合規建設被質疑？北京建工嘉棠雅序取消裝飾構架

北京進深 徐迪5月6日，規證到手近半個月，豐臺新盤建工嘉棠雅序通告了方案反饋意見的采信情況。

項目規劃設計方案于3月30日-4月8日公示，期間共收到3份公眾反饋意見，主要是關于該項目戶型設計與合規建設的問題。

建設單位表示，關于市民提出該項目的陽臺、設備平臺、裝飾構架設計問題，項目設計方案落實“好房子”建設等有關要求，對住宅建筑進行了高品質設計。戶型設計及相關面積計算符合《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》及《民用建筑通用規范》要求。

另外一類意見是關于樣板間展示宣傳、現場公示承諾、交付后使用的問題。

建設單位表示，樣板間展示宣傳、現場公示承諾按照相關法律、法規及住建部門要求開展工作，項目交付后使用按照相關法律、法規及監管部門要求執行。

問題表述很籠統，只說了質疑的方向，沒點出具體哪些不合規；

建設單位的答復也很制式，只說符合要求，沒提具體細則表述。

對于上述兩類問題，豐臺規自分局表示，公眾反饋意見與本次方案公示內容無關。

↑?5.6更新版本——3.30公示版本↓

總平圖更新

隨反饋意見一起發布的，還有更新后的設計總圖。

對比3月30日公示版，變化還是比較多的。

1、最大的變化是：

全部樓棟取消了北向裝飾構架設計。

贈送減少，戶型的實際可使用面積也將相應減少。

南向陽臺1.15米起步，嘉棠雅序預計要創下“好房子”新規后，豐臺新盤的實得率低點。

具體數據等新版戶型圖出來之后再看。

2、新版總圖上增加了電梯間和樓梯間的高度標注。

補充了建筑退線距離、大門沿街展示面長度等數據。

此外還對一部分樓棟間距進行了微調。

3、部分樓棟面寬發生變化：

1#樓從60.4米增至60.6米；

3#樓從40.4米增至40.6米；

4、大門景觀帶微調

下沉廣場西南角，增加了一處圓形旋轉樓梯。

物業用房占地面積小幅收縮。

嘉棠雅序所在豐臺花鄉地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目開發主體為北京豐合嘉匯置業有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產持股65%，城鄉開發持股35%，二者同屬北京建工集團。

北京建工地產副總經理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經理。

作為北京建工“嘉棠系”第三子，嘉棠雅序占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟6-11F洋房，大約540套房源。

