樓市快報||2026年1季度杭州房地產(chǎn)市場分析

來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策

2026年一季度，杭州繼續(xù)實施全面寬松、降門檻、降成本、支持自住與改善的調(diào)控導(dǎo)向，政策組合力度較大，核心要點如下：

1、限購

全市取消購房資格審核；登記家庭數(shù)≤房源數(shù)的新盤，取消搖號、由房企自主銷售。

2、限價

新出讓住宅用地不再設(shè)新房限價；已出讓地塊按原合同執(zhí)行。

3、限售

2024.10.9前出讓地塊：網(wǎng)簽滿5年或中簽率≤10%限售5年；

2024.10.9后出讓地塊：取消限售、搖號不再社保排序；

熱點項目（官方認定）無房家庭優(yōu)先購得住房，網(wǎng)簽后5年內(nèi)不得上市。

4、限貸（商業(yè)+公積金）

商貸：首套/二套統(tǒng)一首付15%、利率3.05%；

公積金（4月1日起）：家庭最高180萬（個人90萬），計算倍數(shù)由15倍提至20倍首套2.6%、二套3.075%，二套及以上不可用公積金；

額度上浮：新市民/ 青年+20%、多子女/人才+50%、綠建/以舊換新+20%，最高疊加70%（306萬）；

其他：2026.4–12月“賣一買一”可核減貸款次數(shù)；新增物業(yè)費、契稅提取，支持家庭代際互助。

5、商業(yè)用房首付

2026.1.15起，商鋪、寫字樓首付由50%降至30%。

6、存量公積金利率

2025.5.8前發(fā)放貸款，自2026.1.1起執(zhí)行新利率：5年以上首套2.6%、二套3.075%。

7、二手房稅費

2026.1.1起，不滿2年增值稅及附加由5.3%降至3.18%；2026–2027年賣后1年內(nèi)再購可退個稅。

二、土地市場分析

（一）各類用地

1、土地供求

2026年1-3月，杭州共推出各類用地規(guī)劃建筑面積410.47萬㎡，同比下降34.63%；杭州成交規(guī)劃建筑面積371.66萬㎡，同比下降42.82%。

2、土地價格

2026年1-3月,杭州成交樓面均價為2279元/㎡，同比下跌76.82%；平均溢價率為25.1%，較去年同期下降14.01個百分點；各類用地出讓金達84.69億元，同比下降86.75%。

（二）住宅用地

1、土地供求

2026年1-3月，杭州共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積69.43萬㎡，同比下降74.19%；杭州成交規(guī)劃建筑面積13.95萬㎡，同比下降93.16%。

2、土地價格

2026年1-3月,杭州成交樓面均價為40773元/㎡，同比上漲39.7%;平均溢價率為34.38%，較去年同期下降8.86個百分點；住宅用地出讓金達56.87億元，同比下降90.44%。

（三）商辦用地

1、土地供求

2026年1-3月，杭州共推出商辦用地規(guī)劃建筑面積58.61萬㎡，同比下降36.38%；杭州成交規(guī)劃建筑面積68.08萬㎡，同比下降41.15%。

2、土地價格

2026年1-3月,杭州成交樓面均價為2554元/㎡，同比下跌11.63%；平均溢價率為16.33%；商辦用地出讓金達17.39億元，同比下降47.99%。

三、房地產(chǎn)市場分析

（一）住宅市場

1、價格水平-新房

2026年1-3月，杭州新建住宅價格累計上漲1.50%，漲幅較去年同期擴大1.00個百分點。

2026年1-3月,上城區(qū)、蕭山區(qū)、拱墅區(qū)等區(qū)域為杭州商品住宅（不含保障性住房）成交均價最高區(qū)域。其中，成交均價同比上漲的區(qū)域有上城區(qū)、蕭山區(qū)、富陽區(qū)等，同比分別上漲50.7%、42.2%、27.1%；成交均價同比下跌的區(qū)域有濱江區(qū)、錢塘區(qū)、臨安區(qū)等，同比分別下跌31.4%、10.8%、2.9%。

