丁彥皓：湖州，一座正在急速崛起的黑馬城市，極具投資價值

湖州，一座正在急速崛起的黑馬城市，極具投資價值

模仿杭州，基于長三角“C”位優勢的土地財政資源盤活與城市發展

文\丁彥皓-可信財商

一、在沿江臨海與核心城市的發展趨于飽和，且中國全面進入高鐵時代時，湖州搖身一變成了長三角的“C”位，將曾經的劣勢轉為優勢，必然會急速彌補上一輪發展的不足

以前我對湖州的了解更多是歷史，在杭州讀大學時幾乎就沒聽說過湖州，湖州這座城市有過璀璨的財富史，但數千年來在政治路線的選擇上近乎一塌糊涂

當年宿遷人項羽在湖州起兵，帶8000江東子弟掀翻了秦國的江山，太平天國時期又是主戰場，96%的老湖州人不是死于戰爭，就是顛沛流離，逃離湖州，導致當下的湖州有種文化斷帶的感覺

民國時期，又違背歷史大流重倉蔣氏，結果歸零，導致其在中國近代史上灰溜溜的

其實，近代湖州的發展還有一個致命缺陷，即商人賺了錢不是再投資，尤其是未能抓住歷史機遇期，借助上海對外交流的窗口引進西方工業，產業升級，而是建豪宅，安逸、保守的氛圍最終導致湖州未能夠登頂歷史的頂峰

改革開放后，中國全力融入美國主導的西方世界，城市發展也是沿海臨江與優先發展核心城市，而湖州遠海避江又非核心城市的現實導致其偏安一隅，被時代大潮所遺忘，最終錯過了上一輪發展的浪潮

但是，也完整的保留了湖州的生態人文，成了當下的一股清流，也就是基于這一現實中央提出了“青山綠水就是金山銀山”的可持續發展理念，惠及千秋萬世

在沿江臨海與核心城市的發展趨于飽和，且中國全面進入高鐵時代時，湖州搖身一變成了長三角的“C”位，能夠以極短的時間到達長三角的所有核心城市，成為潛在最大的交通樞紐，將曾經的劣勢轉為優勢，必然會急速彌補上一輪發展的不足

二、目前湖州擁有其他城市都沒有的四大天然優勢，且目前處于突破的最佳歷史機遇期

目前湖州擁有其他城市都沒有的五大天然優勢，即

1、 位居長三角的最中心，成為妥妥的“C”位

圖 湖州位居長三角的“C”位

2、在國家持續大力投建高鐵、城際高鐵、高速公路、無人駕駛以及低空飛行的背景下，湖州到長三角核心城市的高鐵車程都在一小時以內，且徹底的打通了到上海、杭州、南京與合肥的直達高鐵，極大地壓縮了湖州與各城市間的物理空間

3、相對周邊核心城市，湖州的房價、地價以及平均薪酬極低，具有極大的成本優勢

4、隨著長三角的城市演變已經從各大城市由其核心地區獨自發展，與周邊城市競爭的態勢演變為城市間體系化的協同，產業分工與互補，湖州在長三角的地位優勢價值凸顯

5、下一個時代最靚的仔一定是浙江，浙江將人的潛在創造力與生產力發揮到了極致，必然會持續創造奇跡，湖州位居浙江最具潛力的浙北地區，具有極大的發展優勢

基于此，國家提出長三角一體化與長三角出臺“上海大都市圈”規劃，明確的認可了湖州在長三角的價值與功能定位，無形中提升了城市的量級

圖 上海大都市圈規劃

目前湖州處于突破的最佳歷史機遇期，主要基于兩點，即

1、 基于長三角的產業優勢，湖州應該急速培育自身的核心產業，形成自己的比較優勢

2、 基于自身位居長三角“C”位的優勢，全力發展基礎設施建設，縮小與周邊核心城市的物理空間與降低交通成本，實施房租補貼、稅收減免以及人才引進計劃，吸引周邊產業、資本與人才的遷入

基于此，湖州的發展更適合模仿杭州的發展模式，全力發展土地財政，即政府先巨額舉債，全力發展基礎設施建設，培育自身的核心產業，然后持續引進增量的產業、資本與人才，推高當地的房價，再高價賣地

湖州與其他城市最大的不同就是地理位置極佳，位居長三角的“C”位，但土地、房價與平均薪酬又遠低于周邊附屬城市，具有虹吸周邊的天然優勢，這是決定湖州能夠爆發式發展的關鍵

三、“青山綠水就是金山銀山”已成為湖州最大的發展優勢

在中央確定生態優先，兼顧經濟發展的大戰略下，“青山綠水就是金山銀山”已成為湖州最大的發展優勢，即在各領域優先的背景下，必須以實踐證明在生態得以全面保護的前提下依然能夠確保經濟的發展，實現經濟與生態的同頻發展，否定經濟與生態高度對立的發展理念

湖州的優勢就是地多，便宜，且位居長三角的“C”位，這一優勢極易形成資源盤活的閉環，實現發展

目前湖州已經通過南太湖新區重新定位發展路徑，基于其位于長三角“C”位的優勢全面重構發展模式，在政府舉債全力發展基建與開發南太湖新區，形成政府主導，以培育自身主導的核心產業與基于價格優勢虹吸周邊產業、人才與資本的雙輪戰略

在合理的范疇內，單位面積的財富承載量持續增加必然會推高當地的房價，便于當地政府高價賣地，實現對社會收入的回籠

在形成持續增量的產業、人才與資本流入提升當地房地產的基本面與推高當地的房價，然后再高價賣地，通過土地財政向社會回籠資金償還前期的基建所欠債務，最終實現資源的盤活與推動經濟的發展

四、湖州在2032年之前的發展必然會遠超預期，具有極大的投資價值

目前湖州南太湖新區已經形成初步規模，五一期間也正式開街，當地的金融機構、國有企業、事業單位、上市公司以及政府機構開始大規模遷入

下一步必然會打造多個高端產業集群，基于其位居長三角“C”位與低房價、低低價與平均薪酬極低的優勢，尋求浙江的資源注入，做大規模與戰略布局

最后就是基于市場出清的邏輯，在整個長三角尋求新的定位，反虹吸周邊核心城市，實現湖州的大幅發展

湖州的另一戰略優勢就是其前期的布局恰恰趕上這一輪房地產行情，決定這一輪房地產行情的關鍵是中國經濟需要對前期發展的積淀實施出清

基于此中央必須基于市場邏輯全力推高房價，實現三大戰略預期，即

1、 必須通過人為推高房價，形成賺錢效應對前期地方政府與開發商所集聚的巨額債與存量房產務實施出清，即將其轉移至社會

2、 激活房地產產業鏈，推動經濟發展與解決就業

3、 重拾土地財政，將社會財富收歸地方政府，培育新興產業、發展基建

就在第四次房地產行情爆發的前期，湖州已經全面布局，巨額負債，大力發展基建與打造了南太湖CBD，在第四次行情全面來臨后，湖州借此持續高價賣地，回籠社會財富后再大力發展，做大規模與全面產業布局，實現一輪大發展

中央已經明確多次定性，一定要把南太湖建設好，為了實現中央的要求，湖州在各領域都具有“優先權”，必須在極端的時間內做出成績，給中央交作業，由此得知，湖州在2032年之前的發展必然會遠超預期，具有極大的投資價值

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教