北約670億歐元大單，德國(guó)房東無(wú)力承接，窗口期僅剩五年

德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍和軍工企業(yè)急需更多建筑和土地。但對(duì)投資者而言，原本被寄予厚望的建設(shè)熱潮，窗口期可能很快又會(huì)收窄。

杜塞爾多夫。去年6月北約作出相關(guān)決定后，德國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一度期待迎來(lái)久違的增長(zhǎng)。成員國(guó)當(dāng)時(shí)商定，今后將把國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3．5％用于國(guó)防。對(duì)于正受到住宅建設(shè)低迷、辦公市場(chǎng)疲軟和零售景氣不振沖擊的建筑投資者來(lái)說(shuō)，這原本是一個(gè)值得樂(lè)觀的信號(hào)。

但直到今天，他們?nèi)晕吹葋?lái)真正的突破。一名開(kāi)發(fā)商在接受《商報(bào)》采訪時(shí)抱怨說(shuō)：“如果軍用物流地產(chǎn)的招標(biāo)還按現(xiàn)在這個(gè)速度推進(jìn)，我們恐怕要100年后才能達(dá)到目標(biāo)。”

實(shí)際上的補(bǔ)缺需求非常大。仲量聯(lián)行的羅伯托·克拉潘扎諾對(duì)《商報(bào)》表示，到2040年，僅因這一決定新增的倉(cāng)儲(chǔ)、配送和生產(chǎn)面積需求就將達(dá)到約800萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行稱，這一規(guī)模大致相當(dāng)于150個(gè)大型貨物配送中心；如果進(jìn)入防務(wù)狀態(tài)，需求甚至可能增至現(xiàn)在的3倍。到2030年，軍事基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)預(yù)計(jì)將耗資240億歐元。

與之對(duì)應(yīng)的資本需求也極為龐大。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，僅到2030年，軍事基礎(chǔ)設(shè)施方面的行動(dòng)需求就將耗資約240億歐元；到2040年，這一數(shù)字可能升至670億歐元。克拉潘扎諾說(shuō)：“其中很大一部分原本可以由私營(yíng)企業(yè)承擔(dān)。”但目前還看不出，德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍或國(guó)家最終究竟會(huì)拿出多少項(xiàng)目對(duì)外招標(biāo)。

多位觀察人士一致表示，軍用房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)在許多地方推進(jìn)緩慢。此外，尤其是在安全要求方面，信息透明度也不足。雖然德國(guó)聯(lián)邦政府已于1月中旬通過(guò)《聯(lián)邦國(guó)防軍采購(gòu)加速法》，在涉及國(guó)家安全或供應(yīng)安全時(shí)放寬招標(biāo)規(guī)則，但投資顧問(wèn)公司“潛望鏡”的首席執(zhí)行官拉爾斯·邁辛格觀察到：“受德國(guó)官僚體系影響，這些機(jī)制真正發(fā)揮作用的速度仍然很慢。”

情況更復(fù)雜的是，大型建設(shè)設(shè)施和項(xiàng)目并不是由德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍直接招標(biāo)，而是由聯(lián)邦和各州相應(yīng)的建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)。不僅如此，德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)與服務(wù)局的一名發(fā)言人解釋說(shuō)：“為德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍建設(shè)的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)將轉(zhuǎn)交給聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)管理局。”此后，再由聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)管理局將這些物業(yè)交由德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍使用。聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)管理局受聯(lián)邦財(cái)政部法律監(jiān)督。

一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱，這類項(xiàng)目往往還需要調(diào)整州級(jí)建筑法規(guī)、獲得地方政府同意，并說(shuō)服周邊居民接受建設(shè)安排。此外，招標(biāo)義務(wù)與軍事保密之間有時(shí)也會(huì)發(fā)生沖突。房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，因此許多建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)得十分遲緩。

但現(xiàn)實(shí)其實(shí)不容拖延。邁辛格提醒說(shuō)，如果招標(biāo)繼續(xù)維持目前的速度，急需的軍事設(shè)施項(xiàng)目可能會(huì)流向捷克、波蘭或匈牙利等鄰國(guó)。按照軍事規(guī)劃，從當(dāng)前水平到達(dá)既定目標(biāo)，本就應(yīng)在未來(lái)5年內(nèi)完成。他警告說(shuō)：“軍用房地產(chǎn)投資的窗口期因此非常短。”在防務(wù)狀態(tài)下，最多將有800000名士兵需要經(jīng)由德國(guó)調(diào)動(dòng)。

房地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯甚至預(yù)計(jì)，整個(gè)歐洲還將新增3700萬(wàn)平方米的物流中心、彈藥倉(cāng)庫(kù)和維修設(shè)施需求。但在軍事物流方面，德國(guó)仍是核心重點(diǎn)。

首批招標(biāo)項(xiàng)目起初看上去頗具希望。自2025年春季起，相關(guān)保密運(yùn)輸走廊沿線開(kāi)始建設(shè)所謂“車隊(duì)支援中心”，為行進(jìn)中的部隊(duì)提供住宿和維修車間。該項(xiàng)目合同金額為2．6億歐元，初期期限為3年，最終由軍工企業(yè)萊茵金屬獲得。

但這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。僅在不來(lái)梅港，聯(lián)邦政府就計(jì)劃為建設(shè)所謂海上物流樞紐追加13．5億歐元投資。

