借名買房如何解除抵押權？北京房地產律師專業解答

【故事情節】

陳先生與周女士系夫妻關系，陳甲系陳先生的弟弟。2013年，陳甲得知陳先生夫婦有購房意愿，為提取公積金，提出使用其名義購房，基于親屬關系，陳先生夫婦同意了。后陳先生夫婦選中一號房屋，總價237萬余元，以陳甲的名義簽訂購房合同，辦理了組合貸款166萬元。首付款由陳先生夫婦直接向開發商支付，購房貸款由陳先生夫婦通過陳甲的銀行賬戶轉賬償還，房屋一直由陳先生夫婦裝修居住使用，購房資料原件亦由陳先生夫婦持有，專項維修基金及購房稅費等費用均由陳先生夫婦交納。后陳先生夫婦要求陳甲協助辦理過戶手續，陳甲拒絕，陳先生夫婦曾訴至法院，但因貸款未還清，抵押權未解除，法院未支持過戶請求。現陳先生夫婦同意一次性還清貸款，再次訴至法院，要求還清貸款后辦理過戶。

【法院評析】

法院經審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。生效法律文書已認定陳先生夫婦與陳甲之間系借名買房合同關系，該借名買房合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，亦未損害社會公共利益，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定履行自己的義務。現陳先生夫婦同意代為清償銀行按揭貸款以消滅抵押權，且銀行同意協助辦理房屋抵押權注銷登記手續，故陳先生夫婦要求陳甲將涉案房屋過戶登記至其名下的訴訟請求，理由正當，法院應予支持。最終判決陳先生夫婦向銀行結清貸款，陳甲辦理抵押權注銷登記，隨后協助辦理房屋過戶手續。

【律師勝訴心得】

作為本案原告陳先生夫婦的代理律師，我們對案件的勝訴結果感到欣慰。本案是借名買房案件的經典勝訴案例，其成功之處在于：一是證據充分，首付款支付憑證、還貸記錄、實際居住證明、購房資料持有等形成了完整的證據鏈；二是訴訟策略得當，第一次起訴因貸款未還清被駁回后，及時調整策略，同意一次性還清貸款解除抵押；三是充分利用了生效判決的既判力，前訴已確認借名買房關系，本案只需解決履行問題。在此提醒廣大借名買房者，借名買房后如遇出名人不配合過戶，應及時起訴，即使因貸款未還清暫時無法過戶，也應先通過訴訟確認借名買房關系，為后續過戶打下基礎。同時，要妥善保管好所有證據，這是勝訴的關鍵。