陽臺進深1.15米起

項目定位首置和剛改，99/109/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

整體戶型都很方正，面寬充足，起步99㎡，南向三面寬，9.8米通面陽臺，進深僅1.15米。

主力109㎡/112㎡四居，南向陽臺進深為1.4米。

尺度最大的是123㎡洋房，進深為1.45米；123㎡的小高層產品，陽臺進深是1.35米。

這個陽臺在全北京也算是袖珍尺度了。

好房子新規出臺以來，目前為止海淀還沒有1米+陽臺，距離海淀比較近的幾個昌南項目，有個別戶型陽臺進深低于1.2米。

其它區域陽臺的進深基本都在1.5米-1.8米。

豐臺的贈送一直也是以豪爽著稱的。

嘉棠雅序往南1公里外的北京隅西頌，當年一度傳出有2米進深的內嵌陽臺，報規階段雖然收窄了一部分，但最終也做出了1.5米內嵌陽臺外接0.7米景觀花池。

在新規出臺初期，豐臺的幾個項目都吃到了贈送紅利，包括金茂璞逸豐宜、中海麗金府，都在南向1.8米進深的通面寬陽臺基礎上，贈送花池。

隨著政策的收緊，后續入市的建發金茂觀宸，以及最新開盤的建工嘉棠璟樾，大部分戶型的陽臺進深也能保證在1.5米左右。

嘉棠雅序將豐臺新盤的陽臺贈送底線進一步拉低。

此前官宣的戶型圖上，嘉棠雅序效仿中建方程國賢府，在北面做了裝飾構架——結構外建筑，尺寸上一般比花池大，比設備平臺小，不可封閉，不計建面。

報規時是美化建筑外立面、遮蔽設備的裝飾功能，交付后可改造成一個小露臺，從而實現擴容的效果。

但在新版總平圖上，北向這部分空間已經不見了。

下為舊版本99㎡戶型圖。

整體贈送面積收緊，對比123面積段的兩款戶型，能非常直觀地看到。

嘉棠雅序123㎡洋房產品，是陽臺進深最大的。

南陽臺贈送一半面積約8.2㎡，北向一個設備平臺約3.1米，總計11.3㎡。

北京隅西頌122㎡戶型，非常巧也叫雅頌，南向面寬10.4米，略遜于嘉棠雅序。

南向通面陽臺一半面積為7.8㎡，外接花池面積4㎡+；北向送了兩個設備平臺共5.8米。合計贈送面積接近18㎡。

棟樓排布：高低配

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服，北邊是大高板，南邊以七八層洋房為主。

三排房子，基本上平行排列，北面三棟18層，南面是6-11層洋房。

1、小高層

北排1-3# ，其中西北角3# 首層架空，為社區服務用房。

1# 西邊戶和3# 東邊戶為123㎡四居兩衛，共35套；

其余為主力戶型99㎡，共285套，戶型占比近半。

2、中間3棟洋房

4# 8層、5# 6層，均為123㎡戶型，共40套；

6# 樓王洋房，首層架空，為頂配戶型，建面約139㎡，共36套。

3、北排5棟洋房

7-11# ，均為109㎡戶型，共146套。

這種一半高層，一半洋房“高低配”的產品設計，在北京市場非常少見了。

它的目的是為了拉升小區的品質。

從理論上講，建工花鄉容積率2.5，是做不到這種設計的。

北面高層容積率到了3.0，南面洋房容積率在1.8。

對比周邊主要競品北京隅西頌，基本上是純高層產品，除了最南面的7# 是9層洋房，其余都是17、18層。

之所以能把一半面積做成洋房，一是因為花鄉地塊面寬資源好，更主要的是因為小區的建筑退線很少。

北面是綠化，沒有退線；西面是地鐵線，只退了3米；東面是綠化，基本無退線。

重點在南面，花鄉組團一共有3幅住宅地塊，由北到南依次是1、2、3號地。

建工花鄉1號地塊占據了先發優勢，它的南排樓棟絕大部分只退線了4米。

正常來講，與2號地之間按照權益要退線14米，但01地塊南排，只有西邊一棟退了27米，東邊一棟退了17米，中間三棟長排樓棟距用地紅線都只有4米。

這個退線距離，會讓南面2號地未來在樓棟排布上非常難受，很容易出現南高北低的情況，影響北排低樓層采光。

架空層下挖

由于入市節點接近，建工花鄉項目與中建方程國賢府有很多相似的設計。

除了上面提到的新贈送手段裝飾構架，在層高問題的解法上，也借鑒了方程國賢府的做法。

兩個項目的首層架空部分，都向下擴展了空間。

方程國賢府有4棟樓首層設架空層，層高3.6米，下挖0.6米；

嘉棠雅序有2棟首層設架空層，層高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

好房子政策下，建議架空層最低3.6米，但在控高比較嚴格的情況下，如果架空層實打實地做到地上3.6米層高，那么樓上住宅標準層的層高就會被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達到甚至超過3.6米，滿足規范要求。

“節省”下來的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標準層的層高更舒適。落實了好房子政策的同時，巧妙規避其對建筑總高影響，最終提升住宅產品本身競爭力，非常聰明的設計。

當然，嘉棠雅序架空層的層高是標注出來了，其它沒標注的樓棟，首層是不是也下挖了？

另外，通過架空層下挖的這個細節，大致可以推測這兩棟樓的住宅標準層高：小高層3米，洋房3.1米。

配電室入地，停車位抬升

新規之后，北京主城區樓盤，配電室入地的樓盤，方程國賢府首開先河。

嘉棠雅序也是這么做的，在總平圖上是找不到配電室的。

這種做法，一是增加可售住宅面積，二是讓樓棟更好排列。

另一方面，小區地面有64個機動車位，位于中央兩棟樓的南北兩側，與活動場地相連。

其中5#樓南邊還標注了“林蔭停車位”，頗為詩意。

新規盤，人車分流是基本操作，很多項目的地面停車位只為報規湊數用，實則交付時都會改成綠化。

嘉棠雅序總平圖上也是只見停車位，未留車行出入口。

但是這個項目在東邊設置了一處車行出入口，并且車行動線也十分合理，只在小區東半邊，另外半邊基本上無車流。

所以后續是否真會按圖施工，保留這些地面停車位？

顯然不大可能。

后續大量宅地待供應

嘉棠雅序位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。

通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。

周邊生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。

西南方向不到2公里，就是金隅地產的新盤北京隅西頌。

除此之外，01地塊南側，還有兩幅規模更大的住宅用地待供應。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

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