深圳239億“地王”易主，華潤置地70億接手，將建成700米超高層地標(biāo)

界面新聞記者 | 王妤涵

停擺近四年后，原深圳世茂深港國際中心地塊終于迎來了自己的“新主人”。

5月6日，深圳龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106地塊成功出讓。華潤置地旗下深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司以70.45億元底價競得，土地面積約16.97萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米。

該地塊曾是2017年世茂集團(tuán)以239億元拿下的深圳“地王”項目，規(guī)劃打造一座約700米的超高層地標(biāo)，直指“中國第一高樓”，后因世茂集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致項目爛尾，歷經(jīng)多次流拍，最終在2025年被深圳政府收儲。

“華潤置地接手是有一定必然性的。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在采訪中對界面新聞指出。“G01046-0106地塊體量巨大，在當(dāng)下市場條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；其次，盤活存量，穩(wěn)定房地產(chǎn)，探索新模式，央企責(zé)無旁貸；再加上華潤在周邊有大運(yùn)中心體育場館、大運(yùn)天地購物中心等布局，可以在片區(qū)形成協(xié)同運(yùn)作之勢，相互賦能和借力。”

曾計劃建為“中國第一高樓”

時間撥回至2017年。彼時，全國正掀起超高層建筑競賽，各地爭相刷新“天際線”。世茂集團(tuán)以239.43億元的天價，競得深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)G01046-0095等6宗地，計劃總投資逾500億元打造深港國際中心，一座約700米的“中國第一高樓”，集超甲級寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)綜合體于一體。

在當(dāng)時世茂的構(gòu)想中，超級地標(biāo)將拉升片區(qū)價值，住宅及公寓快速銷售回籠資金，商業(yè)與酒店則持有運(yùn)營。這種“以住養(yǎng)商”的模式，世茂在上海、廈門等地屢試不爽。

但摩天大樓的審批收緊，比世茂預(yù)想來得更快。2020年，住建部與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，500米以上的“第一高樓”幾乎被徹底封堵。深港國際中心的規(guī)劃被迫一再下調(diào)，從700米降至600米，再降至500米以下。

更大的危機(jī)在資金端，自2021年起，“三道紅線”壓頂，房企融資渠道急劇收縮。世茂集團(tuán)流動性危機(jī)全面爆發(fā)，公開市場債券違約、信托產(chǎn)品逾期兌付、多地項目停工。深港國際中心于2022年全面停擺，只留下一個巨大的基坑和數(shù)十億元已投入的開發(fā)成本。

在此之后，債權(quán)人試圖通過司法拍賣挽回?fù)p失。2023年7月，深港國際中心12宗土地首次法拍，起拍價130.44億元，較當(dāng)年拿地價已近乎“腰斬”，但因無人報名而流拍；同年11月，起拍價再降至104.35億元，二次流拍。

4月中旬，界面新聞實地探訪項目現(xiàn)場看到，工地長期處于停滯狀態(tài)，外圍擋板上已經(jīng)長滿雜草。

G01046-0106地塊現(xiàn)狀 界面新聞記者拍攝

政府收儲后調(diào)改

2025年，深圳市龍崗區(qū)通過“清調(diào)供”存量紓困機(jī)制，以約68億元的價格收儲了世茂持有的相關(guān)地塊及地上物。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞采訪時，將這一過程概括為“深圳‘清調(diào)供’政策的生動實踐”。

他指出：“深圳運(yùn)用‘清理、調(diào)整、供應(yīng)’手段優(yōu)化項目規(guī)劃與實施條件，盤活存量項目，在該地塊上獲得了成功實踐。首先是清風(fēng)險，即深圳市政府以68億元收儲地塊，全面梳理項目債權(quán)債務(wù)，實現(xiàn)歷史風(fēng)險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)閮舻亍Ｆ浯问钦{(diào)規(guī)劃，取消超高層設(shè)計、變更用地性質(zhì)、下調(diào)容積率，重構(gòu)開發(fā)邏輯，回歸市場剛需。最后是再供應(yīng)，將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，優(yōu)選穩(wěn)健主體。”

