成交價(jià)70.45億！華潤(rùn)底價(jià)競(jìng)得龍崗大運(yùn)宅地，將連片打造

5月6日下午，備受市場(chǎng)關(guān)注的龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地成功出讓。

本次出讓僅有一家企業(yè)報(bào)名競(jìng)買，據(jù)工商資料顯示，競(jìng)得人深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司為華潤(rùn)置地100%控股子公司。因此華潤(rùn)置地以底價(jià)成功競(jìng)得，成交總價(jià)70.45億元，折合樓面地價(jià)約14776元/平方米。

作為深圳今年第三宗成功出讓、且掛牌總價(jià)最高的涉宅用地，該地塊因其特殊的“前世今生”背景——原規(guī)劃為約700米“中國(guó)第一高樓”的深港國(guó)際中心地塊——自掛牌以來(lái)便備受矚目。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)吳睿表示，這一成交結(jié)果不僅為深圳東部中心建設(shè)注入強(qiáng)勁信心，也為大運(yùn)片區(qū)未來(lái)的房?jī)r(jià)走向提供了重要風(fēng)向標(biāo)。

現(xiàn)場(chǎng)圖片。圖源：深圳交易集團(tuán)

值得一提的是，地塊旁邊是由華潤(rùn)置地（具體由旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活操盤）開發(fā)運(yùn)營(yíng)的 “大運(yùn)天地” ，占地52萬(wàn)㎡（其中商業(yè)部分約6.5萬(wàn)㎡），于 2024年7月28日正式開業(yè)。該商業(yè)體最大的特色在于將商業(yè)街區(qū)、生態(tài)湖景、公園綠地及專業(yè)體育場(chǎng)館融為一體，打造出一種“文體旅商”融合的全新消費(fèi)場(chǎng)景。

據(jù)樂(lè)居從華潤(rùn)內(nèi)部人士處了解到，此次競(jìng)得的地塊將與這個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟的文旅地標(biāo)共同打造，形成連片商業(yè)效應(yīng)。

龍崗大運(yùn)天地。樂(lè)居攝

龍崗關(guān)鍵地段，周邊在售新盤均價(jià)“6字頭”起

此次出讓地塊所處的大運(yùn)新城板塊，是除坂田板塊之外，龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)、配套資源較為成熟的區(qū)域，是近年龍崗發(fā)展規(guī)劃中的重點(diǎn)板塊，一二手房交投也較為活躍。

存量市場(chǎng)方面，大運(yùn)多個(gè)樓盤掛牌價(jià)突破6萬(wàn)/㎡，以“四大金剛”領(lǐng)漲區(qū)域市場(chǎng)。據(jù)深圳貝殼找房3月最新數(shù)據(jù)，陽(yáng)光天健城成交均價(jià)5.74萬(wàn)/㎡、綠景大公館掛牌價(jià)達(dá)7.46萬(wàn)/㎡，實(shí)際成交價(jià)在5.6萬(wàn)/㎡；雙子座公館掛牌價(jià)6萬(wàn)/㎡出頭、成交價(jià)也在5.2萬(wàn)/㎡左右，這幾個(gè)都是大運(yùn)中心的標(biāo)桿項(xiàng)目。

同片區(qū)的頤安都會(huì)中央二期、五期，最新成交均價(jià)也在4.9萬(wàn)-5.4萬(wàn)/㎡之間，展現(xiàn)出十分堅(jiān)挺的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于此次出讓宅地未來(lái)銷售均價(jià)，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)吳睿分析認(rèn)為，可參考同區(qū)域的中海大運(yùn)玖章項(xiàng)目（當(dāng)前去化正常，成交均價(jià)約5-6萬(wàn)/㎡），本次出讓地塊在建筑高度、密度上更具優(yōu)勢(shì)，且毗鄰高能級(jí)商業(yè)體，因此未來(lái)住宅定價(jià)有望站上6萬(wàn)/㎡以上。

現(xiàn)場(chǎng)圖片。圖源：深圳交易集團(tuán)

原“中國(guó)第一高樓”地塊“涅槃重生”

