70.45億底價(jià)落錘！華潤(rùn)接盤(pán)世茂深圳龍崗地王

《星島》記者鐘凱 廣州報(bào)道

5月6日，深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)核心地塊（宗地號(hào)：G01046-0106）在經(jīng)歷連續(xù)司法流拍、政府收儲(chǔ)優(yōu)化后，終于迎來(lái)新東家。

當(dāng)日，華潤(rùn)置地旗下深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)70.45億元競(jìng)得該宗地塊，折合樓面價(jià)1.48萬(wàn)元/平方米，正式成為昔日世茂集團(tuán)擬打造“中國(guó)第一高樓”的接盤(pán)方。這同樣標(biāo)志著，沉寂多年的深圳超級(jí)地王項(xiàng)目已按下重啟鍵。

資料顯示，G01046-0106號(hào)地塊原為“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目的核心組成部分。2017年，世茂集團(tuán)以239.43億元總價(jià)競(jìng)得深港國(guó)際中心整體地塊，溢價(jià)率7.4%，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳土拍史上第二高總價(jià)紀(jì)錄。項(xiàng)目總占地32.19萬(wàn)平方米，原規(guī)劃建筑面積136萬(wàn)平方米，世茂集團(tuán)曾計(jì)劃投入500億元，將其打造為集超高層地標(biāo)、商業(yè)綜合體、高端配套于一體的超級(jí)項(xiàng)目，其中超高層主塔規(guī)劃高度約700米，直指“中國(guó)第一高樓”。

然而，世茂集團(tuán)后續(xù)出現(xiàn)資金斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)。作為項(xiàng)目主要債權(quán)人，中信信托于2023年7月對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)司法拍賣程序，以130.44億元的評(píng)估價(jià)掛牌，最終遭遇流拍；同年11月，拍賣價(jià)降至104.35億元，依然無(wú)人問(wèn)津。

至2025年7月，中信信托對(duì)外透露，深圳龍崗區(qū)方面擬以68億元總價(jià)收儲(chǔ)深港國(guó)際中心項(xiàng)目?jī)?nèi)的12宗地塊。同月，華潤(rùn)置地（深圳）發(fā)展有限公司曾發(fā)布一則“LGDY項(xiàng)目”（即龍崗大運(yùn)項(xiàng)目拼音縮寫(xiě)）全過(guò)程工程咨詢招標(biāo)公告，外界隨即猜測(cè)其將介入該項(xiàng)目。不過(guò)，華潤(rùn)置地對(duì)此并未作公開(kāi)回應(yīng)。

如今地塊成功出讓，離不開(kāi)相關(guān)規(guī)劃的大幅優(yōu)化，這也為華潤(rùn)置地的接盤(pán)創(chuàng)造了有利條件。

具體而言，相比于世茂時(shí)期，地塊的用途已由商業(yè)用地調(diào)整為二類居住、商業(yè)及城市道路用地；地塊占地17萬(wàn)平方米，容積率從4.17降至3.26，總建面為47.68萬(wàn)平方米。其中，地塊所涉及住宅建面約30.56萬(wàn)平方米、商業(yè)14.35萬(wàn)平方米（涉及酒店2.5萬(wàn)平方米、集中商業(yè)11.6萬(wàn)平方米、文化活動(dòng)中心1.5萬(wàn)平方米等）。

出讓規(guī)則方面，地塊掛牌起始價(jià)70.45億元，以“價(jià)高者得”規(guī)則公開(kāi)競(jìng)價(jià)。值得注意的是，地塊首次采用“分宗開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)”模式，包括住宅須1年內(nèi)開(kāi)工、4年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)、酒店可在2.5年內(nèi)開(kāi)工、6年內(nèi)竣工。這一模式允許華潤(rùn)置地優(yōu)先開(kāi)發(fā)住宅部分，通過(guò)銷售快速回籠資金，有效解決后續(xù)商業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的資金壓力。

《星島》了解到，深港國(guó)際中心地處大運(yùn)深港國(guó)際科教城區(qū)域內(nèi)核心功能區(qū)，是該片區(qū)僅有的幾處未建成區(qū)之一，更是龍崗中部現(xiàn)代化國(guó)際化“城市新客廳”功能品質(zhì)和文化內(nèi)涵提升的絕對(duì)的空間載體與重要項(xiàng)目抓手。正因如此，相關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目的接盤(pán)方也設(shè)置了較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，確保項(xiàng)目高質(zhì)量重啟。

其中，地塊的購(gòu)物中心部分，其運(yùn)營(yíng)單位所在集團(tuán)旗下的所有并表公司在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心和百貨，于2024年?duì)I收不低于50億元；以及須引入符合相關(guān)要求的高端國(guó)際零售品牌、國(guó)際一線戶外運(yùn)動(dòng)品牌。

此外，項(xiàng)目公司還須承諾，自購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)起3年內(nèi)（含開(kāi)業(yè)）累計(jì)應(yīng)招引國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的全國(guó)、華南、深圳、龍崗首店、旗艦店不少于30家，且均在本項(xiàng)目中正常營(yíng)業(yè)。

作為資金實(shí)力雄厚、商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的頭部房企，華潤(rùn)置地的接盤(pán)備受市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)悉，華潤(rùn)置地旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活，所操盤(pán)的“大運(yùn)天地”已在該片區(qū)成熟運(yùn)營(yíng)，此次競(jìng)得地塊或?qū)⑴c之一體化打造，形成連片商業(yè)效應(yīng)。但項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)“涅槃重生”，平衡住宅與商業(yè)發(fā)展、兌現(xiàn)高端配套承諾，仍有待市場(chǎng)進(jìn)一步觀察。