透視丨杭州首單保租房REITs申報：國企存量盤活試驗，安居成色幾何？

2026年4月29日，深交所公募REITs信息平臺公示，中金杭州安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金正式遞交申報材料。這也是杭州首單保租房公募REITs，項目原始權益人為杭州市安居集團旗下核心運營主體——杭州市安居寧巢投資有限公司。

事實上，杭州保租房REITs的籌備早已啟動。2024年11月25日，杭州城投便披露，市安居集團已啟動首單保租房REITs申報工作，計劃通過存量商品房收購、閑置安置房盤活、市區聯動協作等方式擴充房源，并依托REITs工具打通“投、融、建、管、退”業務閉環。

此后項目推進持續提速。2025年12月，安居集團官宣全力沖刺REITs發行，計劃通過資產證券化盤活存量不動產，構建“投資—建設—運營—發行—再投資”的循環模式；同月，杭州城投再度強調，以“運營專業化+資產證券化”筑牢長效發展底座。2026年2月，安居集團黨委書記、董事長謝小敏明確，將加快REITs落地，并同步謀劃后續擴募，把資產證券化列為集團核心發展戰略。

成立僅三年的杭州市安居集團，迎來一次全方位檢驗。這單REITs申報，不只是一款資本產品的落地，更是對企業初心、運營實力與發展模式可持續性的綜合大考。在全國全面推進“存量商品房轉化保障房”的政策背景下，市場普遍期待杭州本土形成完整的資管閉環。依托優質主體信用，安居集團此前發行債券曾創下全國同期限私募債最低利率，為本次REITs申報筑牢信用根基。

但概念與背書之外，市場更需要客觀的數據審視：三年整合期內，安居集團資產規模成色如何？“收存轉保”模式是否真正跑通？實際運營表現怎樣？這只本土首單保租房REITs，真實價值究竟幾何？

■三年整合蓄力：杭州保障房底盤基本盤筑牢

2022年12月，立足本地保障房統籌需求，杭州市安居集團正式組建，旨在破解過往“重建設、輕運營”的行業痛點，整合公租房、保障性租賃住房、共有產權房等各類安居資源。短短三年，企業從資源整合平臺，成長為杭州保障性住房建設運營的核心載體。

結合“十四五”官方統計口徑，集團累計籌集保障性住房超12萬套（間），資產布局清晰：公租房約8.83萬套，包含市本級在管項目208個、房源6.58萬套；保障性租賃住房約2.78萬套（間），在營項目20個、運營房源1.92萬套（間）；共有產權房落地7個項目、合計6749套。

旗下安居寧巢成長勢能突出，保租房在營房源從最初約8000套（間），實現三年三倍增長，目前規模接近2.2萬套（間），服務覆蓋杭州八大城區，搭建起適配藍領、白領、青年人才的多層次租住產品體系。

規模擴張背后，是存量盤活與增量建設并行的發展路徑。

存量端，“收存轉保”從試點走向規模化落地。2025年11月11日，杭州市安居集團發布存量房源征集通告，面向主城八區吸納閑置存量房源，優先改造中心城區優質物業，為后續大規模盤活明確實施路徑。

政策落地之下，項目加速落地：2025年5月，寧巢河語光年府改造項目入市，開業半月實現滿租；2026年1月，全市規模最大“收存轉保”項目峯閣府平穩落地，1232套房源順利完成合規轉化與交付。

2026年3月，聯動區域市屬國企集中盤活1374套核心區安置房，覆蓋多元戶型；4月再度落地三里亭、大關片區120套存量房源改造。上述項目均為市屬國企之間存量資產統籌合作，以輕資產運營為主，由安居寧巢統一改造、標準化運營，不屬于市場化商品房收購。

增量層面，6個公交場站+TOD復合項目同步建設，總建筑面積超31萬平方米，預計2027至2029年陸續交付，可新增保租房2823套，為后續REITs擴募儲備優質底層資產。

從整合劃轉到自主運營，安居集團已成為杭州安居保障體系的核心支撐。但體量優勢不等于運營實力，更不能直接等同于REITs投資價值，資產質量、現金流穩定性，才是產品長期發展的核心支撐。

■高出租率背后：保租房盈利的結構性矛盾凸顯

保租房REITs的核心邏輯，不在于資產規模，而在于持續穩定的現金流。從安居寧巢當前運營數據來看，核心項目出租表現，已對標市面成熟上市保租房REITs。

高端租住板塊，寧巢Ning+系列定位青年改善，河語光年府開業即滿租；峯閣府作為大型存量轉化項目，整體運營平穩、租住口碑穩定；人才公寓賽道，亞運村改造的寧巢美地公寓出租率高達99%；藍領安居領域，錢塘公寓統籌房源4200套，長期出租率穩定97%以上，產業工人租住占比超九成，普惠租住成本低至5元/人/天。此外，桃源店、彩虹天空之城等普惠社區首開即滿租，石橋路、頌學軒等成熟項目常年保持高入住水平。

