【開源地產|地產周報】二手房成交持續增長，中央和地方政策協同發力

來源：市場資訊

（來源：地產沖沖沖）

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齊東 13524603437

SAC編號：S0790522010002

投資要點

二手房成交持續增長，中央和地方政策協同發力

本周我們跟蹤的全國30城新房成交面積下降，15城二手房成交面積連續三周同比增長，整體熱度更高。本周在政治局會議“努力穩定房地產市場”基調下，深圳、廣州等核心城市陸續出臺寬松樓市政策，旨在從供需兩端發力，鞏固市場止跌回穩態勢。伴隨后續寬松政策持續、房企集中推盤，預計銷售數據有望持續改善，二季度或為行業基本面與政策共振企穩的窗口期，預計房地產市場將迎來供需改善、價格企穩的良好局面，維持行業“看好”評級。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、建發國際集團、招商蛇口、中國金茂、中國海外發展、建發股份、濱江集團、越秀地產；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

政策端：政治局會議明確穩定基調，核心城市密集出臺調控政策

本周中央與地方協同發力穩定房地產市場，政治局會議強調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，要求實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為地方政策放松提供宏觀環境。地方層面，一線及重點城市密集出臺新政：深圳放松核心區限購并提高公積金額度，家庭最高可貸351萬元；廣州推出“賣舊買新”補貼并提高公積金額度至360萬元；天津重點收購存量商品房作保障房，并延續換購住房退個稅政策。此外，長沙、武漢、蘇州等城市也紛紛提高公積金貸款額度或發放購房補貼。

市場端：二手房成交面積保持增長，土地成交面積同比下降

銷售端：2026年第18周，全國30城新房單周成交面積（網簽口徑）194.6萬平米，單周同比下降0.6%；全國30城新房累計成交面積（網簽口徑）3121.4萬平米，累計同比下降10.2%。全國15城二手房單周成交面積（網簽口徑）161.5萬平米，單周同比增長21.1%；全國15城二手房累計成交面積（網簽口徑）2881萬平米，累計同比下降2.9%。

投資端：2026年第18周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積1229.4萬平方米，單周同比下降42%。2026年前18周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積37080萬平方米，累計同比下降13%。全國100大中城市土地成交樓面價為1471元/平米，同比下降3%；土地成交總價236.4億元，同比下降43%；平均溢價率（4周移動平均）為7.0%。4月末核心城市成交熱度提升，平均溢價率有所回升。

價格端：2026年第18周，冰山100指數為9936，周環比-0.1%，周同比-11.8%。

風險提示：市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。

正 文

1、政治局會議明確穩定基調，核心城市密集出臺調控政策

本周在政治局會議定調后，核心城市地產政策密集發布，主要圍繞公積金提額、購房補貼、放松限購、盤活存量四個方面。

中央政策：

4月28日，中共中央政治局會議指出，精準有效實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，持續擴大內需、優化供給，做優增量、盤活存量，著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期，增強經濟發展內生動力，進一步做強國內大循環，做優國內國際雙循環，努力實現“十五五”良好開局。要有效防范化解重點領域風險。努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新。

地方政策：

（1）深圳：放松核心區限購，允許特定人群在福田、南山等區域增購1套房；同時大幅提高公積金貸款額度，家庭最高可貸351萬元。

（2）廣州：推出八大舉措，包括公積金個人最高貸100萬、家庭200萬（符合條件可達360萬）；“賣舊買新”按貸款額1%補貼，單套最高3萬元；房票適用范圍擴大至商辦物業并可跨區使用。

