冷鏈、醫藥倉、工業物流這些高門檻賽道，一直缺少資本化路徑。密爾克衛與宏川智慧蹚出這條路，后續會有更多專業倉儲資產跟上，讓整個物流REITs市場更加細分、更多元。

但REITs不是“一勞永逸”的解藥。

未來真正的考驗有三點：一是租金能不能穩住，分派率能不能兌現；二是安全合規能不能守住，不出問題就是最大的價值；三是輕資產轉型能不能落地，別只是資產出表，運營沒有實質升級。

危化倉儲REITs的大幕已經拉開。密爾克衛與宏川智慧的競速，看似是兩家企業的資本動作，實則是整個行業在周期與政策疊加下，不得不進行的一次自我更新。

發行成功只是開始。真正決定未來的，仍是運營、合規、成本、客戶與長期主義。這一次，資本只是工具，能力才是答案。

數據來源及免責說明：密爾克衛2025年年度報告、宏川智慧2025年年度報告、上市公司公開公告、交易所披露信息。本文僅為行業與公司客觀分析，不構成任何投資建議。