中鐵置業(yè)現(xiàn)房沖刺，李謙吹響沖鋒號(hào)角

文/深圳進(jìn)深 李奕和

中鐵置業(yè)“云系”產(chǎn)品，要落地深圳了？

去年12月10日，深圳2025年的最后一場(chǎng)土拍。

它力壓群雄，以7.92億元的總價(jià)，拿下福田梅林街道越華路10號(hào)B405-0308地塊。

地塊項(xiàng)目的名字，已經(jīng)獲批了，叫“臻云雅苑”。

沒(méi)錯(cuò)，跟它的寶中閱臻府一樣，同樣有一個(gè)“臻”字。

但這還不是項(xiàng)目特別的地方，最讓人眼前一亮的。

是福田項(xiàng)目名里，還帶有一個(gè)“云”字。

依托中國(guó)中鐵幾十年的深厚積淀，中鐵置業(yè)這些年在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

已形成自身獨(dú)特的產(chǎn)品系，包括云系、閱系、逸系、彩系。

在它的官網(wǎng)里，每個(gè)產(chǎn)品系是這樣定位的：

云系：高改類(lèi)產(chǎn)品，突出稀缺、高端、尊享價(jià)值，打造城市地標(biāo)性都市豪宅。

閱系：再改類(lèi)產(chǎn)品，突出精致生活和高階資源配套價(jià)值，面向品質(zhì)改善客戶(hù)，打造輕奢美宅。

逸系：改善類(lèi)產(chǎn)品，突出多樣配套價(jià)值，面向精英階層首改或高階首置，打造美好生活全齡社區(qū)。

彩系：剛需類(lèi)產(chǎn)品，突出安居功能及標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)保障，面向青年一族首置，實(shí)現(xiàn)城市安家夢(mèng)想。

也就是說(shuō)，云系是中鐵置業(yè)的TOP級(jí)產(chǎn)品系。

如果是按這個(gè)定位，中鐵置業(yè)福田項(xiàng)目的期待值，可謂是拉滿。

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其實(shí)，不管是不是云系，項(xiàng)目的高端定位，大概率是走不脫的。

這不僅是因?yàn)轫?xiàng)目地處福田這個(gè)深圳行政、文化、金融、商務(wù)核心樞紐，具備城市中軸地段價(jià)值。

另外，中鐵置業(yè)方面就已多次透露要將項(xiàng)目打造成“高端住宅標(biāo)桿之作”。

比如在去年12月16日福田項(xiàng)目奠基儀式上，中鐵置業(yè)華南公司就表示，在此落子布局，是繼重返寶安中心區(qū)后在深圳戰(zhàn)略棋盤(pán)的縱深躍進(jìn)。

更是進(jìn)軍高品質(zhì)住宅領(lǐng)域、打造精品人居標(biāo)桿的關(guān)鍵一步。

面對(duì)深圳高端市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的雙重挑戰(zhàn)，項(xiàng)目承載著中鐵置業(yè)華南公司品牌升級(jí)與區(qū)域深耕的重要使命。

當(dāng)時(shí)，中鐵置業(yè)華南公司黨委書(shū)記、董事李謙在致辭中，也明確項(xiàng)目高端標(biāo)桿定位。此外，總經(jīng)理、黨委副書(shū)記蘇延，項(xiàng)目總經(jīng)理潘薈也都做出相關(guān)表態(tài)。

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臻云雅苑項(xiàng)目，其實(shí)并不算大。

總用地面積4994.02㎡，新建規(guī)定建筑面積18550㎡，規(guī)定容積率3.72。

其中：住宅15380㎡；物業(yè)服務(wù)用房100㎡；商業(yè)1500㎡；社區(qū)公共配套設(shè)施1500㎡。

根據(jù)出讓要求，建筑高度小于100米。

由于地塊位置不錯(cuò)，且所在板塊長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有新盤(pán)供應(yīng)，當(dāng)時(shí)吸引了8家房企爭(zhēng)搶。

包括中海、保利、越秀、天健、中鐵置業(yè)、華僑城、新世界以及萬(wàn)駿偉業(yè)，你追我趕，互不相讓。

最終，歷經(jīng)近一個(gè)半小時(shí)、148輪報(bào)價(jià)后。

地塊才被中鐵置業(yè)以總價(jià)7.92億元拿下。溢價(jià)率高達(dá)65%，折合樓面價(jià)4.27萬(wàn)元/㎡。

而且，這個(gè)地塊還要求商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

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也不知道是巧合，還是有意為之。

中鐵置業(yè)近短時(shí)間以來(lái)在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目，都涉及現(xiàn)房銷(xiāo)售。

它于寶中的閱臻府項(xiàng)目，是2023年8月以34.06億拿下的。

這個(gè)項(xiàng)目，是深圳首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目。共有四棟樓，其中有兩棟是現(xiàn)房銷(xiāo)售。

也迫于現(xiàn)房的壓力，閱臻府地塊拿下不久，中鐵置業(yè)就引入能建進(jìn)行合作。

不過(guò)，好在閱臻府后面的去化還算不錯(cuò)。

項(xiàng)目的期房部分在2024年7月首開(kāi)入市，目前網(wǎng)簽去化已達(dá)100%。

去年12月，閱臻府加推剩下的現(xiàn)房部分291套房源。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至目前（2026年5月7日）已經(jīng)成交214套，去化率約74%。

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如果從總地價(jià)的角度，中鐵置業(yè)臻云雅苑項(xiàng)目其實(shí)并不高，但也并非沒(méi)有壓力。

項(xiàng)目要求全部現(xiàn)房銷(xiāo)售，并且如果是打造高端項(xiàng)目的話，整個(gè)資金投入的量會(huì)更大，回款的周期也會(huì)更長(zhǎng)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑不是一大考驗(yàn)。

更重要的，還有市場(chǎng)的不確定性。

我們都知道，深圳的市場(chǎng)自去年四季度以來(lái)，高端產(chǎn)品其實(shí)都賣(mài)得不錯(cuò)，幾乎可以說(shuō)是賣(mài)一個(gè)火一個(gè)。

加上深圳五一前出臺(tái)的新政，核心區(qū)“松綁”限購(gòu)，深圳市場(chǎng)更是等來(lái)了難得的窗口期。

而臻云雅苑，由于是現(xiàn)房銷(xiāo)售，或只能跟這樣的窗口期擦肩而過(guò)了。

畢竟，誰(shuí)又能知道，兩三年后的市場(chǎng)到底會(huì)是怎樣一番模樣。

中鐵置業(yè)能做的，只有加快速度，大干特干，讓項(xiàng)目盡早入市。

于是乎，我們可以看到，去年12月的那場(chǎng)奠基儀式，不僅是臻云雅苑的奠基，更是一場(chǎng)勞動(dòng)競(jìng)賽誓師大會(huì)。

那時(shí)，僅拿下地塊幾天后，中鐵置業(yè)華南公司就由李謙帶頭，吹響了福田項(xiàng)目全員大干快上的沖鋒號(hào)角。