遼寧建平 13 年大棚到期 627 萬重置成本與 20 萬抵頂價(jià)引爭(zhēng)議

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在遼寧建平縣北二十家子鎮(zhèn)，一起設(shè)施農(nóng)業(yè)承包糾紛引發(fā)關(guān)注。涉案大棚經(jīng)法院委托評(píng)估，重置成本約627萬元，凈值約為281萬元，但法院在執(zhí)行處置中參考?xì)堉?strong>29.36萬元進(jìn)行估值，司法拍賣首次起拍價(jià)為20.552萬元，三者相差懸殊。這位響應(yīng)政策、堅(jiān)守經(jīng)營(yíng)13年的顧某光，因此陷入維權(quán)困境。事件背后，涉及合同規(guī)定、資產(chǎn)評(píng)估與合同到期退出機(jī)制等多重爭(zhēng)議。

政策招商引投入，13年承包啟征程

2011年，建平縣北二十家子鎮(zhèn)級(jí)相關(guān)部門大力推進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)，對(duì)外招商引資。據(jù)顧某光反映，雙方簽訂的承包合同明確約定：提供500畝土地、400棟標(biāo)準(zhǔn)日光溫室大棚，無償承包使用13年，同時(shí)協(xié)助辦理大棚物權(quán)證、協(xié)調(diào)銀行貸款。

被政策誠意打動(dòng)，顧某光與關(guān)聯(lián)企業(yè)建平某陽蔬菜種植有限公司下定決心投入建設(shè)。2011年5月12日，雙方正式簽訂《干溝某日光溫室小區(qū)使用承包合同》，約定使用期限至2024年12月30日。

此后，顧某光自籌大量資金建設(shè)大棚，還從當(dāng)?shù)匦庞蒙缳J款80萬元用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在政策與資金的雙重支撐下，這片大棚小區(qū)成為當(dāng)?shù)卦O(shè)施農(nóng)業(yè)的重要載體，顧某光也開啟了長(zhǎng)達(dá)13年的經(jīng)營(yíng)之路。

合同到期生分歧，評(píng)估數(shù)據(jù)引爭(zhēng)議

2014年，因經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)問題，80萬元銀行貸款未能按期償還，信用社隨即提起訴訟。訴訟過程中，相關(guān)法院委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案大棚進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果顯示：大棚重置價(jià)值約627萬元，凈值約281萬元，殘值29.36萬元，99棟未使用的大棚凈殘值為0元。

后續(xù)法院對(duì)大棚啟動(dòng)拍賣，起拍價(jià)更正為205520元，流拍后裁定將大棚以該價(jià)格抵頂給銀行，用以償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。顧某光表示，他十余年投入經(jīng)營(yíng)的大棚最終被抵頂給銀行，本人既未收回投入也未獲得補(bǔ)償；合同到期后鎮(zhèn)級(jí)相關(guān)部門又要求收回土地，面臨投入未獲補(bǔ)償、土地將被收回的困境。

多重質(zhì)疑，直指關(guān)鍵

（一）資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定依據(jù)引爭(zhēng)議，處置標(biāo)準(zhǔn)是否貼合實(shí)際？

評(píng)估報(bào)告清晰區(qū)分凈值與殘值：凈值為資產(chǎn)正常使用狀態(tài)下的實(shí)際價(jià)值，殘值為報(bào)廢拆除后的廢料價(jià)值。報(bào)告同時(shí)載明，涉案155棟大棚中56棟仍在正常生產(chǎn)使用，具備完整使用與經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

顧春光對(duì)此提出質(zhì)疑：案涉大棚仍有56棟可正常生產(chǎn)使用，為何司法處置未采用281萬元凈值作為定價(jià)依據(jù)，反而僅按29.36萬元?dú)堉涤?jì)價(jià)，最終更以20.552萬元抵償給銀行？他表示，案涉大棚重置成本約627萬元，是其十余年來的真實(shí)投入，最終卻按29萬元認(rèn)定價(jià)值，近598萬元的巨額差額，再扣除各項(xiàng)費(fèi)用，最后所得金額讓他實(shí)在難以接受。

顧某光認(rèn)為這一處置方式，未充分考量大棚仍在正常使用、持續(xù)產(chǎn)生收益的實(shí)際狀況，與顧某光多年的投入和資產(chǎn)當(dāng)前的實(shí)際價(jià)值存在較大差距，讓他深感多年付出被嚴(yán)重低估，難以體現(xiàn)公平合理的原則。