投資顧問(wèn)公司“潛望鏡”認(rèn)為，對(duì)軍用物流地產(chǎn)需求最大的地區(qū)，是那些過(guò)去已經(jīng)形成軍工產(chǎn)業(yè)集群的地方。其中包括擁有萊茵金屬的杜塞爾多夫，擁有空中客車、克勞斯－瑪菲·韋格曼、羅德與施瓦茨和亨索爾特的慕尼黑，以及波羅的海沿岸的造船基地。

不過(guò)，其他地區(qū)的需求同樣強(qiáng)勁。仲量聯(lián)行在一份研究中指出：“最受歡迎的是那些遠(yuǎn)離人口密集區(qū)、但交通條件依然便利的物業(yè)。”更受青睞的選址，是靠近高速公路或鐵路、同時(shí)又遠(yuǎn)離城市的地點(diǎn)。

一旦投資者真正拿到項(xiàng)目，預(yù)期收益也相當(dāng)可觀。克拉潘扎諾說(shuō)：“最近單筆交易的收益率在4％到5％之間。”他表示，這一水平已接近德國(guó)當(dāng)前能夠?qū)崿F(xiàn)的頂級(jí)收益率。

認(rèn)為軍用房地產(chǎn)存在巨大投資積壓的，并不只有軍工企業(yè)。德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)與服務(wù)局預(yù)計(jì)，僅到2035年，軍隊(duì)新增基礎(chǔ)設(shè)施需求就將達(dá)到260億歐元。根據(jù)最新年度報(bào)告，德國(guó)武裝力量?jī)H在2025年就為新建和替代性建筑支出10．6億歐元，另有2．6億歐元用于翻修。

例如，在勞齊茨地區(qū)的舍訥瓦爾德，當(dāng)?shù)卣跒橹蒀H－47F運(yùn)輸直升機(jī)建設(shè)機(jī)庫(kù)和維修建筑，也在為“箭”防空系統(tǒng)配套建設(shè)設(shè)施，總投資達(dá)10億歐元。

目前，位于庫(kù)克斯港附近諾德霍爾茨的建設(shè)工程也在加速推進(jìn)。德國(guó)海軍航空司令部將在那里部署P－8A“波塞冬”海上巡邏機(jī)。這款由波音制造的反潛機(jī)，維護(hù)工作由漢莎航空承擔(dān)。

目前，德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍在270個(gè)地點(diǎn)擁有36000棟建筑，其中29％被認(rèn)定需要翻修，另有5％甚至已經(jīng)無(wú)法使用，相關(guān)部門希望盡快改變這一狀況。德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍相關(guān)機(jī)構(gòu)表示：“隨著新兵役制度啟動(dòng)，部隊(duì)規(guī)模開(kāi)始擴(kuò)張，這種壓力正明顯加大。”

2011年德國(guó)暫停義務(wù)兵役后，聯(lián)邦政府出售了約三分之一營(yíng)房，或?qū)⑵涓慕樽≌Ｈ缃瘢聡?guó)聯(lián)邦國(guó)防軍不得不重新完整新建大量營(yíng)房。

據(jù)德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍相關(guān)機(jī)構(gòu)介紹，當(dāng)前計(jì)劃單獨(dú)新建300棟“住宿與功能合一建筑”。首批按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的營(yíng)房預(yù)計(jì)將在2027年年中交付使用。

不過(guò)，對(duì)私人投資者而言，這一領(lǐng)域的生意規(guī)模恐怕仍然有限。克拉潘扎諾表示：“到目前為止，德國(guó)聯(lián)邦國(guó)防軍在營(yíng)房項(xiàng)目上并不以承租方身份出現(xiàn)。”相比之下，它更傾向于以業(yè)主身份從私營(yíng)部門采購(gòu)額外服務(wù)，包括規(guī)劃、施工、翻修，某些情況下還包括運(yùn)營(yíng)。

這一模式的樣板，被認(rèn)為是位于慕尼黑弗賴曼區(qū)的菲爾斯特－弗雷德?tīng)I(yíng)房。這處建于1936年的地產(chǎn)目前由建筑企業(yè)豪赫蒂夫的一家子公司負(fù)責(zé)管理，合同暫定至2028年。在此之前，該公司已完成營(yíng)房改造和翻修。這一公私合作項(xiàng)目總額為1．6億歐元。

盡管聯(lián)邦政府態(tài)度謹(jǐn)慎，投資者興趣依然濃厚，至少在物流地產(chǎn)領(lǐng)域如此。克拉潘扎諾說(shuō)：“強(qiáng)勁需求讓國(guó)防地產(chǎn)基金對(duì)投資者尤其有吸引力。

目前已有多家公司開(kāi)始在這一細(xì)分領(lǐng)域布局。”邁辛格也指出，其中一個(gè)原因是：“由于委托方信用資質(zhì)極佳，這類建設(shè)項(xiàng)目往往更容易獲得較高比例的債務(wù)融資。”

他還表示：“由于租約期限長(zhǎng)，幾乎不會(huì)產(chǎn)生租戶更替帶來(lái)的成本，比如中介傭金、空置期、激勵(lì)費(fèi)用或改造費(fèi)用。”這意味著現(xiàn)金流更穩(wěn)定，波動(dòng)更小，風(fēng)險(xiǎn)也更低。因此，他認(rèn)為保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金機(jī)構(gòu)和職業(yè)福利基金將成為典型受益者。但它們最終能否充分參與其中，目前仍是未知數(shù)。