保利置業，拖了一年

文/廣州進深 嚴明會

一年前，廣州荔灣有個樓盤，眼看就要入市，卻突然沒了動靜。

而最近，它又重新活躍了起來。

這個盤，大家都不陌生，名字叫“保利怡璟灣”。

五一期間，項目開放實景示范區，吸引不少客戶到場參觀，營銷中心人頭攢動，連樣板間都要排隊才能看。

戶型面積大變樣

時隔一年，再次回歸，保利怡璟灣案名雖然沒改，但戶型面積卻大變樣。

這是去年的戶型：

當時，保利置業計劃推出建面約76-91㎡三至四房，主打全南向小戶型。

且為超新規產品，使用率高達120%左右，像76㎡就做到了三房兩衛，在荔灣一眾樓盤中競爭力凸顯。

而戶型改版后，變成了建面約81-100㎡三至四房，砍掉了80㎡以下的小戶型。

使用率方面，隨著廣州樓市新規收緊，保利置業也不再大肆宣揚高使用率優勢，據說跟之前相比有所下降。

中介口徑是，“使用率超100%”。

目前，最新戶型圖還沒流出，但可以確定的是，“0飄窗”依然還在。

去年，保利怡璟灣之所以沒開盤就火遍全城，就是因為它是廣州首個喊出“0飄窗”的新規樓盤。

除了它，當時番禺洛溪板塊的龍湖亞倫央璟頌項目，對外宣稱也是“0飄窗”。

這兩個盤，遙相呼應，把這個概念炒得火熱。

龍湖亞倫央璟頌早在去年4月底就已入市，眼下已基本清盤，保利怡璟灣卻還在預熱階段，開盤時間仍然未知。

拖了一年，價格上也有變化。

去年的吹風價是，約76㎡三房350萬元起，單價4.6萬元/㎡起。

今年由于戶型面積變大了，起步的約81㎡三房總價預計400萬元左右，單價4.9萬元/㎡起。

沒想到竟然還漲價了……

另外，保利置業還提出了一個“小面積豪宅化”的概念，就是字面意思，即小戶型也能住出豪宅感。

還有一點，就是項目的確定性。

雖然現在還沒正式開盤，但它首推的1棟住宅樓就已全面封頂。

加上已經落地的實景園林和小區場景。

在一定程度上，給未來業主吃了一顆定心丸。

東漖舊改最新組團

保利怡璟灣，是保利置業操刀的東漖村舊改項目最新組團。

說是“最新”，是因為在它之前，東漖村舊改已經孵化了保利西悅灣、保利錦上印、保利瑧譽幾個項目。

其中，保利西悅灣作為東漖舊改首期融資區，于2015年開賣，2017年收樓。目前，小區最新二手成交價“3字頭”左右。

2020年，融資區二期保利西悅灣觀瀾開盤，目前二手掛牌均價4.58萬元/㎡。

2023年，東漖舊改融資區三期亮相，改名叫“保利錦上印”。

該項目當時還喊出“保6沖7”的價格策略，最后開盤5萬元/㎡起。

2024年底，東漖舊改推新組團，又改名字了，叫“保利瑧譽”。這也是保利置業在廣州的首個“譽”系產品，主打改善，價格“5字頭”。

所以，保利怡璟灣，算是整個大地塊的第四個盤。

跟其他幾個樓盤相比，保利怡璟灣的亮點主要有兩個：

其一，就是前面提到的“0飄窗”設計。

其二，高使用率。

無論是去年宣稱的“高達120%”，還是今年的“超100%”，保利怡璟灣整體戶型使用率都不低。

特別是在廣州新規收緊的背景下，像這種高使用率的產品，只會越賣越少。

體量小，只有三棟住宅樓

盡管源自于舊改項目，但保利怡璟灣自身體量并不大。

只有3棟住宅、1棟公寓。

其中1、2棟為32層高，3棟為22層高，兩梯五戶，容積率3.74。

配套方面，保利怡璟灣堪稱“全能型選手”。

這也是地處老城區的好處，資源都是現成的，不用再熬。

交通上，項目距離地鐵1號線坑口站約600米，步行可達。

從這里搭乘地鐵，往北2站到芳村可換乘11號線大環線；往南1站是西塱，可換乘廣佛線和10號線，通勤便捷。

商業上，整個東漖舊改規劃了約40萬㎡商業綜合體，700米范圍內規劃有18萬㎡理想花地商業。

周邊還有芳和薈購物廣場、荔勝廣百等商圈。

教育方面，項目周邊有省一級公辦小學康有為紀念小學，是保利置業投資2億元建設的。

此外，還有省級真光中學、省級兒童福利會幼兒園等優質教育資源。

醫療方面，距離廣醫附屬第一醫院花地灣院區（三甲）直線距離約700米，不遠也不至于太近。

不過，項目缺點也很明顯。

比如，周邊城市界面較為老舊；小區太小，園林沒什么發揮空間；靠近大馬路，部分樓棟和戶型會受到噪音和粉塵干擾等。

項目開發主體為廣州東灝房地產開發有限公司，其成立于2010年，背后控股股東為廣東保利置業有限公司（以下簡稱“廣東保利置業”）。

廣東保利置業，是保利置業集團于2007年設立的全資子公司，也是保利置業集團在珠三角區域房地產業務的主要運作平臺。

2012年，廣東保利置業正式牽手東漖村舊改，距今已經14年。

目前廣東保利置業董事長為李陽，總經理為黃偉強。

黃偉強同時也是保利置業廣東公司黨委書記、總經理。

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