萬科繼續做“減法”：賣養豬業務，將套現32億“補血”償債

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

去年以來“資金鏈持續緊繃”的萬科，剛剛公布了一條爆炸性新聞。

據公告披露，萬科將近期公開掛牌出售所持環山集團約99.413%股權，掛牌底價32.7億元。環山集團主營業務是生豬育種及養殖、飼料生產及銷售等。

萬科此時做“減法”，這并不奇怪。

來源：地產密探圖庫

2024年底以來，萬科資金鏈危機突然顯露，至今仍未解除，在房地產銷售不佳的背景下，急需其他現金流補充。萬科此時出售養豬業務環山集團，正是去年以來其高管層持續貫徹推進“聚焦主業、有序退出非主業”戰略的一個重大步驟。

再說了，去年以來，多家上市養豬企業已陷入虧損嚴重的尷尬境地。從環山集團業績看，去年實現營收57.56億元，同比減少5.78億元；營業利潤7.2億元，同比減少2.51億元；凈利潤6.56億元，同比減少2.06億元。萬科此時果斷出售環山欲變現，也是明智之舉。

環山集團成立于2004年，注冊及實繳資本1.45億元，第一大股東是珠海琴山佳業農業發展有限公司，經穿透后出資人是深圳市盈達投資基金管理有限公司，其背后唯一股東就是萬科集團。

此外，環山集團背后股東的“威海系”5家合伙制企業均由萬科間接實控，而珠海環宇佳華合伙企業則由萬科高管譚華杰等眾多個人投資人組成。

另據查詢，環山集團2016年引入萬科前述5家合伙制企業，2019年引入珠海琴山佳業農業發展有限公司、珠海環宇佳華有限合伙企業。2021年，環山集團所有創始股東（均為自然人股東）全部退出，珠海琴山佳業農業發展有限公司集中進行收購，2022年繼續大額增資。

可以說，2016年是萬科嘗試以投資形式跨界養豬產業，2019年就是戰略入局，2021年及2022年先后大舉完成增倉控股，背后是時任萬科集團董事會主席郁亮及班底推動萬科打造“城鄉綜合服務商”新定位及多元化產業布局的關鍵一步。

然而，世事難料。2022年起，全國樓市開啟深調模式。2024年底，被稱為“房企優等生”的萬科突曝資金鏈吃緊，去年初被大股東深鐵強勢接管，此后至今不斷被其以股東借款名義“輸血”200多億元。

這期間，萬科不斷出售上海、深圳等多處商業及相關資產以變現還債，雖穩住了局面，但在公開債市場，壓力仍很大，展期成為多方博弈后的最優選項。

近日，20億元規模的“23萬科MTN001”中期票據展期議案獲全票通過，即到期日兌付票據本金的40%，剩余60%本金展期一年，展期期間利率仍按3.11%計息不變。這跟萬科此前已展期公開債的設計方案一致，延緩資金兌付壓力，避免了信用債違約風險。

據最新披露的萬科2026年一季報，萬科賬上貨幣資金越604.9億元，較去年底減少67.5億元。該期末，其有息負債合計3560.5億元，其中短期借款約309.2億元，較去年底增加35.8億元，一年內到期非流動負債1366.8億元，跟去年底變動不大。依此看，其現金短債比繼續承壓。

此外，該期末萬科一年期以上的長期借款余額1495.8億元、應付債券101.88億元。

今年一季度，萬科實現營收289.3億元，同比下降23.9%。其中，房地產開發業務貢獻145.7億元，同比下降36.1%；經營服務業務貢獻124.8億元，同比增長1.7%。

其中，商業開發與運營業務實現營收20.8億元（含非并表收入），同比增長7.3%；物流倉儲業務（含非并表項目）實現營收10.9億元，同比增長9.8%，涉及冷鏈業務營收6.4億元，同比增長28%。

這跟去年全年情形類似，主要受開發業務虧損的影響，萬科歸母凈虧損59.5億元，非開發板塊的經營服務性業務成萬科脫困的希望。值得注意的是，今年一季度，萬科整體毛利率9.1%，同比提升3個百分點，應是經營服務業毛利率拉動。

截至今年3月底，萬科在建項目總計容建面約2645萬方，權益計容建面約1749.9萬方；規劃中項目總計容建面約2800.3萬方，權益計容建面約1784.3萬平方米。

4月28日，最高層會議再次明確“努力穩定房地產市場”，扎實推進城市更新，積極信號強烈。昨日，深圳率先出臺樓市新政，限購松綁，可在福田區、南山區和寶安區新安街道范圍增購1套，內公積金貸款額度最高提升至351萬元。

外界預期：五一前夕或期間，四大一線城市以及新一線城市等都可能有重大樓市利好政策出爐。而近來，深圳、上海等重點城市二手房市場較為活躍，也成為樓市暢通一二手房市場流動乃至樓市企穩回升的風向標。

對萬科來說，是不是要迎來實質性脫困的一次窗口期？從2024年罕見虧損以來，萬科已累計虧損1300多億元，但大量是存貨等資產減值所致，一旦樓市企穩或回升，萬科資產大規模計提的減值就有回撥的機會，將有助于修復其資產負債表及信用等。