2、價格水平-二手房

2026年1-3月，杭州二手住宅價格累計下跌1.40%，漲幅較去年同期收窄0.40個百分點。

3、成交規(guī)模-新房

2026年1-3月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為87.7萬㎡，同比下降35.1%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數(shù)為5860套，同比下降42.6%。

2026年1-3月,余杭區(qū)、蕭山區(qū)、錢塘區(qū)等區(qū)域為杭州商品住宅（不含保障性住房）成交主力區(qū)域，共成交46.42萬㎡，占城市成交面積的52.9%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有蕭山區(qū)、上城區(qū)等，同比分別增長17.9%、17.0%；成交面積同比下降的區(qū)域有臨平區(qū)、拱墅區(qū) 、濱江區(qū)等，同比分別下降66.1%、62.3%、56.1%。

4、成交規(guī)模-二手房

2026年1-3月，杭州商品住宅成交面積為162.4萬㎡，同比下降32.1%；商品住宅成交套數(shù)為16320套，同比下降29.8%。

2026年1-3月,蕭山區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)等區(qū)域為杭州商品住宅成交主力區(qū)域，共成交7954套，占城市成交套數(shù)的48.7%。成交套數(shù)同比下降的區(qū)域有濱江區(qū)、余杭區(qū)、西湖區(qū)等，同比分別下降41.1%、34.0%、33.7%。

5、需求結(jié)構(gòu)-新房

2026年一季度，杭州房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的剛需與剛改主導(dǎo)特征，其中3月份數(shù)據(jù)對季度格局具有較強代表性。從單價段分布看，30000 (含)-40000元/㎡區(qū)間為一季度成交主力，僅3月單月該單價段成交即達1223套，占當(dāng)月總成交的34.7%，雖較上月占比收窄4個百分點，但仍為一季度最主流價格帶。

從戶型結(jié)構(gòu)看，三房戶型穩(wěn)居一季度成交主流，3月單月成交1622套，占當(dāng)月總成交的46%，占比較上月顯著擴大9.1個百分點，成為推動一季度成交結(jié)構(gòu)向?qū)嵱眯蛣偢漠a(chǎn)品傾斜的核心力量。

2026年一季度，杭州房地產(chǎn)市場成交態(tài)勢平穩(wěn)，各單價段、戶型的成交分布呈現(xiàn)鮮明特征，其中3月份作為一季度的收官月份，其成交數(shù)據(jù)對整個季度的成交結(jié)構(gòu)具有重要支撐作用。

單價段方面，一季度杭州房地產(chǎn)成交以中高端剛需及剛改價格帶為主導(dǎo)，30000(含)-40000元/㎡單價段成為整個季度的成交主力。具體來看，3月單月該單價段成交套數(shù)最多，達1223套，占當(dāng)月總成交的34.7%，雖較2月占比收窄4個百分點，但仍憑借顯著的成交規(guī)模，奠定了其在2026年一季度成交中的核心地位。

戶型結(jié)構(gòu)方面，實用型剛改戶型是一季度杭州市場的核心需求導(dǎo)向，三房戶型持續(xù)領(lǐng)跑成交。3月單月三房戶型占當(dāng)月總成交的46%，較2月占比擴大9.1個百分點，不僅成為3月成交的絕對主力，更拉動整個2026年一季度戶型成交結(jié)構(gòu)向剛需剛改傾斜，凸顯了一季度市場以自住需求為核心的特點。

6、供求關(guān)系-供應(yīng)

2026年1-3月，杭州商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面積為24.73萬㎡，同比下降39.9%。2026年03月，杭州商品住宅（不含保障性住房）新批上市面積為42.58萬㎡，同比下降33.09%。

2026年1-3月,蕭山區(qū)、余杭區(qū)、錢塘區(qū)等區(qū)域為杭州商品住宅（不含保障性住房）供應(yīng)主力區(qū)域，共供應(yīng)43.54萬㎡，占城市供應(yīng)面積的58.6%。其中，新批上市面積同比增長的區(qū)域有蕭山區(qū)、臨安區(qū)等，同比分別增長16.9%、4.0%；新批上市面積同比下降的區(qū)域有富陽區(qū)、臨平區(qū)、拱墅區(qū)等，同比分別下降76.5%、75.6%、57.9%。

