太夸張了，深圳又開始“搶房”了……

　　這個五一假期，深圳樓市好生熱鬧。

　　在政策刺激和樓盤集中活動的雙重帶動下，無論是核心區(qū)豪宅還是非核心區(qū)剛需盤，現場到訪量明顯增加。

　　短短幾天，各行各業(yè)的外地買家齊聚，看房、簽約的節(jié)奏都在加快。

　　哪些樓盤比較出圈？市場發(fā)生了哪些變化？一起來看看~

　　01

　　深圳核心區(qū)的豪宅市場本來就有點耀眼，政策出來之后，更是花開怒放。

　　據市場消息反饋，5.1假期首日，深圳灣沄璽總價3000萬起的大戶型，單日賣出10套，隨后兩天同樣保持活躍成交。目前北區(qū)房源已經賣得七七八八，還有最后2棟住宅預計節(jié)后加推。

　　前海片區(qū)的前海時代三期、前海紫荊府等，新政之后也賣得不錯。其中，均價約10萬/㎡的前海時代三期，在售戶型從88㎡到295㎡，假期首日據說賣了10多套，總銷售額約1.5億。

　　不止限購區(qū)，非限購區(qū)的新房，也開始活躍起來了。

　　5月3日，假期第三天，深圳下了一整天的雨，依然沒有澆滅人們的買房熱情。光明龍湖項目這天開盤，首推92套房子，不到一小時全部售罄。

　　龍華、沙井的一些熱門剛需盤，這幾天陸續(xù)涌現了些外地購房團，銷售戰(zhàn)況還不錯。

　　更夸張的是，龍崗平湖的大盤鳳凰九里，位于深圳與東莞交界處，也被外地看房團消化了些庫存。

　　目前，深圳新房住宅的平均去化周期超過20個月，遠超警戒線。

　　而絕大部分新房庫存都是擠壓在龍華、龍崗、坪山等非限購區(qū)。隨著外地買家的陸續(xù)進場，整體庫存壓力有望進一步緩解。

　　02

　　回顧金三銀四，房地產市場出現了幾個積極變化。

　　一是北上廣深房價集中回暖

　　今年3月，一線城市新房價格環(huán)比由平轉升，微漲0.2%；二手房價環(huán)比上漲0.4%。這是自2022年以來，四大一線城市房價首次全面止跌回升。

　　二是成交量維持較高熱度

　　3月份，北京二手房網簽量創(chuàng)下近15個月新高；上海二手房成交量超3.1萬套，刷新了近5年的月度紀錄。深圳、廣州的成交量也環(huán)比大幅增長。

　　這股暖流延續(xù)到了4月。數據顯示，4月上海二手房成交量創(chuàng)10年同期新高；深圳一二手住宅成交量時隔12個月再次突破9000套大關，真實的購房需求持續(xù)釋放。

　　三是市場信心正在回歸

　　以深圳為例，這段時間低總價的剛需買家積極入市，為置換群體提供了接盤方和資金，逐步形成了“剛需-上車-改善”的良性循壞。

　　國際投行對中國核心城市的房地產市場，也開始從唱空轉為唱多。

　　所有這些信號，都在這個五一假期得到了集中驗證和放大。

　　與去年五一冷冷清清的售樓處相比，今年的政策環(huán)境更寬松，深圳樓市熱度明顯超過往年同期。

　　03

　　全國城市這么多，為什么深圳總是被放在聚光燈下？

　　因為深圳的基本面實在特殊。

　　主要有以下幾點體現：

　　外貿第一城。

　　中美貿易戰(zhàn)暫緩，進出口回暖，深圳作為中國外貿總額最高的城市，自然成為外部資金流入的首選地之一。這里的“錢景”一直和全球經濟脈搏同頻共振。

　　落戶最友好。

　　在北上深中，深圳的落戶門檻最低，很多區(qū)域都不限購了，等于向全國的年輕人和資金敞開大門。

　　年輕、敢闖。

　　深圳平均年齡僅32.5歲，居民敢于嘗試、善于融資、慣于用杠桿。這種特質，在樓市里形成了一種獨特的“托底力量”。

　　購買力集中。

　　高新技術企業(yè)聚集，高薪人群集中，購買力儲備深厚。一旦預期轉變，這些能量將在短時間內釋放。

　　以南山區(qū)為例：

　　南山以不足深圳1/10的土地，貢獻了全市超過1/4的經濟產出。

　　2025年，南山成功邁入萬億城區(qū)行列，人均GDP約54.5萬，超過發(fā)達國家平均水平；每平方公里經濟密度約54億，是全市平均水平的3倍。

　　這里聚集了63.7萬市場主體，上市企業(yè)總數達220家，密度全國第一。

　　從華為、騰訊到速騰聚創(chuàng)、越疆科技，幾乎每一個10年，每一輪產業(yè)浪潮，南山都能孕育出代表性企業(yè)。

　　未來怎么走？

　　深圳樓市不缺房子，但缺好房子。過去幾年的價格回調，只是把泡沫擠掉，真實的需求一直都在。

　　城市資源永遠是有限的，發(fā)展也必然有側重點。未來的房價漲幅，將與板塊的產業(yè)能級、人群購買力、資源稀缺性深度捆綁。

　　所以，買房不能再跟著感覺走。感覺好的地方，未必是增值潛力大的地方。真正的決策，重點看產業(yè)、看配套、看人群。

　　救市這條路，任重而道遠。在K型分化的趨勢下，盡量買個位置、品質好點的房子，總是沒錯的。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終生。

　　在資產配置的戰(zhàn)場上，有時候，選擇比努力更重要。