“小長假”前一天北京拍地91.597億，最貴樓面價超6萬

4月最后一天，北京樓市迎來一次春季土拍盛宴，分別位于朝陽東壩、豐臺萬泉寺、昌平北七家的三宗宅地成交，總價合計91.597億元。

2026年1-4月，北京合計出讓住宅用地13宗（2025年同期成交7宗），總成交價為217.577億元（2025年同期成交約334.9億元），相比去年同期有約35%的金額降幅。

但今年1-4月成交宅地規劃總建面約83.7萬㎡，與去年同期成交總建面82.2萬㎡的總量基本相當。

從成交情況來看，今年北京土地市場偏冷。目前最高溢價率為4月21日成交的亦莊新城YZ00-0802街區1401-1地塊（瀛海地塊），溢價率也只有8.7%。而2025年前4月成交的7宗宅地中，有3宗地塊溢價率超15%，其中2塊地成交溢價率超20%。

截至目前，北京海淀、朝陽五環內尚未有宅地出讓——或許是土地市場偏冷的主要原因。

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4月30日，北京成交的三宗宅地分別為：

• 華潤置地以57.711億元底價摘得豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0007地塊，樓面價5.85萬元/㎡，加上代建河道綠化帶的成本，實際樓面價約6.23萬元/㎡；
• 金茂以20.981億元摘得朝陽區東壩鄉單店區域平房區城中村改造項目1105-01地塊，溢價率只有0.1%，樓面價約4.1萬元/㎡；
• 華潤置地+未來科學城聯合體以12.905億元底價摘得昌平區北七家鎮平西府土地一級開發項目CP01-1203-0002地塊，樓面價約2萬元/㎡。

其中，總價最高的豐臺萬泉寺地塊，規劃地上建面約98651平方米，原先為綜合性商業金融服務用地，后經調整規劃，改為二類居住用地出讓。按照出讓要求，未來華潤置地在建設項目的同時，還需要無償建設沿蓮花河兩側五塊共計約17公頃的河道綠化帶，建設標準不低于2200元/㎡——這意味著華潤要額外背負約3.74億元配套代建成本，實際樓面價由5.85萬元/㎡升至6.23萬元/㎡。

該地塊位于北京西南二環至三環之間，屬于麗澤商務區核心位置，是今年關注度比較高的地塊。但由于地塊形狀不規則、文物原址保留等限制，對項目的開發要求較高。再加上豐臺樓市競爭激烈，所以在競拍過程中，華潤置地并未碰到競爭對手。

目前該項目未來售賣的主要競爭對手是中海在售的中海麗金府和中海麗澤叁號院，中海兩個項目的網簽均價在10萬元/㎡左右，但目前去化率并不高。預計未來華潤項目售價也要在9萬元/㎡以上。

豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0007地塊位置

朝陽東壩地塊是今天成交的唯一出現溢價的，但溢價率只有0.1%——建發抬了一手，最終由中國金茂摘得。

該地塊緊鄰東五環，規劃地上建面5.11萬平方米，容積率為2.0，要求按照高標準商品住宅基本品質要求建造。

東壩地塊的優點是周圍配套齊全，缺點是與五環之間只有綠籬間隔，交通界面也不完善，距離最近的東壩地鐵站超過2公里。

不過，目前該項目所在板塊內的新盤售價在7萬元/㎡以上，對于金茂來說有一定的利潤空間。

東壩鄉單店區域平房區城中村改造項目1105-01地塊位置

昌平區北七家鎮平西府土地一級開發項目CP01-1203-0002地塊毫無疑問被華潤置地+未來科學城置地摘得。該地塊規劃的地上建面約6.45萬平方米容積率1.8，樓面價只有2萬元/㎡。

雖然該地塊距離最近的8號線平西府站步行距離較遠，有約2.5公里，但不高的容積率、臨近北清快速路、城市界面較好等優點，可以彌補一定的不足。

值得一提的是，北七家平西府地塊在2025年出讓清單中出現過，當時是計劃捆綁商業、公建一起掛牌的，但這一次直接把捆綁部分摘出去了，容積率也從原先的2.5下降至1.8。

該地塊旁邊就是北清橡樹灣，目前后者的二手房掛牌價約為5萬元/㎡（鏈家網信息）。較低的樓面價，為華潤和未來科學城的操盤留下很大空間。未來這個地塊可能會建設北清橡樹灣二期。

北七家鎮平西府土地一級開發項目CP01-1203-0002地塊位置

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截至目前，北京1-4月成交13宗宅地，競得方全部為央國企，拿地最多的為中建智地、華潤置地、未來科學城三家企業。

從北京市規自委的信息來看，今年上半年海淀這樣的熱門區域可能會出現“0”供地。不過，在供地計劃中，海淀區2026年還有朱房二期（資金平衡地塊）、四季青西冉片區地塊、西北旺 D1 地塊三宗重磅地塊待上架，預計將會在下半年引發北京土地市場的新一輪搶奪。

相比之下，長三角的土地市場更為火爆。4月30日同一天，杭州蕭山區市北單元XS070101-18、XS070101-19地塊經過43輪競價，最終由綠城+濱江聯合體以總價26.1億元競得，成交樓面價約36170元/㎡，溢價率高達57.26%，創下市北板塊地價新高，刷新了2025年曉瀾玉華創造的3.5萬元/㎡紀錄。這塊地的成交，也把杭州4月宅地成交的平均溢價率推高到了33.5%。

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為，北京本次三宗地塊集中出讓，顯現出土地市場“分化加劇、理性聚焦”的主線。豐臺萬泉寺核心地塊雖條件優越，但高總價、高配建門檻使其僅獲華潤一家底價成交，印證了當前房企對核心資產也需“精打細算”；昌平平西府地塊通過“減量提質”精準適配北部職住需求，實現高性價比供應；朝陽東壩地塊則為成熟板塊注入新房供給，以產品力應對存量競爭。在國企主導、理性聚焦的背景下，北京樓市正從“量”的擴張轉向“質”與“效”的精細化競爭。