（二）商業(yè)市場

1、價格水平

2026年1-3月,杭州商業(yè)成交均價為17645元/㎡，同比下跌3.5%。

2、成交規(guī)模

2026年1-3月，杭州商業(yè)成交面積為7.7萬㎡，同比增長36.1%；商業(yè)成交套數(shù)為542套，同比下降19.0%。

2026年1-3月,濱江區(qū)、富陽區(qū)、西湖區(qū)等區(qū)域為杭州商業(yè)成交主力區(qū)域，共成交3.29萬㎡，占城市成交面積的42.6%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有濱江區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)等，同比分別增長1983.4%、869.1%、254.7%；成交面積同比下降的區(qū)域有臨安區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)等，同比分別下降70.7%、63.1%、19.3%。

3、供求關(guān)系-供應(yīng)

2026年1-3月，杭州商業(yè)月均新批上市面積為3.33萬㎡，同比增長36.4%。

（三）辦公市場

1、價格水平

2026年1-3月,杭州寫字樓成交均價為22404元/㎡，同比持平。

2、成交規(guī)模

2026年1-3月，杭州寫字樓成交面積為48.7萬㎡，同比增長30.7%；寫字樓成交套數(shù)為1828套，同比增長2.6%。

2026年1-3月,余杭區(qū)、蕭山區(qū)、臨安區(qū)等區(qū)域為杭州寫字樓成交主力區(qū)域，共成交35.48萬㎡，占城市成交面積的72.8%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有余杭區(qū)、臨安區(qū)、蕭山區(qū)等，同比分別增長348.9%、219.7%、132.5%；成交面積同比下降的區(qū)域有富陽區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)等，同比分別下降95.1%、72.1%、28.8%。

3、供求關(guān)系-供應(yīng)

2026年1-3月，杭州寫字樓月均新批上市面積為10.37萬㎡，同比下降23.7%。

四、總結(jié)與展望

2026年一季度，政策紅利持續(xù)釋放，4月公積金新政接力落地，疊加低首付、低利率及稅費優(yōu)惠，住宅自住與改善需求有望持續(xù)釋放，“小陽春”行情或延續(xù)至二季度。成交結(jié)構(gòu)延續(xù)30000–40000元 /㎡單價段、三房戶型為主的剛需剛改特征；核心城區(qū)（錢江新城、未來科技城、申花等）供需偏緊、價格韌性更強，遠郊板塊仍以價換量、去庫存為主。土地供應(yīng)顯著縮量，核心宅地稀缺性凸顯，優(yōu)質(zhì)新盤去化更有保障，房企預(yù)計繼續(xù)聚焦核心板塊、謹慎拿地。

商辦市場分化格局延續(xù)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向特征更明確。商業(yè)市場中，濱江、西湖、富陽等核心商圈成交韌性較強，非核心區(qū)域庫存壓力仍存，整體以去庫存、穩(wěn)租金為核心基調(diào)。寫字樓市場方面，余杭、蕭山、臨安等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)需求持續(xù)活躍，TMT、電商及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主要支撐；錢江新城、武林等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目空置率有望小幅回落，遠郊非核心板塊仍面臨去化壓力。

杭州外圍區(qū)域（臨安、富陽、大江東等）庫存高企、人口導(dǎo)入有限，后續(xù)價格與去化仍存壓力。同時，二手房掛牌量處于歷史高位，次新與老舊房源競爭加劇，價格難以出現(xiàn)明顯反彈。房企資金面分化持續(xù)，中小房企流動性壓力仍存，項目交付進度與品質(zhì)需持續(xù)關(guān)注。

（國策杭州分公司 劉素芬）

本文由國策機構(gòu)原創(chuàng)，若需引用及轉(zhuǎn)載，請注明文章來源及作者。