本次G01046-0106宗地成交的最大亮點(diǎn)在于“昔日深港國(guó)際中心‘地王’存量盤活，純商業(yè)地標(biāo)變身住宅主導(dǎo)的綜合社區(qū)”。

地塊歷史跨度極大，從239億“地王”到70億重生。

該地塊的前身可追溯至2017年12月——彼時(shí)，世茂集團(tuán)以239.43億元的天價(jià)競(jìng)得該地塊，計(jì)劃總投入500億元打造包含超高層主塔（曾規(guī)劃約700米“中國(guó)第一高樓”）在內(nèi)的“深港國(guó)際中心”，轟動(dòng)一時(shí)

然而，隨著2022年世茂集團(tuán)爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目全面停工。2023年，該項(xiàng)目資產(chǎn)兩次進(jìn)入司法拍賣程序，起拍價(jià)從約130.44億元降至約104.35億元，均因無(wú)人出價(jià)而流拍，項(xiàng)目一度陷入“賣不掉、建不了”的困境。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2025年，龍崗區(qū)相關(guān)部門以約68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂持有的相關(guān)地塊及地上物，此次以70.45億元起拍價(jià)重新掛牌，較政府收儲(chǔ)價(jià)略有上浮，但與世茂最初拿地成本相比已大幅降低約71.5%。

G01046-0106宗地屬存量盤活項(xiàng)目，競(jìng)得人須按現(xiàn)狀接收土地，并在保障安全的前提下自行處理現(xiàn)狀地上建（構(gòu)）筑物。

去年11月，規(guī)劃方案根本性調(diào)整，住宅躍升為主角。與舊規(guī)劃相比，地塊的新方案發(fā)生了根本性改變。用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，其中住宅面積達(dá)30.56萬(wàn)平方米，占總建筑面積的約60%，取代商業(yè)成為絕對(duì)主角；商業(yè)部分則縮減至14.35萬(wàn)平方米。規(guī)劃容積率從原項(xiàng)目約4.17大幅降至3.26。

“該地塊屬于政府收回后重新優(yōu)化指標(biāo)，如大幅增加住宅比例、降低商業(yè)配比……并成功掛牌的典型案例，雖然此前經(jīng)歷多次司法流拍，但最終以接近原價(jià)三折的方式盤活存量土地，使其經(jīng)濟(jì)可行性大幅提升，為其他因規(guī)劃不合理（如商業(yè)比例過(guò)高）而陷入困境的項(xiàng)目，提供了極具借鑒意義的調(diào)整方向。”吳睿補(bǔ)充道。

大運(yùn)中心G01046-0106地塊概況

宗地編號(hào)G01046-0106，位于龍崗區(qū)龍城街道大運(yùn)新城中心區(qū)，總用地面積169734.85平方米（建設(shè)用地面積146377.9平方米、道路用地面積23356.9平方米），規(guī)定容積率≤3.26，規(guī)定建筑面積476800平方米。

用地性質(zhì)為二類居住用地、商業(yè)用地、城市道路用地，土地使用年限為住宅70年、商業(yè)及酒店40年。

新建規(guī)定建筑面積中，住宅建面約305617平方米，商業(yè)建面約143456平方米，另配建兩所幼兒園、兩所托兒所以及社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地、托幼和長(zhǎng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)等社區(qū)配套設(shè)施。

宗地起始價(jià)704500萬(wàn)元，競(jìng)買保證金140900萬(wàn)元，采取“不設(shè)上限，競(jìng)地價(jià)，價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)方式，加價(jià)幅度為1000萬(wàn)元。

根據(jù)出讓要求，住宅須自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工；集中商業(yè)及酒店須在2.5年內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工，并允許競(jìng)得人分宗開發(fā)，優(yōu)先開發(fā)住宅部分以快速回籠資金。

此外，宗地還要求競(jìng)得人提供“交房即發(fā)證”服務(wù)；如溢價(jià)成交，集中商業(yè)、酒店部分不參與溢價(jià)分?jǐn)偂?/p>