家庭房產協議有法律效力嗎？北京房地產律師支招

【故事情節】

陳先生與周女士系夫妻關系，陳甲系二人之子。1999年，陳先生夫婦出資購買了一號房屋，因陳先生戶口未轉出，便借用兒子陳甲的名義購買，房款9.1萬元全部由父母支付。2016年，全家簽訂《家庭房產繼承及老人贍養協議》，明確約定：一號房屋系借長子陳甲的名字購買，房款全部由父母支付，房屋產權歸父母所有；父母百年后，如子女都孝順，該房屋歸長子陳甲所有。后因兒子準備結婚，陳先生夫婦準備將一號房屋作為兒子的婚房使用，剛換完門鎖準備裝修，陳先生夫婦卻搬入居住。陳甲夫婦認為自己才是房屋的登記產權人，便訴至法院，要求父母騰退房屋。

【法院評析】

法院經審理認為，根據各方簽訂的《家庭房產繼承及老人贍養協議》，一號房屋系陳先生夫婦借陳甲名義購買，且相應購房合同及收據原件由父母持有，陳甲夫婦亦未舉證證實其交納了購房款，故法院對陳甲夫婦主張其出資購買了房屋的主張不予采信。對陳甲夫婦主張因一號房屋系位于宅基地上的房屋、父母無權取得一號房屋的意見，因雙方存在借名買房協議，父母實際出資購買了一號房屋，在雙方未就借名買房協議的效力和解除等問題作出處理前，陳甲夫婦直接要求父母返還房屋缺乏依據。綜上，對陳甲夫婦要求騰退房屋的訴訟請求，沒有事實及法律依據，法院不予支持。

【律師勝訴心得】

作為專業房產律師，我們認為本案的判決非常具有典型意義。首先，家庭內部簽訂的房產協議是認定借名買房的關鍵證據，本案中的《家庭房產繼承及老人贍養協議》明確記載了借名買房的事實，這是勝訴的關鍵；其次，購房合同及收據原件由實際出資人持有，也是重要的佐證；第三，在借名買房協議未處理前，登記產權人不能直接要求實際權利人騰房。在此提醒廣大家庭，涉及房產的家庭協議一定要簽訂書面文件，明確產權歸屬，這是避免日后糾紛的最好方式。特別是農村宅基地上房屋的買賣，更要注意主體資格問題，簽訂協議時最好請專業律師把關，確保協議合法有效。