大悅城的韌性，開始顯現

@房財經 王哲

2025年的房地產市場，依然在深度調整的隧道中，持續穿越。

去庫存的陣痛、價格信心的重塑，以及行業格局的改變，是整個房地產的底色。

在這樣的逆風局中，大悅城控股交出了一份，乍看承壓、細品見韌的成績單。

4月24日，這家央企開發商正式發布了2025年度業績公告。

整體看，2025年的大悅城控股，不盲目、不慌張、不撒網，而是選擇了一條固本強基、聚焦深耕的路。

它全年營業收入308.92億元，同比減少13.69%；凈利潤-22.23億元，同比收窄13.13%。

營收雖有回調，但利潤結構，也在改善。

毛利額達98.23億元，同比大幅增長26.11%；綜合毛利率為31.80%，同比提升10.04個百分點。

支撐大悅城控股改善財務指標的，是“商業+住宅”的雙輪驅動。

這，已成為其在行業寒冬下，持續穿越周期的最根本動力。

用“年輕”點燃流量煙火

市場雖冷，但大悅城控股的商業引擎，轟鳴不止。

如果說2025年哪家房企的購物中心，人聲鼎沸、首店云集，大悅城必定位列前茅。

商業，已不僅僅是它的壓艙石，更是逆勢增長的發動機。

2025年，大悅城購物中心實現銷售額463.7億元，同比大漲15.5% ；客流突破4.49億人次，同比飆升22.7% 。

在實體零售備受沖擊的當下，這組數據，無疑是一針強心劑。

銷售額在漲、客流在漲，平均出租率依然穩穩站在94%的高位， 這說明大悅城的商業運營，不是以價換量，而是實打實的品牌溢價與運營提效。

背后，則是大悅城過去一年里，堅定地擁抱“年輕”，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖。

2025年，它不端著、不守著，而是主動出擊：

全年落地近2000場年輕力主題活動，引入159場全國首展，僅IP銷售額就狂攬6.4億元；會員銷售額突破100億元。

從“大悅嗨新節”到“大悅瘋搶節”，再到年末原創IP“悅粉盛典”，大悅城把營銷做成了節日，把商場變成了秀場。

與此同時，大悅城購物中心輕重并舉，版圖再擴張。

2025年，新開南昌、深圳兩座大悅城購物中心，開業出租率均突破94%，深圳大悅城更是憑借超50%的首店/定制店占比，直接刷新了華南商業的“首店經濟”紀錄。

它不迷戀一線的同時，也沒放棄深耕。

三亞、成都、青島核心地塊的補充，讓大悅城的商業網格越織越密。

尤其是華夏大悅城商業REIT的穩健運營，5次分紅、年化分派率5.48%的表現，真正打通了“投、融、建、管、退”的閉環，讓重資產變輕，讓運營力變現。

把商業做出趣味，把流量做出效益，把資產做出價值——這便是大悅城在2025年，商業運營最硬核的底色。

“中糧好房子”不只是口號

在住宅開發這個基本盤上，2025年的大悅城，沒有追求規模的虛胖，而是死磕產品的質量。

面對行業整體開發銷售萎縮的現實，大悅城選擇收縮戰線、聚焦品質、打磨細節。

它過去一年開發業務最大的亮點，在于“好房子”戰略的全面落地。

這不是一句營銷噱頭，而是實打實的千萬級研發投入和產學研聯動——聯合清華大學、華為等頭部力量，大悅城提出了 “主動健康場景生活” 的產品主張。

在北京、上海、西安、三亞，“中糧好房子”的身影隨處可見：

上海北外灘壹號、西安悅著·央宸等項目，直接斬獲克而瑞“中國好房子”TOP20；深圳悅章·鳳凰里更是成為區域現象級紅盤。

數據就是最好的證明。

綜合毛利率的提升，已足以說明大悅城在以價換量的洪流中，守住了價格底線——賣得更少，但賣得更貴、更精。

2025年，大悅城住宅產品力排名，躍升至克而瑞榜單第29位，客戶滿意度五項指標全面提升，房屋設計、房屋質量滿意度首次達到行業TOP10均值水平。

不搶規模搶口碑，不比速度比質量。

在“保交付”的同時，大悅城做到了“保品質”，長沙觀瀾祥云等存量項目，通過煥新改造，甚至實現了“老盤新做”，激活了沉寂的購買力。

瘦身健體，穿越周期

面對仍不確定的市場，穩健的財務，是活下去的生命線。

2025年，大悅城控股在財務端的操作，堪稱頂級的防御戰。

期末總資產1570.16億元，雖同比有所下降，但這更多是主動瘦身的結果。帶來的也是整體負債的下降，1213.29億元。

這其中流動負債為666.62億元，同比大降18.11%。

與此同時，它融資成本再創新低。全年綜合融資成本降至3.54% ，同比大降52個基點。

在行業普遍為“借新還舊”發愁時，大悅城順利發行私募債、永續中票合計51億元，AAA主體信用評級穩如磐石。

更關鍵的是，大悅城地產私有化的完成，理順了資本架構，減少了管理半徑，讓治理效能大幅提升。

把架構理清，把成本打下來，把現金流握緊，這種“過冬”的姿態，反而透著一種蓄勢待發的張力。

整體而言，2025年的大悅城控股，不慌不忙，不急不躁。

面對歸母凈利潤的短期虧損，它選擇用商業的基本盤，去對沖開發的周期風險。

商業是矛，刺破消費疲軟的迷霧，用年輕潮流文化收割流量與口碑；住宅是盾，守住房住不炒的底線，用“主動健康”引領品質升級。

對接下來的大悅城控股而言，它或許不會跑得最快，但相信會走得更穩。

因為，有了大悅城購物中心的打底，隨著大悅城REITs平臺的做大做強，以及開發產品的持續迭代，這家央企開發商，已經儲備了足夠的彈藥。