上海房價跌回2016年，老破小房產還值得入手嗎？

最近在上海的很多中介門店外，常能看到滿臉愁容的房東。有個王阿姨看著自家小區的房價從三年前的6萬跌到了3萬多，直念叨“再降就虧大了”。這種“虧不起”的心態，正成為當下二手房價格下行的最后防線。

不僅是上海，長三角的格局也在悄然生變，長三角小弟們開始吸引更多年輕人的目光。當房價防線被觸及，很多人都在糾結手里的房該怎么辦。接下來的內容將從更深層的角度展開這個話題。

畢竟房子占中國家庭資產的平均比例是70%，不像股票基金頂多占總資產的10%，跌了大不了不看，房子的漲跌直接影響家庭的大半身家。他過完年和身邊很多90后、95后聊天，尤其是老家在炒房氛圍濃的城市的，比如南京，大家說現在最大的變化是再也沒人提房子了。

最開始是不敢提，南京江北有些地方已經跌了75%以上，怕說出來老人不高興，到現在大家直接淡忘了，假裝這件事沒發生過。這和過去的反差太大了。他從小在廣東長大，以前廣東人逢年過節、周末最喜歡的娛樂活動就是去看房，樣板間服務好，有茶水茶點，大家都覺得看新房是個趣事，現在這種情況早就遠去了。

往前倒到1998年房改，上海虹橋試點賣千元一平的商品房，當時大家都覺得傻子才買，房子嚴重滯銷，甚至推出了藍印戶口政策：外地人買大房最多送3個上海戶口。

當上海的光環消退，曾經的瘋狂也逐漸成了歷史。

甚至連開發商的老套路都沒用了。上海最近有個開發商賣不出房，租了好幾輛浙C牌照的勞斯萊斯、瑪莎拉蒂，謊稱溫州看房團連夜來上海搶房，結果被網友查到車牌全是租車公司的，都是老演員了。放在2001年，溫州人是真的坐綠皮車帶現金來上海掃房，幾百套幾百套地買，把當時的上海人都看傻了。現在再用這套騙不到人了，大家上網一搜就知道真假。

過去買房不止是經濟行為，還有道德正當性：問親戚借錢買房是正當理由，買學區房更是名正言順。20年房價一直漲，大家對這件事毫無質疑，現在全變了，大家要么不敢談要么不想談，滿是迷茫。

大家為什么迷茫？還有個很重要的原因：從小到大沒人教過人們怎么給家庭做投資決策。長輩總說“大人的事小孩少管”，和錢相關的事父母很少讓孩子參與，重大財務決定都是父母默默承擔。真到要面對的時候，大家既沒經驗，又怕承擔責任，理智上知道該怎么做，感情上下不了決心，往往需要第三方幫忙“背鍋”。

當房價回歸理性，兩代人在資產處理上的分歧也愈發明顯。

很多年輕人都有這種經歷：勸爸媽賣房勸不動，眼睜睜看著家里的資產縮水，特別無奈。現在去上海的房產交易中心看看，最常見的排隊組合是爺爺和孫子，都是家庭內部交易：爺爺把房產99%的份額賣給孫子，自己留1%。這么做的好處很明顯：爺爺有1%的份額，就有永久居住權，哪怕孫子不孝、欠了網貸要賣房，沒有爺爺簽字也賣不掉；將來交遺產稅，也只需要按1%的份額交，能省一大筆錢，這種情況在以前很少見。

改革開放40年，第一代買商品房的人大多是1962到1975年出生的，現在逐步進入老年，中國正在迎來史上最大的一波財富轉移潮。未來10-20年，大量中產家庭的房產會集中繼承到85、90后手里，而且大多是獨生子女，繼承的財富規模比其他國家大得多。美國的繼承潮平均2-3個孩子分遺產，中國的獨生子女一個人拿，再加50、60后傳統觀念強，一切為了孩子，愿意把所有資產留給后輩，這波轉移的規模可想而知。

不僅是上海，在長三角小弟們甚至更下沉的城市，分化同樣在上演。

當然這種紅利分布極不均勻：大城市和小城市、南方和北方、體制內和體制外差別非常大。有的上海拆遷戶家庭，孩子一出生就繼承12套房產；也有的家庭六個錢包供一套房；還有的家庭，繼承的是十八線小縣城的多套沒價值的房子。

