北京土拍一日攬金91.596億：萬泉寺、平西府、東壩三宗地塊落槌

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五一假期前夕，北京土地市場迎來密集成交。4月30日，三宗住宅用地順利落槌，總成交金額達91.596億元。萬泉寺0007地塊由華潤置地以57.71億元底價摘得，定位為麗澤核心區高端豪宅；平西府0002地塊由華潤置地聯合體以12.905億元底價競得，系昌平北七家板塊低密住宅用地；東壩1105-01地塊則由金茂以20.981億元摘得，溢價率0.1%，為朝陽區首個“好房子”標準項目。

一、萬泉寺0007地塊：麗澤核心57.71億落槌

基本信息

豐臺區太平橋街道萬泉寺村棚改項目0007地塊，用地面積約3.95公頃，規劃建筑面積約9.87萬平方米，容積率2.5，限高80米（局部90米），起始價57.711億元。地塊原為商業金融用地，后調整為二類居住用地，是麗澤商務區周邊稀缺的純住宅供應。

區位與交通

地塊位于西二環至西三環之間，西側緊鄰麗澤金融商務區，地鐵14號線與16號線交匯的麗澤商務區站距地塊約800米。根據遠期規劃，麗澤商務區站將實現五線換乘，屆時可便捷通達金融街、中關村、國貿等核心功能區。

周邊配套

商業配套方面，地塊周邊已開業龍湖麗澤天街、萬達廣場，滿足日常購物需求。醫療資源方面，地塊距離佑安醫院約1.5公里，就醫便利度較高。

地塊特殊條件

該地塊形狀為不規則菱形，朝向非正南正北，對產品設計提出一定挑戰。地塊內有兩處文物需原址保留，分別是馬爾格爾古德碑及萬泉寺公園石刻。此外，地塊不臨鐵路，具備較好的居住靜謐性。

根據出讓條件，競得人須無償建設沿蓮花河兩側約17公頃河道綠化帶，建安成本不低于2200元/平方米。該配建成本折算至樓面價約3800元/平方米，因此實際樓面價約為6.23萬元/平方米。

地塊規劃建設須滿足六項要求：首二層公共空間共享、現代主義立面風格（鋁板、玻璃、石材為主）、生態綠帶貫通、慢行系統完善、城市天際線協調、地下空間互聯互通。

競品分析

麗澤商務區周邊在售高端項目包括中海麗金府與中海麗澤叁號院。中海麗金府網簽均價10.58萬元/平方米，去化率21.13%；中海麗澤叁號院網簽均價9.12萬元/平方米，去化率29.49%。

華潤置地在區域內已有昆侖域、北京瑞府、北京悅府等豪宅操盤經驗，品牌認知度較高。

未來供應

華潤置地此前透露，該項目預計規劃150-240平方米大平層產品，售價預計10萬+水平，計劃10月開盤入市。

豐臺區近期土地供應節奏較快。太平橋0001等地塊將于5月19日出讓，蒲黃榆1101等地塊將于5月26日出讓，橋南0001等地塊已在擬供地清單中公示。

二、平西府0002地塊：北七家板塊“瘦身”低密宅地

基本信息

昌平區北七家鎮平西府土地一級開發項目0002地塊，用地面積約3.59公頃，規劃建筑面積約6.46萬平方米，容積率1.8，起始價12.905億元。

值得注意的是，該地塊于2024年8月公示時規劃容積率為2.5、建筑規模8.98萬平方米，本次正式掛牌時調整為容積率1.8、建筑規模6.46萬平方米，成功實現“瘦身”，成為北七家板塊內較為稀缺的純低密住宅用地。