（二）三級(jí)補(bǔ)助資金去向待核實(shí)，撥付流程透明度有待厘清

顧某光表示，作為大棚實(shí)際建設(shè)與經(jīng)營(yíng)者，其未收到省、市、縣三級(jí)設(shè)施農(nóng)業(yè)相關(guān)補(bǔ)助資金。

惠農(nóng)資金本應(yīng)直達(dá)實(shí)際投入主體，顧某光未能領(lǐng)取對(duì)應(yīng)補(bǔ)助，資金發(fā)放、流轉(zhuǎn)與使用環(huán)節(jié)是否規(guī)范透明，有待進(jìn)一步核查說明。

（三）合約與實(shí)際存在差異，是否影響投入預(yù)期？

承包合同明確約定：400標(biāo)準(zhǔn)棟大棚、占地500畝、無償使用13年（2011-2024年）。

而大棚實(shí)際建成僅158棟，實(shí)際交付耕地375畝、加道路林地共422畝，與合同約定數(shù)量相差近六成。

顧某光表示，他是基于合同約定的大棚數(shù)量、土地面積及配套條件才決定投入建設(shè)，但實(shí)際交付的大棚與土地規(guī)模大幅縮水，且約定的配套水井直至2012年6月才建成投用，導(dǎo)致前期生產(chǎn)無法正常開展，實(shí)際可使用年限明顯不足。實(shí)更關(guān)鍵的是，現(xiàn)場(chǎng)僅配套一口水井，根本無法滿足158棟大棚的灌溉需求，后期該井還出現(xiàn)干涸，他只能自行出資打井維持生產(chǎn)。

因此，他認(rèn)為僅按原定無償使用年限作為合同期限，明顯有失公平，理應(yīng)相應(yīng)延長(zhǎng)使用期限，以彌補(bǔ)相關(guān)部門配套滯后帶來的損失。顧某光表示，合約與實(shí)際情況的重大差異，已直接影響其前期投入與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，相關(guān)責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以明確。

（四）政策引導(dǎo)投入，退出機(jī)制尚待完善，權(quán)益如何更好保障？

當(dāng)年相關(guān)主管部門積極引導(dǎo)發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，協(xié)調(diào)貸款，有效激發(fā)了民間投資熱情。但承包合同中，未對(duì)到期后地上附著物的補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定。

在政策鼓勵(lì)投入、卻缺少完善退出安排的情況下，經(jīng)營(yíng)者多年投入面臨較大不確定性。此類情形下，民間投資者的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是否能得到更周全、更穩(wěn)妥的保障？

不求暴利求公平，只愿心血不白費(fèi)

面對(duì)當(dāng)前困境，顧某光明確表達(dá)了自身的合理訴求：

一是希望按大棚實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，結(jié)合其13年實(shí)際投入給予合理補(bǔ)償，尋求公平解決方案，彌補(bǔ)多年經(jīng)營(yíng)成本；

二是核查三級(jí)相關(guān)主管部門補(bǔ)貼去向，厘清資金流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，給實(shí)際建設(shè)者一個(gè)明確說法；

三是針對(duì)合同約定與實(shí)際情況存在出入造成的損失，給予合理解釋與妥善處理。

顧某光坦言，自己從未奢求“發(fā)大財(cái)”，只希望13年起早貪黑的辛苦、真金白銀的投入不被“一筆勾銷”，響應(yīng)政策發(fā)展農(nóng)業(yè)的初心，能得到最基本的公平對(duì)待。

個(gè)案背后的行業(yè)思考

這起糾紛并非個(gè)例。近年來，各地鼓勵(lì)設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展，不少經(jīng)營(yíng)者響應(yīng)政策投入建設(shè)，可承包到期后地上附著物補(bǔ)償、資產(chǎn)處置等問題頻發(fā)。政策鼓勵(lì)的投入，該如何建立完善的退出機(jī)制？基層合同約定，該如何保障落地兌現(xiàn)？經(jīng)營(yíng)者的合法財(cái)產(chǎn)，又該如何得到有效保護(hù)？期待相關(guān)部門能依法依規(guī)妥善處理，維護(hù)經(jīng)營(yíng)者合法權(quán)益，促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展。