一塊磚頭從天而降，整棟樓和物業都要賠？

一塊磚頭從天而降，整棟樓和物業都要賠？

文 / 物業管理的那些事

2024年2月，潘某（化名）在某小區（化名）單元樓下散步時，被墜落的水泥磚頭砸中頭部，當場受傷。

小區沒有監控，找不到磚頭是誰家掉的。潘某把二樓及以上十戶業主和物業公司一起告上法庭，索賠18167.15元。

庭審交鋒：三條辯解，全部駁回

二樓業主顏某（化名）："我家住二樓，不算高空"

業主劉某（化名）："事發時我不在家"

物業公司（化名）："合同寫了不負責，且已盡管理義務"

法院一條都沒采納。依據是《民法典》第一千二百五十四條——

《民法典》第1254條（核心內容）

從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。物業服務企業未采取必要安全保障措施的，應當依法承擔侵權責任。

翻譯成人話：找不到人，可能肇事的住戶一起分擔；物業沒做到位，也要賠。

二樓算高空嗎？法院認定，二樓高度超過3米，符合"高空"標準，且無法排除墜落可能性，舉證不能就得補償。

"不在家"管用嗎？口頭說不算數。同案業主龍某（化名）因提供了完整的不在場證明，成功免責。法院要的不是借口，是證據。

物業協議能免責嗎？"不承擔業主人身財產保險"屬于格式條款。根據《民法典》，免除己方責任、加重對方責任的格式條款，無效。安裝監控、做好巡查是法定義務，不是寫進合同就能推掉的。

判決結果

原告主張損失 18,167.15 元

法院認定實際損失 13,186.94 元

免責業主 龍某（有不在場證明）

九名業主各補償 1,025.65 元

物業公司賠償 3,956.09 元

物業賠了近四千，占總賠償額的近30%。這個比例值得整個行業掂量。

物業人該想明白什么？

這個案子的核心不是"誰扔的磚頭"，而是沒有監控這件事本身。

算一筆賬

一套監控系統的硬件加安裝大概幾千到一萬多。這個案子里物業賠了3956元——這還只是一個受傷老人、不到兩萬的案子。如果砸到的是孩子呢？后果更嚴重呢？

很多物業公司的思維誤區：把監控當"花錢"，而不是"省錢"。從法律風險角度看，監控恰恰是最便宜的"保險"。

日常安全巡查有沒有做到位？樓頂、外墻、陽臺有沒有定期排查？公共區域的護欄有沒有檢查維護？這些不起眼的工作，一旦出事，就是法庭上"有沒有盡到安全保障義務"的關鍵證據。

格式條款不是擋箭牌

"免責條款"寫進合同也未必管用。法律明確規定——免除己方責任、排除對方主要權利的格式條款，無效。與其在合同上做文章，不如在管理上多下功夫。

高空拋物被稱為"懸在城市上空的痛"。《民法典》第1254條的立法本意，不是為了"連坐"懲罰無辜業主，而是倒逼兩個主體：建筑物使用人自查自糾，物業管理者履職盡責。

與其事后被動應訴賠錢，不如事前主動作為——完善監控、加強巡查、做好記錄。這些工作不僅關鍵時刻能保護自己，更是對全體業主安全的負責。

畢竟，一塊磚頭的代價，遠比一套監控系統貴得多。

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