熱點城市房地產市場現回暖信號 “金三銀四”樓市仍在分化

每年三月份和四月份是樓市傳統的“金三銀四”銷售旺季。近期，多個熱點城市房地產市場傳出回暖信號。從北京、上海到南京、杭州，無論是新房還是二手房市場，都出現了明顯的活躍跡象。當前房地產市場有哪些新變化新特征？變化的原因是什么？房地產政策在促進市場回暖方面發揮了什么作用？后續房地產市場情況如何？

4月的一個周末，北京市海淀區五道口片區某房產中介門店，問詢和辦理業務的客戶不在少數。該中介門店的一位業務經理介紹，今年一季度，五道口片區二手房交易增量明顯。一方面是由于這里是“學區房”的傳統優勢區域，每年三四月份都是市場旺季；另一方面，該區域二手房價格在經過近3年的調整后，優質房源性價比已經比較突出。北京市西城區菜市口片區某房產中介門店，同樣感受到二手房市場的“小陽春”。據該中介門店業務經理介紹，這一片區地理位置優勢突出，加之幾個知名樓盤已是“標桿”項目，同樣吸引了不少客戶的目光。

近期，上海市二手房市場同樣火熱。據上海房產交易中心官網數據，4月11日，上海二手房(含商業)網簽成交量達1632套，創下5年來上海二手房單日網簽成交量新高。“4月份重點城市樓市走勢，與3月份相比有幾個特征，一是延續了3月份回升的態勢，整體交易態勢比較旺盛；二是京、滬、深二手房交易同比開始增長，新房交易開始好轉。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹說。

上海鏈家研究院負責人李根表示，3月份，上海二手房市場的成交數據，預示著市場信心正在恢復。全市二手房成交量達到3.1萬套，比去年3月增長6%，較今年1月增長37%。而作為先行指標的帶看量，較1月增長28%，為后續成交提供了支撐。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，北京和上海在此前幾年里，二手房掛牌量比較多，在價格經歷了深度調整后，很多二手房已頗具性價比。

業內人士認為，盡管4月份重點城市房地產市場熱度仍在，但分化現象比較明顯。首先，二手房表現好于新房，新房需求仍舊比較弱；其次，二手房仍以低總價房源交易為主，中高總價房源交易仍較為平淡、變化不及預期，換房鏈條循環仍待暢通。

與二手房的“金三銀四”形成鮮明對比的是，新房市場增量遲遲未能大范圍激活。受高基數、需求分流、推盤節奏等影響，新房“金三銀四”并不突出。國家統計局數據顯示，1月份至3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1月份至2月份收窄3.1個百分點；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。“不過，部分樓盤的新房交易表現突出，一是中心區品質和區位優勢突出的好房子項目表現較好，二是近郊在學位、交通、配套等方面具有優勢，且價格相對友好的樓盤表現較好。”李宇嘉說。

“金三銀四”過后，樓市熱度能否維持，市場行情能否持續回暖？

李宇嘉認為，目前熱點城市很多區域二手住房價格調整已經較深，在政策扶持下，剛性需求正被充分激活。比如，京滬300萬元以下，廣州200萬元以下二手房交易回升更明顯，由租轉買的需求比較突出。同時，剛需活躍帶動部分改善性需求實現，市場循環效果明顯改善，表現在京滬300萬元至600萬元的房源交易有所上升。因此，在價格友好、政策扶持、循環改善三重帶動下，后續樓市熱度將得到支撐。

針對剛需發力和改善開始回升的態勢，專家建議，各地應進一步梳理既有的政策，特別是住房消費領域存在的堵點，在公積金使用、購房補貼、二手房帶押過戶等方面加大政策支持力度。此外，對一些購房需求集中的片區，要及時補上公共設施缺口、完善影響購房預期的關鍵配套。

嚴躍進表示，接下來市場分化或將加劇。優質地段的次新房、總價可控的拆遷房、擁有稀缺資源的房產、學區資源好的項目有望率先企穩反彈；而遠郊、無配套、房齡過大的老舊房源，即便在整體回暖的行情下，其修復速度也可能相對滯后。總體上圍繞安居宜居需求的市場將更具有可持續性。