新政密集落地！多地樓市迎回暖潮

多地出臺樓市新政，有效激活了大量持幣觀望的置業(yè)需求，為樓市持續(xù)回暖注入政策動能。

中房報記者 許倩 北京報道

伴隨前期積壓的需求釋放，以及多地穩(wěn)樓市新政密集落地，“五一”期間全國多地樓市迎來一波超預(yù)期回暖行情。

中指院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，全國重點(diǎn)26城新建商品住宅網(wǎng)簽面積51.8萬平方米，同比增長12.5%。其中，深圳增長59%，武漢高達(dá)122%，上海也同比增長45%。

二手房市場同樣回暖。11城二手住宅網(wǎng)簽成交合計約2300套，同比增長26.7%，較2024年同期增長近7成。北京、上海、深圳二手住宅網(wǎng)簽成交量同比分別增長76%、16%、81%。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，此輪樓市回暖呈現(xiàn)“一線城市領(lǐng)漲、強(qiáng)二線城市跟進(jìn)、政策與需求共振”的特點(diǎn)，市場短期信心正在修復(fù)，購房者入市步伐加快。不過，市場后續(xù)走勢仍面臨二手房掛牌量、房價預(yù)期等不確定性因素，若核心城市能穩(wěn)住量價節(jié)奏，這波行情有望從“脈沖式反彈”逐步過渡為“持續(xù)性復(fù)蘇”。

核心樓市引領(lǐng)回暖

本輪樓市回暖行情中，一線城市樓市始終發(fā)揮著風(fēng)向標(biāo)作用，率先走出回暖行情。

4月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)17893套，同比增長14.9%，創(chuàng)近5年同期新高；新房成交近4000套，成交規(guī)模同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。進(jìn)入“五一”假期，市場熱度再上臺階，二手住宅網(wǎng)簽成交量同比大增76%，改善置換需求成為市場主力。

上海樓市保持穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢，改善置業(yè)與高端置業(yè)需求同步釋放。4月全市二手房成交28742套，同比增長22.3%，處于近年同期高位。“五一”假期前四天，二手房成交924套，同比增長13.8%，假期整體網(wǎng)簽成交量同比增長45%。

上海徐匯區(qū)某新盤項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人介紹，“五一”期間，項(xiàng)目整體認(rèn)購十幾套，金額約5億元，外地客戶及外籍客戶（來自俄羅斯、英國、法國等國家）來訪量均明顯增多，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的資本價值認(rèn)可度持續(xù)提升。

“五一”期間，廣州全市一手樓盤累計成交超3100套，日均到訪量高達(dá)8692組次，同比上漲30.8%；日均認(rèn)購量更是沖到了634套，同比猛漲50%。

深圳則憑借核心區(qū)域限購放開的利好拉動，成為本輪回暖的強(qiáng)勢增長點(diǎn)。此前4月份，深圳新房成交量同比下滑22%，而北京、上海、廣州同期分別同比增長59%、21%、10%。

“五一”假期前后，深圳一二手住宅看房量、簽約量迎來大幅攀升。深圳樂有家數(shù)據(jù)顯示，5月1日～4日，其線下門店一手住宅看房量同比上漲30%，二手住宅看房量同比上漲33%；一二手房簽約量同比分別上漲42%和55%，均創(chuàng)近6年新高。

尤其是限購松綁的深圳南山區(qū)，一手住宅簽約量更是同比上漲106%，二手住宅簽約量同比上漲83%，浙江、沈陽、長沙等外地置業(yè)群體紛紛入場，跨省置業(yè)現(xiàn)象明顯增多。

龍湖深圳觀萃項(xiàng)目在新政后臨時決定提前開盤，當(dāng)日推出的92套房源，40分鐘便全部售罄。“新政發(fā)布后，明顯感覺客戶的心態(tài)變了，咨詢量一下子漲了上來。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說。

多位現(xiàn)場購房者表示，新政調(diào)整是他們決定結(jié)束觀望、加速入市的重要原因。一位帶著家人前來選房的張女士表示，自己原本考慮再等半年，“但政策出來后，覺得市場可能會有變化，趁假期趕緊來看看，沒想到現(xiàn)場人氣這么高”。

強(qiáng)二線城市同步跟進(jìn)回暖。武漢在節(jié)前出臺樓市優(yōu)化政策后，市場熱度快速激活，“五一”假期，新房銷售面積同比增長92.8%，多個改善型樓盤到訪量成倍增長，積壓已久的改善性置業(yè)需求得到集中釋放。

政策合力托底

此輪樓市回暖，并非單一因素推動，而是剛需與改善性需求的自然釋放，與頂層政策定調(diào)、地方因城施策精準(zhǔn)發(fā)力共同作用的結(jié)果。

4月28日，中央政治局會議明確提出，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、扎實(shí)推進(jìn)城市更新，從宏觀層面釋放穩(wěn)樓市明確信號，既穩(wěn)住行業(yè)發(fā)展基本盤，也為各地優(yōu)化樓市政策劃定了清晰方向。

緊隨頂層政策定調(diào)，深圳、廣州、武漢、天津、蘇州、中山等多個城市搶抓窗口期，從限購放寬、公積金提額、置換購房補(bǔ)貼到土地供應(yīng)優(yōu)化等多維度打出政策組合拳。

其中，深圳率先放開福田、南山等核心區(qū)域購房限制，大幅降低外地客群入市門檻，政策落地迅速撬動片區(qū)成交升溫，進(jìn)而帶動全域市場活躍度提升；廣州重磅推動樓市“穗八條”，大幅上調(diào)公積金貸款額度，并推出“賣舊買新”專項(xiàng)購房補(bǔ)貼，有效打通一二手房置換流通鏈條。

武漢、天津同步出臺樓市優(yōu)化新政，圍繞信貸規(guī)則調(diào)整、公積金政策放寬、購房財政補(bǔ)貼等方面全面松綁，降低剛需和剛改群體置業(yè)門檻。蘇州、濟(jì)南、中山等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，上調(diào)公積金貸款額度、優(yōu)化限購規(guī)則、落實(shí)人才購房支持政策，形成一線城市引領(lǐng)、二線城市跟進(jìn)、全域托底的政策格局。

盡管當(dāng)前市場仍存在部分觀望情緒，但多地出臺的樓市新政，有效激活了大量持幣觀望的置業(yè)需求，為樓市持續(xù)回暖注入政策動能。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州、深圳等核心城市出臺的新政，對“五一”假期樓市回暖起到了一定帶動作用。如果5月份二手房掛牌量不出現(xiàn)類似去年下半年那種再次大幅度攀升，掛牌價和議價空間可控，且維持在現(xiàn)在較低水平或有下降，意味著居民當(dāng)前初步企穩(wěn)的預(yù)期和心理狀態(tài)維持住了，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，展望5月，廣州和深圳市場在新政助推下有望迎來需求釋放，其他核心城市在“好房子”項(xiàng)目入市帶動下，新房市場量價預(yù)計整體保持平穩(wěn)。二手房方面，受季節(jié)性教育需求逐步消退影響，成交量可能出現(xiàn)自然回落，價格預(yù)計延續(xù)小幅波動態(tài)勢。

從市場格局來看，區(qū)域分化、產(chǎn)品分化仍將是未來樓市運(yùn)行的主基調(diào)。一線及強(qiáng)二線核心城市，依托人口吸附力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市配套優(yōu)勢，改善型房源、核心地段高性價比樓盤將持續(xù)保持去化韌性；而缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)流出的三四線城市，更多以筑底企穩(wěn)為主，難以出現(xiàn)全面普漲行情。