分層化產品布局，形成差異化租金結構：普惠床位月租低至390元，剛需小戶型1500元/月起，改善型Ning+系列租金區間2800-4400元/月。多元客群有效分散市場波動風險，進一步平滑租金收入結構。

高出租率的另一面，是行業普遍存在的盈利短板。

其一，租金存在政策天花板。保租房綁定民生屬性，租金實行限價管理，調價空間受限，未來收益提升只能依靠內部管控、運維提效，難以依賴租金上漲。

其二，改造與運維成本剛性偏高。存量房源普遍存在設施老化、消防升級、管線改造等硬性投入，長期維修養護支出穩定；TOD、場站類新建項目投資大、周期長，短期難以貢獻現金流。

其三，行業天然微利。收入高度依賴租金，人工、能耗、折舊、稅費等固定支出居高不下，凈利潤空間有限，決定了保租房REITs以穩健分紅為核心，缺少高彈性收益空間。

資產區位是項目一大優勢，本次申報底層資產多集中在運河新城、錢江新城、城東新城等主城板塊，配套完善、通勤便利，青年及新市民租住需求穩固，空置風險遠低于遠郊項目。

但核心地段也帶來現實壓力，存量改造、物業整合綜合投入偏高，疊加租金限價約束，“高投入、低回報”的結構性矛盾長期存在，持續考驗運營方的精細化管控能力。

■杭州保租房模式：國資路徑的優勢與現實邊界

此次安居REITs申報，意義不止單只產品落地，更在于打造一套可參考的城市樣本——以國資平臺為核心，串聯存量盤活、民生保障與資產證券化，為強人口流入城市提供實踐參考。不過這套本土模式，仍存在客觀局限。

國資統籌是整套模式的核心優勢。相較于市場化長租企業面臨的融資難、盈利弱等問題，地方國企依托信用與資源整合能力，可快速盤活分散存量房源，穩定租賃市場秩序。三年間，安居集團完成4.3萬套公租房權屬梳理、72處歷史遺留房產確權，徹底掃清資產合規障礙，為本次證券化鋪路。

同時，存量改造模式周期更短，對比新建保租房2-3年的建設周期，存量房源改造可快速投放市場，兼顧閑置資產去化與保障房擴容。借助REITs退出渠道，資金可回流反哺新項目收儲與建設，依托擴募實現資產滾動，逐步降低財政依賴。

國資模式的短板同樣客觀。國企體系風控嚴格、流程規范，但市場化激勵不足，精細化運營、增值服務打造仍有提升空間。目前安居寧巢已落地標準化服務、智慧運營、公積金直付等便民舉措，但在社群運營、個性化服務、資產增值開發方面，和頭部市場化運營商仍有差距。

伴隨REITs落地，企業運營全面進入公開監管視野，出租率、收繳率、現金流、分紅水平等指標定期披露，對內部管理、財務管控、運營專業化提出更高要求。

放眼全國，南京、蘇州、成都、武漢等人口大市，同樣面臨保障房擴容、存量房產去化的雙重壓力，杭州國資統籌+存量改造的路徑具備借鑒價值。

但模式難以簡單復制，杭州樣本依托本地樓市環境、市屬國企資源聯動、三年持續深耕才得以成型，城市基礎不同、國資能力不同，照搬容易水土不服。

■結語：安居REIT落地，民生保障賽道進入長期主義周期

從2022年組建至今，三年深耕之下，杭州安居交出了一份完整答卷。超12萬套保障房儲備、2.2萬套成熟運營房源、全域高位出租率，印證了本土保障房統籌模式的可行性。

這單保租房REITs，注定不會是短期資本故事，而是民生責任與資產運營平衡的長期實踐。

對資本市場而言，產品長期價值取決于三大核心：穩定的出租與收繳能力、精細化成本管控、持續的資產擴募潛力，共同決定后續分紅水平與市場估值。

對安居集團而言，REITs不是終點，而是轉型新階段的起點。未來需要在市場化運營、服務精細化上持續精進，在民生普惠底線與市場化回報之間，尋找長效平衡。

杭州首單保租房REITs落地，沒有行業熱度炒作，更像是一場扎根城市的民生長跑。

其最終價值，早已超越單只基建產品發行，關乎一套國資主導的存量安居模式，能否持續迭代、穩定運行，為全國同類城市提供可落地的參考范本。

時間，終將驗證這套杭州方案的生命力。