（3）天津：出臺11條新政，重點收購存量商品房用作保障房；換購住房可退個人所得稅（至2027年底）；優化積分落戶；各區可向人才、新市民等發放購房補貼。

（4）長沙：提高公積金貸款額度，新建商品房最高可貸120萬元，二孩及以上家庭在調整后的基礎上統一上浮30%。

（5）武漢：放松信貸認定，所在區無成套住房即按首套執行；在新城區購房享1.5%（首套）或1%（二套）補助。

（6）蘇州：提高公積金貸款額度，個人最高150萬、家庭最高200萬，購買綠色建筑、改善型住宅或現房可再上浮20%-50%。

2、銷售端：新房成交面積同比下降、二手房同比增長

2.1、全國30城新房成交面積單周同比下降0.6%

根據房管局數據，2026年第18周，全國30城新房單周成交面積（網簽口徑）194.6萬平米，單周同比下降0.6%；全國30城新房累計成交面積（網簽口徑）3121.4萬平米，累計同比下降10.2%。

根據房管局數據，2026年第18周，一線城市新房單周成交面積（網簽口徑）59.5萬平米，單周同比增長4.3%；一線城市新房累計成交面積（網簽口徑）812.3萬平米，累計同比下降7.3%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長21.1%

根據房管局數據，2026年第18周，全國15城二手房單周成交面積（網簽口徑）161.5萬平米，單周同比增長21.1%；全國15城二手房累計成交面積（網簽口徑）2881萬平米，累計同比下降2.9%。

根據房管局數據，2026年第18周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網簽口徑）42.2萬平米，單周同比增長23.9%；一線城市（北京及深圳）二手房累計成交面積（網簽口徑）757.7萬平米，累計同比下降2.3%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積單周同比下降42%

2026年第18周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積1229.4萬平方米，單周同比下降42%。2026年前18周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積37080萬平方米，累計同比下降13%。

2026年第18周，全國100大中城市土地成交樓面價為1471元/平米，同比下降3%；土地成交總價236.4億元，同比下降43%；平均溢價率（4周移動平均）為7.0%。4月末核心城市成交熱度提升，平均溢價率有所回升。

4月末，核心城市土地出讓增加，北京、杭州等地成交多宗宅地：

（1）4月27日，深圳龍華區民治街道A808-0035號宗地火熱成交，由天健集團競得，成交總價13.78億元，溢價率達40.18%。

（2）4月28日，杭州迎來5宗涉宅用地3宗溢價，收金24.98億元，其中興耀聯合競得3宗，招商、綠城、濱江均有斬獲。

（3）4月28日，北京成功出讓一宗懷柔新城宅地，由中建智地底價摘得，收金7.38億元。

（4）4月29日，寧波土拍成功出讓一宗東部新城板塊宅地，由寧波城投競得，收金8.53億元，溢價率7.29%。

（5）4月29日，蘇州市本級范圍內來3宗涉宅用地出讓，均底價成交，收金14億元。

（6）4月29日，南京10宗涉宅用地1宗溢價，收金44.88億元，溢價百家湖地塊由常州嘉宏競得。

（7）4月30日，杭州蕭山區市北單元地塊由綠城&濱江以總價26.1億元競得，溢價率高達57.26%。

（8）4月30日，北京3宗涉宅用地出讓，收金91.6億元，華潤斬獲2宗，金茂競得一宗。

4、價格端：二手房冰山指數環比繼續下降

2026年第18周，冰山100指數為9936，周環比-0.1%，周同比-11.8%。

5、投資建議：維持行業“看好”評級

本周我們跟蹤的全國30城新房成交面積下降，15城二手房成交面積連續三周同比增長，整體熱度更高。本周在政治局會議“努力穩定房地產市場”基調下，深圳、廣州等核心城市陸續出臺寬松樓市政策，旨在從供需兩端發力，鞏固市場止跌回穩態勢。伴隨后續寬松政策持續、房企集中推盤，預計銷售數據有望持續改善，二季度或為行業基本面與政策共振企穩的窗口期，預計房地產市場將迎來供需改善、價格企穩的良好局面，維持行業“看好”評級。

推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、建發國際集團、招商蛇口、中國金茂、中國海外發展、建發股份、濱江集團、越秀地產；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

6、風險提示

市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。

研究報告信息：

證券研究報告：《行業周報：二手房成交持續增長，中央和地方政策協同發力》

對外發布時間：2026年5月4日

報告發布機構：開源證券研究所

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