重新上架后的G01046-0106地塊，與世茂當(dāng)年拿下的土地規(guī)劃也有了大幅改變，最關(guān)鍵的調(diào)整體現(xiàn)在用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)上。

項目規(guī)定的各建筑/配套類型及面積 圖源：中指研究院

新方案中住宅面積高達(dá)30.56萬平方米，占比近三分之二，商業(yè)部分壓縮至14.35萬平方米。容積率從原項目的約4.17大幅降至3.26，意味著居住密度顯著下降，舒適度提升。

另一個重大創(chuàng)新在于開發(fā)節(jié)奏的松綁。根據(jù)出讓條件，競得人可將地塊分宗：住宅部分須在1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工；而集中商業(yè)及酒店部分則可寬限至2.5年內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工。

“‘分宗開發(fā)、分期建設(shè)’的模式，也減輕了這種沖擊預(yù)期。”李宇嘉對此評價道。這種“先住后商”的安排，精準(zhǔn)切中了當(dāng)前市場環(huán)境下開發(fā)商最核心的痛點，即資金沉淀過長。住宅部分可在一年內(nèi)動工、四年內(nèi)交付銷售，商業(yè)部分則多出兩年半的緩沖期，大大降低了項目前期的現(xiàn)金流壓力。

華潤置地接手的“底氣”

70.45億元的起拍價、14.09億元的保證金、近50萬平方米的建面，能夠獨(dú)立拿下這塊“巨無霸”項目的房企，在深圳土拍市場上屈指可數(shù)，而華潤置地最終成為唯一的競買人，也并非偶然。

華潤置地敢于接盤，最根本的底氣首先來自其穩(wěn)健的財務(wù)系統(tǒng)。最新財報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，華潤置地加權(quán)平均融資成本已降至2.72%，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1169.9億元，凈有息負(fù)債率僅39.2%。在行業(yè)普遍為現(xiàn)金流焦慮的當(dāng)下，華潤置地的資金池足夠深。

更重要的是，此次拿地價格僅70.45億元，與政府68億元的收儲成本基本持平，項目從一開始便留有利潤安全墊。

除財務(wù)因素外，華潤置地在大運(yùn)片區(qū)早已落子。緊鄰本次出讓地塊的大運(yùn)天地，體量約52萬平方米，由華潤萬象生活操盤，已于2024年7月開業(yè)。該商業(yè)體融合了商業(yè)、生態(tài)湖景、公園綠地與體育場館，已成為龍崗區(qū)東部的核心消費(fèi)場景。

界面新聞近日實地走訪看到，周末期間大運(yùn)天地人氣高漲。尤其在鄰近的大運(yùn)中心體育場館舉辦演唱會時，購物中心客流爆滿，多數(shù)餐飲店門前排起長隊，從沿湖步道到室內(nèi)街區(qū)，隨處可見拖家?guī)Э诘募彝ズ徒Y(jié)伴而來的年輕群體。

深圳大運(yùn)天地 界面新聞記者拍攝

拿下本次住宅用地后，華潤可以順勢在大運(yùn)片區(qū)形成“住宅+商業(yè)+文體”的協(xié)同閉環(huán)，這正是其最擅長的城市綜合體開發(fā)模式。

從市場基本面看，龍崗大運(yùn)片區(qū)的需求支撐較為扎實。去年9月深圳優(yōu)化房地產(chǎn)政策后，龍崗等區(qū)域已不限購。該片區(qū)新房交易量一直位居龍崗第一位，而龍崗本身也是全市新房交易最多的區(qū)域。

李宇嘉指出，“按此次起拍價70.45億元拆分核算下來，住宅部分樓面地價約2.31萬元/平方米。目前，大運(yùn)片區(qū)在售新房均價4.7-5.5萬元，二手房掛牌價4.5-5.5萬元，緊鄰的中海大運(yùn)玖章備案均價更是達(dá)6.2萬元/平方米。因此，本地塊與周邊項目相比具備一定價格優(yōu)勢，未來入市存在一定溢價空間。”