老一輩人對房子有三個執念：“這套房是留著養老的”“這套房不是給你的，是給你孩子的”“我就算死也要死在這套房里”。這些想法不只是經濟考量，還有很多心理因素：比如換地方住覺得不吉利，虧錢賣覺得羞恥，不愿意被子女控制，再加幾十年房價上漲的慣性，總覺得房子不會放壞，比股票靠譜。

有人認識一個華北的退休老師阿姨，手里有七八套房子，全在省內的小縣城和鄉村，單價極低，根本不值錢，也住不過來，將來子女繼承了都不知道怎么處理。給普通家庭一個通用的參考標準：如果縣城的二手房均價低于5000元/平，說明當地已經沒有新房開發需求了，開發商都不會進來，這種地方的非核心房產要盡快出手。

對死守“虧不起”底線的賣家來說，認清房子真實價值才是關鍵。

因為縣城的新房庫存可能夠賣四五年，人均住房1.5-2套，除了最好的中學對應的學區房，其他房子基本沒有流動性，賣不掉也租不出去。再給人們一個判斷方法：如果房子還能租出去，說明還有需求，等市場回暖還有賣出去的可能；如果連租都租不出去，基本就沒什么價值了。

賣房的難度也是逐年增加的：2022年底2023年初的時候，賣房只要三招：交鑰匙，跟店長說這套房必賣，盯著跟進就能賣掉。半年后就要發傳單、做VR、拍短視頻、假裝中介帶看才能賣出去，到2024、2025年，可能只有靠短視頻博主推廣，等人撿漏才能賣出去。

如果房子在北上廣深杭、強省會城市，哪怕是南京、武漢這種之前跌了很多的城市，也有基本盤，不用急著不計成本賣，可以擇時觀察。大家討論房價總吵架，因為每個房子情況都不一樣：城市能級、片區、產業、房齡、供需都不同，不能一概而論。

除了房子本身的價值，還要看它在家庭資產負債表里的占比。歐美國家家庭資產里房產占比只有3成甚至更低，大部分是金融資產，中國家庭倒過來，房產占比最高的時候有70%多，現在也有50%-60%，金融資產占比非常低。

即使是上海最頂尖的豪宅，同樣面臨著價格體系重構的挑戰。

哪怕是上海的豪宅市場也有風險：上海每年3000萬以上的二手房成交只有幾百套，全國加起來不到2000套，但現在上海一年新發售的3000萬以上豪宅就有3000套，供給遠大于需求，很快就會沒有接盤俠。之前大家說的5000萬以上的房子保值，現在也已經被證偽了。因為市場是動態變化的，新盤品質越來越好，得房率越來越高，對老豪宅的殺傷力非常大，不能刻舟求劍。

80后是目前負債最高的群體，人均負債70萬，大部分是房貸和車貸，很多人在21-23年房價高點買了房，套得比較深。90后人均負債十幾萬，相當一部分是消費貸、網貸，00后負債更是以網貸為主，年輕人對錢的概念從現金變成了數字，花錢和借錢都更沒有顧慮。

當上海房價跌回多年前，或許正是重新審視需求的時機。

現在上海二手房成交中位數已經回到200多萬，和2010年差不多，10年間上海人均可支配收入漲了75%，藍領收入甚至翻倍，很多老房子價格跌回了13、14年的水平，普通藍領家庭第一次有能力在上海上車。這些老房子雖然沒有太大的上漲空間，但租售比已經到了2.5%-3%，流動性也很好，對于確定要長期在上海生活、需要自住的人來說，是很好的選擇，遇到合適的不用太糾結會不會再跌，現在市場不會見底就立刻反彈，可以慢慢挑。

想換改善房的人也可以先看起來，很多板塊已經跌了30%-50%，多看幾十套，自然就知道真實需求是什么，不用擔心錯過上漲。

房子對中國家庭來說，不止是投資標的，是幾十年的積累，也是安全感的來源。沒有放之四海而皆準的買賣標準答案，最重要的是全家人一起面對變化，一起做決定，一起承擔后果，不要因為一次投資決策的對錯，就否定自己或者家人。

無論是上海的“虧不起”底線，還是長三角多極化的沖擊，都在宣告舊時代的結束。房產回歸居住屬性已成必然，放下執念，才能從容面對下一個變化。