紫江沈雯把游艇站搬進(jìn)小區(qū)，唯獨(dú)差在人車不分流

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

閔行蘭香湖核心區(qū)，紫江即將放出一批好貨。

繼蘭香湖悅邸北區(qū)案名公示后，近日，項(xiàng)目14-07地塊、14-09地塊規(guī)劃設(shè)計方案公示。

這兩塊地容積率都只有1.01，全部規(guī)劃為6層洋房類產(chǎn)品。

具體來看：

14-07地塊：

擬建9棟6F住宅產(chǎn)品，并在西側(cè)配置一棟2F菜場以及3F社區(qū)配套。

用地面積約31662㎡，總建筑面積38469.63㎡，其中地上建筑面積33189.63㎡，地下建筑面積5280㎡。

14-09地塊：

擬建7棟6F住宅產(chǎn)品，并在西側(cè)配置一棟2F菜場以及3F社區(qū)配套。

用地面積22595.84㎡，總建筑面積約26671，其中地上建筑面積23671㎡，地下建筑面積3000㎡。

圍繞總平圖，三個信息點(diǎn)值得展開說說。

1、可能會有頂復(fù)

根據(jù)目前釋放的信息，項(xiàng)目主力戶型建面約136-168㎡，層高約3.3米，尺度偏改善，一共僅180套。

部分樓棟是坡屋頂構(gòu)造，這通常意味著頂樓會是復(fù)式戶型，帶閣樓或挑高空間，贈送率可能相當(dāng)可觀。

2、人車不分流

由于兩幅地塊的地下建筑面積都壓得很低：14-07地塊地下僅5280㎡；14-09地塊地下僅3000㎡。

想做全地庫、全人車分流，根本不夠?？偲綀D上，兩個地塊的四周幾乎被地面車位圍了一圈。（下圖中的紫色部分為地面停車位）

也就是說，未來很大一部分業(yè)主回家要把車停在地面，然后步行入戶。這和當(dāng)下改善市場全人車分流的基本共識差了一截。

3、游艇巴士站

從總平圖看，紫江這次沒有做當(dāng)下流行的下沉庭院和首層架空會所。

據(jù)悉，項(xiàng)目給出了一套偏實(shí)用的社區(qū)功能組合：養(yǎng)育、社區(qū)食堂、健身、衛(wèi)生服務(wù)站，自持生鮮超市及匹克球場，日常生活的基礎(chǔ)項(xiàng)基本配齊。

這里有一個彩蛋：09地塊的北側(cè)有個游艇巴士站。臨水而居的體驗(yàn)，從概念直接落進(jìn)了出行場景里，紫江這是把蘭香湖的資源深度用足了。

不過，一路之隔的象嶼項(xiàng)目，是實(shí)打?qū)嵉娜貛?、地面零車位，還是雙會所配置，總建筑面積超3500㎡。

江景湖景兼具

回顧土地端，今年1月6日，上海第十批次土拍中，紫江集團(tuán)旗下的紫都置業(yè)與紫竹半島地產(chǎn)聯(lián)合體，以20.09億元的底價拿下閔行區(qū)MHP0-1005單元14-07地塊、14-09地塊、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間，成交樓板價33440元/㎡。

從今年1月拿地，3月初案名落定、產(chǎn)品信息初步披露，整個推進(jìn)節(jié)奏相當(dāng)迅速。

這種從容，源于紫江就是紫竹高新區(qū)的長期開發(fā)主體。

紫江已經(jīng)在此打造了紫竹半島、蘭香湖壹號、蘭香湖貳號等多個標(biāo)桿項(xiàng)目，對客群畫像、開發(fā)節(jié)奏、資源賣點(diǎn)等都了如指掌。

雖然人車不能分流，但這兩塊地仍然有一樣多數(shù)項(xiàng)目不具備的天賦資源。

地塊位于北側(cè)就是蘭香湖一線水岸，南側(cè)距離黃浦江大約450米。

蘭香湖是整個閔行的生態(tài)名片，約600畝水面；黃浦江這一段則是“浦江第一灣”，江面開闊，視野無遮擋。

把一線湖景和一線江景，同時收進(jìn)一個1.01容積率的6層洋房里，這樣的產(chǎn)品標(biāo)簽，全上海主城范圍幾乎找不到第二個。

紫江是誰？

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海紫桐置業(yè)發(fā)展有限公司，法人和董事長正是紫江集團(tuán)的靈魂人物——沈雯。

1981年，23歲的馬橋公社俞塘五隊(duì)隊(duì)長沈雯，拿著勞務(wù)攢下的3萬塊錢，帶一幫年輕人辦起了塑料加工廠。

2001年，他在一片農(nóng)田上聯(lián)手交大、華師大栽下一座紫竹科學(xué)園，那句“給我20年，給你一座科技城”后來被刻在了高新區(qū)展示中心門口。

如今，紫江集團(tuán)旗下握有紫江企業(yè)（600210.SH）和威爾泰（002058.SZ）兩家上市公司，紫竹高新區(qū)更是中國唯一以民企為主體運(yùn)作的國家級高新區(qū)。

2025年紫江企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96.04億元，較上年同期的106.37億元同比下降9.71%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收3.60億元，同比下跌74.76%，成為拖累整體營收的主要因素。

在2025年中期業(yè)績會上，紫江管理層曾直言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司總營收中占比較小，且開發(fā)周期長，與包裝業(yè)務(wù)的協(xié)同性相對較弱。公司開發(fā)完成現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目后，將不再開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

也就是說，蘭香湖悅邸北區(qū)可能不止是紫江在這個板塊的新作，更是一代上海老牌民企在房地產(chǎn)賽道的“收官之作”。

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