地產(chǎn)圖譜丨優(yōu)質(zhì)地塊遭“圍獵”！越秀、華潤(rùn)霸榜前4月土地市場(chǎng)

一邊是百?gòu)?qiáng)房企拿地總額銳減近半，另一邊是房企在核心城市頻現(xiàn)高溢價(jià)搶地。今年前4個(gè)月，土地市場(chǎng)正上演著一場(chǎng)冰與火的雙面劇。央企、國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)多有斬獲，越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂權(quán)益拿地金額均突破百億，地方國(guó)資平臺(tái)也密集拿地，但還有更多民營(yíng)房企選擇“蟄伏”。

前4月百?gòu)?qiáng)房企拿地額下降46.7%

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，TOP100企業(yè)拿地總額為1923.1億元，同比下降46.7%，但降幅較上月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)，這意味著市場(chǎng)有邊際改善跡象。

在1-4月份房企新增貨值TOP20榜單中，越秀地產(chǎn)以819億元全口徑新增貨值位居榜首，遙遙領(lǐng)先。華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂全口徑新增貨值分別為520億元、269億元、255億元，位列第二至四位，頭部央國(guó)企貨值儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)顯著。

此外，地方國(guó)資平臺(tái)在土地市場(chǎng)也占據(jù)一定的份額，包括寧波鄞州區(qū)城開(kāi)、桐鄉(xiāng)城投、南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資、石家莊城發(fā)投等地方平臺(tái)紛紛上榜，成為增儲(chǔ)重要力量。民企陣營(yíng)則明顯收縮，僅有濱江集團(tuán)、廣東名冠、興耀房產(chǎn)三家入圍，除濱江集團(tuán)外，另兩家排名相對(duì)靠后。

值得注意的是，部分企業(yè)權(quán)益占比較低，如綠城中國(guó)全口徑新增貨值150億元但權(quán)益新增貨值92億元，權(quán)益比為61%、濱江集團(tuán)權(quán)益比65%，可見(jiàn)部分企業(yè)拿地策略是以合作開(kāi)發(fā)為主；而部分央企及多數(shù)地方平臺(tái)權(quán)益比達(dá)100%，獨(dú)立操盤特征明顯，包括中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、石家莊城發(fā)投、深鐵置業(yè)等。總體來(lái)看，TOP10企業(yè)全口徑新增貨值總額2556.6億元，占TOP100企業(yè)的40.9%，頭部企業(yè)集中度持續(xù)提升。

在1-4月份房企權(quán)益拿地金額TOP20榜單中，越秀地產(chǎn)以272億元位列榜首，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂分別以203億元、128億元、107億元的權(quán)益拿地金額緊隨其后，共有4家房企突破百億，并且是斷崖式領(lǐng)先。招商蛇口、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)等央企國(guó)企也位列前十。此外，地方國(guó)資平臺(tái)在這一榜單中同樣表現(xiàn)活躍，寧波鄞州區(qū)城開(kāi)、石家莊城發(fā)投、南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資、無(wú)錫高發(fā)集團(tuán)、福州城投等紛紛上榜，成為土地市場(chǎng)的重要補(bǔ)充力量。

目前，央企、國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)和融資便利，成為土地市場(chǎng)托底和拿地的核心力量。與央企、國(guó)企的積極布局形成鮮明對(duì)比的是，民企在經(jīng)歷了去年的積極補(bǔ)倉(cāng)后，今年拿地意愿明顯下降。從拿地民企數(shù)量來(lái)看，1-4月房企權(quán)益拿地金額TOP20中，僅有濱江集團(tuán)一家民營(yíng)房企。

從民企拿地規(guī)模來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年前4月TOP30中民企拿地總額約67億元，而去年同期約380億元，規(guī)模銳減。而從民企拿地城市來(lái)看，主要集中在杭州、昆明、重慶、日照等城市，普遍聚焦深耕優(yōu)勢(shì)城市擇機(jī)拓儲(chǔ)。其中，濱江集團(tuán)、敏捷、上海紫都置業(yè)等民企分別進(jìn)入杭州、廣州、上海等城市榜單前列。

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交

4月份，北京、上海、深圳、杭州等核心城市陸續(xù)進(jìn)行土拍，多宗地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，成為市場(chǎng)為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

其中，4月杭州成交10宗宅地中8宗溢價(jià)，3宗溢價(jià)率超40%。4月10日，西湖區(qū)雙橋單元XH020203-05地塊經(jīng)73輪競(jìng)價(jià)，由濱江集團(tuán)以9.63億元、溢價(jià)率近60%摘得。

4月8日，杭州襄七房單元FG04-R21-B22地塊出讓時(shí)吸引了大家地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等多家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)127輪激烈競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)置地以總價(jià)39.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)46.8%。該地塊周邊高端產(chǎn)業(yè)客群基礎(chǔ)扎實(shí)。而且該區(qū)域已連續(xù)5年無(wú)新增宅地供應(yīng)，在售項(xiàng)目幾近空白，稀缺性顯著。

4月21日，上海徐匯S031201單元xh290-09地塊吸引了9家企業(yè)或聯(lián)合體參拍，經(jīng)82輪競(jìng)價(jià)，由招商蛇口以總價(jià)33億元、溢價(jià)率約25%摘得。該地塊具備打造高品質(zhì)社區(qū)條件。在當(dāng)前上海市場(chǎng)區(qū)域分化背景下，其稀缺資源優(yōu)勢(shì)獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可，并為后續(xù)上海土地市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。

值得關(guān)注的是，頭部央企在核心城市摘得多宗高總價(jià)地塊。在4月住宅成交總價(jià)TOP10的榜單中，北京有3宗地入榜，其中華潤(rùn)置地摘下豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造地塊成交總價(jià)58億元，位居北京住宅用地成交總價(jià)的首位。

頭部房企聚焦核心城市，長(zhǎng)三角熱度居首

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)熱度領(lǐng)跑。今年1-4月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額位列四大城市群之首，保利發(fā)展以107億元位居房企在長(zhǎng)三角拿地金額的首位，招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等頭部企業(yè)也都在積極布局。

房企在粵港澳大灣區(qū)拿地總量緊隨其后，越秀地產(chǎn)憑借236億元拿地額獨(dú)占鰲頭，拉動(dòng)區(qū)域總量。此外，中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等頭部企業(yè)也積極參與增加土地儲(chǔ)備。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，頭部房企聚焦多個(gè)核心城市拿地。上海作為一線城市，對(duì)頭部企業(yè)具有較大的吸引力，保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等密集布局。保利發(fā)展位列上海、杭州拿地金額榜首，華潤(rùn)置地在北京、成都兩個(gè)城市的拿地金額均居首位。

綜合來(lái)看，2026年前4月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“整體偏冷、局部火熱”的格局。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧，但行業(yè)整體投資意愿偏低，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。在銷售端尚未明顯回暖的背景下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，央國(guó)企仍將是土地市場(chǎng)的主要參與者，而民企將繼續(xù)保持審慎態(tài)度。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

設(shè)計(jì) 許驍

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