樓市新周期要啟動了？

剛剛過去的五一假期，全國樓市顯著迎春，部分城市二手房交易熱情明顯增長。

新華網一篇報道顯示，今年五一假期，廣州二手住宅市場日均帶看人次、日均認購量較4月分別增長15.6%、5.2%，認購量同比增長63.4%，同時二手房新增掛牌量有所回落。

上海鏈家數據顯示，五一假期期間，上海二手房成交量同比增長16%，鏈家app上客戶咨詢量同比增長4%。

據中原地產研究院統計數據顯示，今年五一假期期間，國內一線城市二手房成交同比上漲了40%，二線城市成交量同比上漲接近20%。

克而瑞地產研究指出，2026年4月，全國重點20城市二手房成交面積約1793萬平方米，環比持平，同比增長17%，單月同比增幅擴大11個百分點，前4月累計成交面積約5918萬平方米，同比正增長8%，增幅擴大4個百分點。

核心城市樓市迎春

二手房交易火熱，新房也沒有含糊。

上海中原地產統計顯示，五一假期上海新建商品住宅成交約3.39萬平方米，同比去年假期上漲14.14%。

數據顯示，武漢5月1日-4日全市新建商品房銷售面積同比增長92.8%。今年五一假期，廣州全市一手樓盤日均到訪量8692組次，同比增長30.8%，日均認購量634套，同比增長50.1%。

克而瑞地產研究報告，2026年4月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1278萬平方米，環比小幅下降，同比基本持平，單月同比跌幅大幅收窄，前4月累計成交面積4161萬平方米，累計同比跌幅收窄10個百分點，整體穩定至去年以來月均水平。

中指研究院發布的數據顯示，今年4月，全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲0.08%，同比上漲2.18%。其中，一線城市新建住宅價格環比上漲0.39%，同比上漲6.21%。

從環比來看，4月，上海、寧波新房價格環比漲幅位居前列，漲幅分別為0.57%、0.31%；成都、深圳緊隨其后，漲幅分別為0.27%、0.21%；北京、青島、南通等6個城市漲幅在0.1%—0.2%之間；菏澤、包頭等13個城市漲幅在0.1%以內；4月，湘潭、鎮江、常熟等5個城市新房價格環比持平。

從同比來看，4月，上海、杭州、成都、合肥新建住宅價格同比分別上漲9.67%、8.43%、6.84%、5.19%；寧波、西安、北京、蘇州漲幅在2.0%—4.0%之間；廣州、天津、南京、太原漲幅在1.0%—2.0%之間；深圳、青島等6個城市漲幅在1.0%以內。

看得出，核心城市二手房成交量顯著回暖疊加新建住宅均價上漲的態勢是“正在”發生而不是“預計要”發生，上海、武漢等一、二線城市正引領此番迎春走勢。

這不禁讓人產生樂觀的心態，在經歷過波折之后，由核心城市開始，逐漸擴散，房地產行業的發展可能將顯著改善，其對經濟的正向作用將更加顯性。

房地產行業的全面新周期可能已經啟動。

政策面利好的意義

今年五一假期前后，一線及強二線城市進入樓市新政集中落地窗口期，天津、深圳、廣州、武漢、蘇州、中山等城市密集出臺穩樓市舉措，涵蓋限購松綁、公積金提額、置換購房補貼等多項重磅利好。

本輪政策 給予剛需更 實際的支持，堅持因城施策精準發力。 體現出各地積極落地“努力穩定房地產市場”定調精神，切實滿足消費者剛需購房需求。

分析本輪地方樓市新政策，有以下幾個特點：

一是本輪各地均以上調公積金額度以及差異化上浮為主要抓手，全面加碼公積金貸款。

二是多地暢通賣舊買新置換鏈條，形成財政補貼、個稅退稅、國企收儲三維支持體系，推動“以舊換新”，有望推動置換交易鏈條。

三是一線城市以需求端修復為主，而二線城市則更側重存量去化以及改善驅動。

華泰證券研報認為，本輪地方樓市政策以加碼公積金貸款為核心，將有力地促進剛需的“釋放”，具備市場敏感度，有望進一步推動核心城市樓市的修復延續。

五一樓市的表現正是上述政策面利好釋放存量需求的集中體現，后續核心城市憑借政策紅利以及自身人口流入和產業密集度的稟賦，有望率先穩健復蘇。

房企能否獲得溢價？

不過核心城市樓市的企穩和溫和向好，并不一定預示著重點房地產企業就能立馬收獲利多。

根據克爾瑞公布的數據，2026年4月前100強房企實現操盤口徑銷售金額2592.0億元，環比下降3.9%，同比下降8.9%；實現權益銷售金額為2047.6億元，環比下降0.8%，同比下降9.5%。

2026年4月百強房企中實現單月銷售正增長的達到4成，還未有普遍增長的情況出現。

基于此，依然需要關注上市房企的分化業績態勢。比如估值是否處于低位，計提減值準備是否充分，歷史負擔是否已經充分緩釋，以及現金流是否健康等等。

并不是所有房地產企業都是穩健向好的，如果地產基本面復蘇低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題。

此外，地產相關的貨幣和財政政策、因城施策的調控政策存在不確定性，在房地產發展新模式的框架下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的基礎性制度存在調整優化的可能，都可能對房地產行業和房企經營造成擾動。

結語

經濟日報一篇文章總結的很好：近期房地產市場有一定回暖跡象，是綜合因素作用的結果——包括各地因城施策持續調整優化房地產調控政策，效果逐步顯現；宏觀經濟亮點紛呈給房地產市場發展注入動力；市場一直處在調整周期，居民觀望情緒濃厚，積累了較長時間的需求在近期集中釋放。

中共中央政治局4月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議指出要有效防范化解重點領域風險時，要求努力穩定房地產市場，再次釋放了將持續促進房地產市場平穩健康發展的明確信號。

房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，在國民經濟發展中的地位舉足輕重。

今年第一季度，我國國內生產總值同比增長5.0%，經濟增速在全球主要經濟體中名列前茅。這為房地產趨穩奠定重要基礎，房地產市場預期有望穩步修復，市場健康可持續發展可期。

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