區位與交通

地塊位于五環至六環之間，距地鐵8號線平西府站約2公里，軌道交通便利度一般。自駕方面，地塊周邊有北清路、定泗路等主干道，可快速連接京藏高速、京承高速。

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周邊配套

商業配套方面，地塊周邊已開業首開LONG街、禧樂匯等社區商業。醫療配套方面，積水潭醫院回龍觀院區距地塊約3公里，為板塊內稀缺的三甲醫療資源。

競品分析

地塊南側緊鄰華潤置地早期開發的華潤·北清橡樹灣。該項目于2022年由華潤置地以15%溢價率競得，樓面價約3.5萬元/平方米，銷售均價5.7萬元/平方米，容積率2.5。相比之下，平西府0002地塊樓面價約2.01萬元/平方米，較北清橡樹灣下降42.6%，成本優勢顯著。

回龍觀-北七家大居住板塊是昌平區新房成交的主力區域。2026年一季度，昌平區新房新增供應1816套，其中3月單月新增供應1480套，占全季度供應量的81.4%。

去化方面，板塊內國賢府PARK網簽去化率超過40%，星寰時代去化率接近三成，整體表現優于市場平均水平。

板塊定位

平西府地塊位于回龍觀-北七家大居住板塊核心位置，向南可承接海淀北部產業人口及回龍觀外溢需求，向北緊鄰未來科學城，享受產業輻射紅利。

三、東壩1105-01地塊：朝陽區首宗“好房子”標準項目

基本信息

朝陽區東壩鄉東風村棚戶區改造項目1105-01地塊，用地面積約2.56公頃，規劃建筑面積約5.11萬平方米，容積率2.0，限高45米（局部60米），起始價20.96億元。了解更多地塊具體詳情或者周邊在售新房可致電15701333621

區位與交通

地塊位于東五環與六環之間，鄰近地鐵3號線東壩站及東壩南站，其中距東壩南站步行距離約1.7公里。地塊緊鄰東五環主路，存在一定噪音影響。

周邊配套

商業配套方面，地塊周邊有萬達廣場、金隅嘉品Mall等已開業商業。醫療配套方面，北京市第一中西醫結合醫院可滿足日常就醫需求。

地塊定位

該地塊是朝陽區2026年首宗出讓的住宅用地，也是東壩板塊內首個執行“好房子”標準的項目。根據北京市相關政策，“好房子”標準要求提高住宅層高、優化戶型設計、提升綠色建筑等級等。

競品分析

東壩板塊內在售項目京投發展北熙區三區距該地塊直線距離約2.5公里，主力戶型72-136平方米，擬售均價8.53萬元/平方米。

板塊特征

從區位來看，該地塊位于壩河以南老東壩區域，配套成熟度較高，但城市界面存在一定老化。壩河以北為東壩北區，規劃為第四使館區及國際組織聚集區，整體定位較高，但現階段配套設施仍在建設中。

競價情況

該地塊共吸引建發、金茂兩家房企報名，但建發最終未到場競價。金茂以20.981億元摘得，溢價率0.1%，樓面價4.11萬元/平方米。

市場總結

2026年，北京土地市場延續分化態勢。截至目前，北京累計供應15幅涉宅用地，總規劃建筑面積85.91萬平方米；累計成交13幅涉宅用地，總規劃建筑面積83.74萬平方米，成交總金額217.577億元。

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從成交結構來看，13幅成交地塊中有10幅底價成交，整體市場熱度偏低。年內溢價地塊僅有兩幅：亦莊瀛海地塊由中建智地以8.7%溢價率競得，懷柔新城地塊由中建智地以2.4%溢價率競得。

從本批次成交來看，核心區優質地塊仍能吸引實力房企角逐。萬泉寺地塊雖為底價成交，但華潤置地以57.71億元的總價落子麗澤核心，體現其對區域長期價值的認可。平西府、東壩兩宗地塊分別由華潤置地及金茂摘得，均為具備產品力的改善型房企。

綜合來看，當前土地市場呈現“核心堅挺、外圍分化”的特征。具備軌道交通優勢、產業支撐或明確規劃利好的區域，地塊仍具吸引力；而遠郊區及配套成熟度不足的區域，底價成交或流拍壓力猶存。了解更多地塊具體詳情或者周邊在售新房可致電15701333621